Leasing art. 102 TUIR: durata minima per dedurre i canoni

In sintesi

I canoni di locazione finanziaria imputati a conto economico dall'impresa utilizzatrice si deducono lungo un periodo che la legge fissa da sé, «a prescindere dalla durata contrattuale prevista»: almeno la metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente tabellare del bene, e almeno dodici anni se il bene è un immobile. Lo stabilisce il comma 7 dell'articolo 102 del DPR 22 dicembre 1986 n. 917, nella formulazione introdotta dalla legge 27 dicembre 2013 n. 147, che ha reso la durata del contratto irrilevante ai fini fiscali. Per i veicoli a deducibilità limitata dell'articolo 164, comma 1, lettera b), il periodo minimo è invece l'intero periodo di ammortamento. La quota di interessi impliciti desunta dal contratto esce dal conto dei canoni e segue le regole dell'articolo 96. Sui fabbricati strumentali c'è una seconda sottrazione che il comma 7 non nomina: la parte di quota capitale riferibile all'area su cui il fabbricato insiste non è deducibile mai.

Il contratto dura quanto vuole, la deduzione no

Prima del 2014 la durata minima fiscale era anche un vincolo civilistico di fatto, perché un contratto più corto faceva perdere la deduzione. Oggi il rapporto è diverso: le parti sono libere di stipulare un leasing di ventiquattro mesi, ma se la durata minima fiscale è di cinque anni i canoni si deducono in cinque anni, con variazioni in aumento nei primi esercizi e riprese in diminuzione dopo la fine del contratto. Nessuna quota si perde, cambia soltanto l'esercizio in cui arriva in deduzione.

Il periodo minimo si calcola sul coefficiente di ammortamento del bene, quello stabilito per categorie omogenee dal decreto del Ministro delle finanze 31 dicembre 1988 e richiamato dal comma 2 dell'articolo 102. Il coefficiente va individuato «in relazione all'attività esercitata dall'impresa», quindi lo stesso bene può avere periodi minimi diversi per due imprese di settori diversi. La riduzione alla metà del coefficiente prevista per il primo esercizio riguarda l'ammortamento e non entra in questo calcolo.

Voce	Beni mobili strumentali	Beni immobili	Veicoli dell'art. 164, c. 1, lett. b)
Periodo minimo di deduzione	Metà del periodo di ammortamento	Dodici anni	Intero periodo di ammortamento
Da che cosa dipende	Coefficiente tabellare del bene per l'attività esercitata	Misura fissa, indipendente dal coefficiente	Coefficiente tabellare del veicolo
Esempio con coefficiente del 20 per cento	Due anni e mezzo	Dodici anni anche con coefficiente più alto	Cinque anni
Limiti ulteriori di deducibilità	Nessuno per il solo fatto del leasing	Quota capitale riferibile all'area indeducibile (20% o 30%)	Percentuali e tetti di costo dell'art. 164

Dal lato opposto del contratto la regola è un'altra: l'impresa concedente che imputa a conto economico i canoni deduce quote di ammortamento determinate in ciascun esercizio «nella misura risultante dal relativo piano di ammortamento finanziario», e non i canoni. Utilizzatore e concedente deducono quindi componenti diversi dello stesso bene, con criteri diversi, entrambi scritti nel comma 7.

Gli altri commi dell'articolo 102 restano applicabili per quello che dicono: il plafond delle spese di manutenzione e la deduzione integrale dei beni sotto 516,46 € hanno presupposti loro e non interferiscono con la durata minima del leasing.

La quota di canone riferibile al terreno non si deduce

Sul leasing di un fabbricato strumentale interviene una norma che sta fuori dal TUIR e che è facile non cercare: l'articolo 36, comma 7, del DL 4 luglio 2006 n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006 n. 248. Ai fini dell'ammortamento il costo dei fabbricati strumentali si assume al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza; quando l'area non è stata acquistata autonomamente in precedenza, il suo costo si quantifica nel maggior valore fra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e il 20 per cento del costo complessivo, elevato al 30 per cento per i fabbricati industriali, cioè quelli destinati alla produzione o trasformazione di beni. Il comma 7-bis estende la stessa regola «con riguardo alla quota capitale dei canoni» dei fabbricati strumentali in locazione finanziaria.

Sul criterio di quantificazione dell'area l'Agenzia delle entrate si è pronunciata con la risposta a interpello n. 63 del 19 febbraio 2020, riferita a un'operazione di lease back con successiva costruzione. In assenza di aree autonomamente acquistate, ha confermato che «attesa l'equivalenza tra l'operazione di acquisto e quella di leasing» il valore non deducibile si determina «in misura pari al maggior valore tra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e quello corrispondente al 20 per cento e, per i fabbricati industriali, al 30 per cento del costo complessivo stesso»: il corrispettivo incassato dal cedente nel lease back individua il valore dell'intero complesso immobiliare, non quello dell'area.

Dal 1° gennaio 2027 le due regole finiscono nello stesso articolo: il testo unico approvato con D.Lgs. 19 giugno 2026 n. 117 colloca la durata minima del leasing all'articolo 111, comma 12, e riprende lo scorporo dell'area nel comma 2 dello stesso articolo, che dichiara di derivare dall'articolo 36, commi 7 e 7-bis, primo periodo, del DL 223/2006.

Il caso: un capannone industriale da 920.000,00 € in dodici anni

Una S.r.l. manifatturiera acquisisce in leasing un capannone destinato alla produzione. Il corrispettivo complessivo del contratto è 920.000,00 €, di cui 800.000,00 € di quota capitale finanziata e 120.000,00 € di interessi impliciti desunti dal piano.

Componente del contratto	Importo
Quota capitale riferibile al fabbricato, deducibile in dodici anni	560.000,00 €
Quota capitale riferibile all'area, indeducibile (30% dei fabbricati industriali)	240.000,00 €
Interessi impliciti desunti dal contratto, soggetti all'articolo 96	120.000,00 €
Corrispettivo complessivo del contratto di locazione finanziaria	920.000,00 €

Trattandosi di fabbricato industriale, la quota riferibile all'area è il 30 per cento della quota capitale, cioè 240.000,00 €, e su quella parte non si deduce nulla, né come canone né in seguito come ammortamento. Restano deducibili 560.000,00 € di quota capitale, ripartiti sulla durata minima di dodici anni: 46.666,67 € all'anno. I 120.000,00 € di interessi impliciti seguono invece il regime dell'articolo 96 e non entrano in questo riparto.

Le domande di chi ci arriva

Per quanto tempo posso dedurre i canoni di un leasing immobiliare?

Per un periodo non inferiore a dodici anni, qualunque sia la durata del contratto: è il minimo fissato dal comma 7 per i beni immobili. Se il contratto dura dieci anni, nei primi dieci esercizi una parte del canone imputato a conto economico è indeducibile e viene recuperata nei due esercizi successivi alla fine del contratto.

Come calcolo la durata minima per il leasing di un macchinario?

Si parte dal coefficiente di ammortamento tabellare del bene per l'attività esercitata: l'inverso del coefficiente è il periodo di ammortamento, e il minimo fiscale è la metà di quel periodo. Con un coefficiente del 20 per cento il periodo di ammortamento è di cinque anni e la durata minima di deduzione è due anni e mezzo.

C'è una durata minima per dedurre i canoni di leasing di un'auto aziendale?

Sì, ed è più lunga: per i veicoli a deducibilità limitata dell'articolo 164, comma 1, lettera b), il comma 7 richiede l'intero periodo di ammortamento, non la metà. Restano ferme le percentuali e i tetti di costo dell'articolo 164, trattati nella scheda sulla deducibilità dell'auto aziendale.

Come calcolo la quota di canone riferibile all'area di un capannone in leasing?

Alla quota capitale dei canoni si applica la stessa percentuale prevista per l'acquisto: il maggior valore fra quello esposto in bilancio nell'anno di acquisto e il 20 per cento del costo complessivo, elevato al 30 per cento per i fabbricati industriali (articolo 36, commi 7 e 7-bis, del DL 223/2006). Su quella parte non si deduce nulla, né come canone né come ammortamento: il conto è svolto nella sezione «Il caso: un capannone industriale da 920.000,00 € in dodici anni».

Se il contratto è più corto del minimo fiscale, perdo la parte eccedente?

No, si sposta nel tempo. I canoni imputati a conto economico oltre la quota annua fiscalmente ammessa danno luogo a variazioni in aumento, riassorbite con variazioni in diminuzione negli esercizi successivi fino al completamento della durata minima. La deduzione complessiva resta la stessa, al netto della quota riferibile all'area nei fabbricati strumentali.

Riferimenti normativi

• DPR 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 102, c. 7 — deducibilità dei canoni di locazione finanziaria per l'utilizzatore e ammortamento del concedente
• DPR 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 102, c. 2 — coefficienti di ammortamento stabiliti con decreto ministeriale
• DPR 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 96 — regime della quota di interessi impliciti
• DPR 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 164, c. 1 — veicoli a deducibilità limitata
• DL 4 luglio 2006 n. 223, art. 36, c. 7, conv. L. 4 agosto 2006 n. 248 — scorporo del costo delle aree dai fabbricati strumentali
• DL 4 luglio 2006 n. 223, art. 36, c. 7-bis, conv. L. 4 agosto 2006 n. 248 — applicazione dello scorporo alla quota capitale dei canoni di leasing
• L. 27 dicembre 2013 n. 147, art. 1 — formulazione vigente del comma 7 dell'art. 102 TUIR
• Decreto del Ministro delle finanze 31 dicembre 1988 — coefficienti di ammortamento per categorie di beni omogenei
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 63 del 19 febbraio 2020 — lease back e deducibilità dei canoni di leasing
• D.Lgs. 19 giugno 2026 n. 117, art. 111 (t.u. allegato) — «Ammortamento dei beni materiali», applicabile dal 1° gennaio 2027

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 16 settembre 2026.