Detrazione recupero patrimonio edilizio art. 16-bis TUIR

In sintesi

L'art. 16-bis TUIR disciplina la detrazione IRPEF per interventi di recupero del patrimonio edilizio (c.d. "bonus ristrutturazioni"), strutturata "a regime" come detrazione del 36% delle spese documentate, con tetto di 48.000 € per unità immobiliare, ripartita in 10 quote annuali costanti. La detrazione spetta a chi possiede o detiene l'immobile sulla base di un titolo idoneo (proprietà, usufrutto, comodato, locazione registrata, ecc.) ed effettivamente sostiene la spesa. Il perimetro coperto è ampio: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento, ristrutturazione, ricostruzione post calamità, autorimesse pertinenziali, abbattimento barriere architettoniche, prevenzione atti illeciti, cablature, risparmio energetico con fonti rinnovabili, misure antisismiche, bonifica amianto e prevenzione infortuni domestici. Per gli interventi sostenuti dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2033, il comma 3-ter (introdotto dalla L. 30 dicembre 2024, n. 207) ha ridotto l'aliquota dal 36% al 30% per le spese ex comma 1 (esclusa la sostituzione gruppi elettrogeni ex c. 3-bis, che resta al 50%). In parallelo, il regime "maggiorato" al 50% con tetto 96.000 € (art. 16 DL 63/2013) è confermato dalla Legge di Bilancio 2025 solo per l'abitazione principale nel triennio 2025-2027, con riduzione progressiva negli anni successivi.

Quando si applica

L'art. 16-bis si applica al contribuente persona fisica titolare di IRPEF, in possesso di un titolo idoneo sull'immobile oggetto di intervento (proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione, comodato registrato, locazione registrata con consenso del proprietario, ecc.). Sono ammessi al beneficio anche:

• Il familiare convivente del possessore/detentore (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo), purché conviva alla data di inizio dei lavori o sostenga le spese;
• Il promissario acquirente con preliminare registrato e immissione anticipata nel possesso;
• I condòmini per gli interventi sulle parti comuni (rinvio art. 1117 c.c.).

Sono escluse dalle detrazioni dell'art. 16-bis:

• Le imprese e i lavoratori autonomi (non IRPEF "ordinaria" sull'immobile), salvo uso promiscuo con riduzione al 50% ex comma 5;
• I contribuenti in regime forfettario L. 190/2014 senza altri redditi IRPEF (non vi è imposta lorda da cui detrarre);
• Gli immobili non residenziali (uffici cat. A/10, negozi C/1, ecc.) per gli interventi del comma 1 lett. b) — sono ammessi solo gli interventi su parti comuni di edificio residenziale.

L'immobile può essere di qualsiasi categoria catastale residenziale, incluse le rurali e le pertinenze (cantine, soffitte, garage).

Per la decorrenza dei pagamenti: la detrazione si attiva con il sostenimento della spesa secondo il principio di cassa per le persone fisiche fuori esercizio d'impresa (la fattura va pagata tramite bonifico parlante specifico — banca/posta — con causale, CF beneficiario e CF/P.IVA impresa). Per le imprese che usufruiscono del comma 3 (acquirenti di immobili ristrutturati) vale invece il principio della competenza della cessione/assegnazione.

Come si applica nella pratica

Interventi agevolati (comma 1)

L'elenco è tassativo:

• Lett. a) — Interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro/risanamento, ristrutturazione edilizia (lett. a, b, c, d art. 3 DPR 380/2001) sulle parti comuni di edificio residenziale ex art. 1117 c.c.
• Lett. b) — Interventi di manutenzione straordinaria, restauro/risanamento, ristrutturazione (lett. b, c, d art. 3 DPR 380/2001) sulle singole unità residenziali (incluse rurali) e relative pertinenze. La manutenzione ordinaria su singola unità NON è ammessa.
• Lett. c) — Ricostruzione/ripristino post calamità (con stato di emergenza dichiarato, anche anteriore).
• Lett. d) — Realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali (anche in proprietà comune).
• Lett. e) — Abbattimento barriere architettoniche per disabili gravi (ascensori, montacarichi, domotica). Per il superbonus barriere 75% vige normativa speciale separata (L. 234/2021 e ss.).
• Lett. f) — Misure antifurto e prevenzione atti illeciti (porte blindate, allarmi, videosorveglianza).
• Lett. g) — Cablatura edifici, contenimento inquinamento acustico.
• Lett. h) — Opere di risparmio energetico, con particolare riguardo alle fonti rinnovabili (impianti fotovoltaici, solare termico, biomasse). Le opere possono essere realizzate anche senza opere edilizie se documentate da attestazione di conseguimento del risparmio.
• Lett. i) — Misure antisismiche su parti strutturali. Per il sismabonus maggiorato (50%, 70%, 80%, 85%) vige normativa speciale (DL 63/2013 art. 16). Gli interventi devono essere su parti strutturali di interi edifici e, nei centri storici, su progetti unitari (non singole unità).
• Lett. l) — Bonifica amianto e prevenzione infortuni domestici.

Limite di spesa e modalità di calcolo

Il tetto è di 48.000 € per unità immobiliare, comprensivo di pertinenze, da rispettare per anno solare e considerando il cumulo con anni precedenti se l'intervento è la prosecuzione di lavori già avviati (comma 4). La detrazione è calcolata sulle spese effettivamente rimaste a carico del contribuente al netto di eventuali contributi pubblici o assicurativi a rimborso.

Sono comprese nel limite anche le spese professionali (progettazione, direzione lavori, perizie, accatastamento, attestazione di conformità, ecc., ex comma 2) e i materiali, gli oneri di urbanizzazione e l'IVA al 10% sulle prestazioni di servizi edili (DPR 633/72 Tabella A Parte III, voce 127-terdecies).

Aliquota e ripartizione (commi 1, 3-ter, 7)

• A regime base art. 16-bis c. 1: 36% delle spese, max 48.000 € → detrazione massima 17.280 €, ripartita in 10 quote annuali da 1.728 € ciascuna.
• Comma 3-ter (introdotto da L. 207/2024): per le spese sostenute dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2033 l'aliquota è ridotta al 30% (esclusa la sostituzione gruppi elettrogeni del c. 3-bis, che resta al 50%).
• Comma 7: ripartizione obbligatoria in 10 quote annuali costanti di pari importo, a partire dall'anno di sostenimento della spesa. Non è ammessa la fruizione in unica soluzione.

Regime speciale "bonus ristrutturazioni 50%" — disciplina extra-art. 16-bis

Parallelamente, l'art. 16 del D.L. 4 giugno 2013, n. 63 (convertito da L. 90/2013) ha previsto un regime maggiorato — più volte prorogato — con aliquota del 50% e tetto di 96.000 € per unità immobiliare. La Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024) ha ridefinito i parametri per il triennio 2025-2027:

Le modalità di fruizione "sconto in fattura" e "cessione del credito" ex art. 121 DL 34/2020 sono state eliminate per la generalità degli interventi dal D.L. 29 marzo 2024, n. 39, salvo casi residuali (zone sismiche 1-3 con CILA-S/permesso prima del 30/03/2024, immobili danneggiati post-sisma 2009/2016). Resta possibile la sola detrazione diretta in dichiarazione.

Casi particolari (commi 3, 5, 6, 8)

• Comma 3 — acquisto immobile ristrutturato da impresa: l'acquirente persona fisica di unità immobiliare in fabbricato interamente ristrutturato dall'impresa (con alienazione entro 18 mesi dalla fine lavori) detrae il 36% sul 25% del prezzo dell'atto, fino al limite di 48.000 € (esempio dettagliato nell'Esempio 3).
• Comma 3-bis — gruppi elettrogeni di emergenza: 50% per sostituzione con generatori a gas di ultima generazione.
• Comma 5 — uso promiscuo: per immobili residenziali utilizzati anche per arte/professione/attività commerciale, detrazione ridotta al 50% del calcolo ordinario.
• Comma 6 — cumulo con vincoli culturali: cumulabile con le agevolazioni per immobili vincolati ex DLgs 42/2004, ridotte al 50%.
• Comma 8 — trasferimento per vendita o successione: in caso di vendita, le quote residue passano all'acquirente persona fisica (salvo diverso accordo nell'atto). In caso di decesso, la fruizione si trasmette per intero all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene (criterio confermato dalla giurisprudenza di prassi: l'erede non occupante perde la detrazione, anche se nudo proprietario).

Adempimenti operativi (DM 41/1998)

Il DM 18 febbraio 1998 n. 41 (richiamato dal comma 9) impone:

• Pagamento con bonifico parlante specifico (banca o posta) con causale "Bonifico ex art. 16-bis DPR 917/86", CF del beneficiario della detrazione e CF/P.IVA dell'impresa esecutrice. Il bonifico ordinario non è ammesso: la banca/posta applica una ritenuta dell'8% a titolo di acconto sull'impresa esecutrice.
• Conservazione fatture in originale per 10 anni successivi (controllo formale o sostanziale AdE).
• Comunicazione preventiva all'AUSL quando obbligatoria per sicurezza cantieri (DLgs 81/2008).
• CILA / SCIA / Permesso di costruire secondo la natura urbanistica dell'intervento.
• Dichiarazione nel quadro RP del modello 730 o Redditi PF (righi RP41-RP47), indicando anno spesa, codice intervento, dati catastali.

Esempi pratici

Esempio 1 — Manutenzione straordinaria appartamento, spese 30.000 € nel 2025

Marco è proprietario di un appartamento abitazione principale (cat. A/3). Nel 2025 sostiene 30.000,00 € di spese per rifacimento bagno, impianto elettrico, infissi (manutenzione straordinaria ex art. 3 c. 1 lett. b DPR 380/2001).

Marco può scegliere tra:

• Regime art. 16-bis TUIR (c. 1 + c. 3-ter): aliquota 30% dal 2025 → 30% × 30.000,00 = 9.000,00 € in 10 quote da 900,00 €/anno;
• Regime maggiorato art. 16 DL 63/2013 per abitazione principale 2025: aliquota 50% → 50% × 30.000,00 = 15.000,00 € in 10 quote da 1.500,00 €/anno.

Il regime maggiorato è più conveniente: Marco indica nel quadro RP del 730 il codice intervento "manutenzione straordinaria abitazione principale 2025" e fruisce della detrazione 50%.

Esempio 2 — Bonifica amianto su pertinenza, spese 8.500 € nel 2026

Anna sostiene nel 2026 8.500,00 € per la bonifica della copertura in eternit di un garage pertinenziale (immobile in seconda casa, NON abitazione principale).

Il regime maggiorato 2026 per altri immobili è 30% (L. 207/2024), e l'art. 16-bis c. 1 lett. l ammette espressamente la bonifica amianto.

Detrazione: 30% × 8.500,00 = 2.550,00 € in 10 quote da 255,00 €/anno.

Esempio 3 — Acquisto immobile ristrutturato da impresa (comma 3), prezzo 220.000 €

La SRL Costruzioni Beta ristruttura un intero fabbricato e nel 2025 cede a Luca (persona fisica) un'unità immobiliare al prezzo di 220.000,00 € risultante da atto pubblico.

Base imponibile per la detrazione c. 3: 25% × 220.000,00 = 55.000,00 €, ridotti al limite massimo di 48.000,00 €.

Detrazione (regime c. 3-ter 2025): 30% × 48.000,00 = 14.400,00 € in 10 quote da 1.440,00 €/anno per Luca.

Se l'immobile è abitazione principale, può applicarsi il regime art. 16 DL 63/2013 al 50% (L. 207/2024) → detrazione 50% × 48.000 = 24.000,00 € in 10 quote da 2.400,00 €/anno.

Errori comuni e come evitarli

• Usare il bonifico ordinario invece del bonifico parlante specifico: la fattura pagata con bonifico ordinario, assegno o contanti non dà diritto alla detrazione, anche se l'intervento è ammesso e la fattura è regolare. Errore frequente nei lavori "piccoli" affidati a singoli artigiani.
• Confondere il regime "a regime" art. 16-bis (36% poi 30%) con il regime speciale prorogato art. 16 DL 63/2013 (50%): sono norme diverse, con tetti diversi (48.000 vs 96.000 €) e aliquote diverse. La scelta tra i due regimi va ponderata caso per caso in base ad abitazione principale vs altro immobile e all'anno di sostenimento delle spese.
• Detrarre la manutenzione ordinaria sulle singole unità immobiliari: la lett. b) comma 1 non ammette la manutenzione ordinaria sulle singole abitazioni (tinteggiatura, sostituzione sanitari di pari valore, riparazione infissi). Solo manutenzione straordinaria, restauro/risanamento, ristrutturazione. La manutenzione ordinaria è ammessa solo sulle parti comuni condominiali (lett. a).
• Frazionare le spese su più anni senza superare il tetto cumulativo: il comma 4 impone che se l'intervento del 2026 è prosecuzione di lavori iniziati nel 2025, il tetto di 48.000 € (o 96.000 € per il regime speciale) è cumulativo sui due anni, non rinnovato.
• Perdere la detrazione in successione per mancata occupazione: il comma 8 trasmette le quote residue all'erede solo se questi conserva la detenzione materiale e diretta dell'immobile (vi abita o lo tiene a disposizione, non se lo dà in locazione). Errore tipico: la divisione ereditaria assegna la nuda proprietà a un figlio e l'usufrutto a un altro — la detrazione passa all'usufruttuario (che detiene), non al nudo proprietario.
• Cumulare interventi su immobili con uso promiscuo senza riduzione al 50%: lo studio professionale ricavato nell'abitazione fa scattare la riduzione del comma 5. Ignorarla espone a recupero in fase di controllo formale dichiarativo.

Riferimenti normativi

• TUIR (DPR 22 dicembre 1986, n. 917) art. 16-bis c. 1 — detrazione 36% delle spese documentate, max 48.000 €, per gli interventi di lett. a-l (10 fattispecie tassative)
• TUIR art. 16-bis c. 2 — inclusione delle spese di progettazione e prestazioni professionali nel tetto detraibile
• TUIR art. 16-bis c. 3 — detrazione per acquirente di immobile interamente ristrutturato da impresa (base = 25% prezzo atto, max 48.000 €)
• TUIR art. 16-bis c. 3-bis — detrazione 50% per sostituzione gruppi elettrogeni di emergenza con generatori a gas di ultima generazione
• TUIR art. 16-bis c. 3-ter — riduzione dell'aliquota al 30% per le spese sostenute dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2033 (escluso c. 3-bis)
• TUIR art. 16-bis c. 4 — cumulo del tetto di spesa con prosecuzione di interventi avviati in anni precedenti
• TUIR art. 16-bis c. 5 — riduzione al 50% per immobili a uso promiscuo abitazione/attività professionale o commerciale
• TUIR art. 16-bis c. 6 — cumulo con agevolazioni per immobili vincolati ex DLgs 22 gennaio 2004, n. 42, ridotte al 50%
• TUIR art. 16-bis c. 7 — ripartizione obbligatoria in 10 quote annuali costanti
• TUIR art. 16-bis c. 8 — trasferimento delle quote residue all'acquirente persona fisica in caso di vendita e all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta in caso di successione
• TUIR art. 16-bis c. 9 — rinvio al DM 18 febbraio 1998 n. 41 per modalità attuative e controlli
• TUIR art. 16-bis c. 10 — possibilità di ulteriori decreti MEF per modalità attuative
• DPR 6 giugno 2001, n. 380 art. 3 — classificazione interventi edilizi (manutenzione ordinaria/straordinaria, restauro/risanamento, ristrutturazione, nuova costruzione)
• DM 18 febbraio 1998, n. 41 — regolamento attuativo: bonifico parlante, ritenuta 8% banca, documentazione obbligatoria
• D.L. 4 giugno 2013, n. 63 art. 16 — regime maggiorato 50% con tetto 96.000 € (più volte prorogato, riformulato da L. 207/2024)
• L. 30 dicembre 2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025) — riforma del regime maggiorato per il triennio 2025-2027 e introduzione del comma 3-ter dell'art. 16-bis TUIR (riduzione al 30% per spese 2025-2033)
• D.L. 29 marzo 2024, n. 39 — eliminazione di sconto in fattura e cessione del credito ex art. 121 DL 34/2020 per la generalità degli interventi
• Codice civile art. 1117 — definizione delle parti comuni dell'edificio in condominio

Risorse correlate

• TUIR art. 15 — Detrazioni per oneri: include la detrazione 19% degli interessi passivi sui mutui per la ristrutturazione dell'abitazione principale, cumulabile con l'art. 16-bis sui medesimi interventi.
• TUIR art. 12 — Detrazioni per carichi di famiglia: per i lavori sostenuti per la ristrutturazione dell'immobile di un familiare a carico, verificare la disciplina del soggetto che effettivamente sostiene la spesa e la sua compatibilità con i requisiti di possesso/detenzione del comma 1.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 2026-06-02.