Detrazione ristrutturazioni art. 16-bis TUIR: 50% o 36% nel 2026

In sintesi

L'art. 16-bis del TUIR è la norma permanente sulla detrazione per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio: dieci categorie di lavori agevolabili (dalla manutenzione straordinaria sulle singole unità residenziali alle misure antisismiche, dalla bonifica dell'amianto alle opere contro gli infortuni domestici), detrazione ripartita in dieci quote annuali costanti e tetto ordinario di 48.000 € per unità immobiliare. Ma l'aliquota che si applica oggi non è quella del comma 1: per le spese sostenute negli anni 2025, 2026 e 2027 vale la disciplina transitoria dell'art. 16, comma 1, del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, che alza il tetto a 96.000 € e fissa due aliquote diverse a seconda di chi sostiene la spesa e su quale immobile. Per il 2026: 50% per il proprietario o il titolare di un diritto reale di godimento che interviene sulla propria abitazione principale, 36% in tutti gli altri casi.

Chi ottiene il 50%, e quando si verificano i due requisiti

La maggiorazione non premia l'immobile: premia la combinazione fra un titolo e una destinazione. L'Agenzia delle Entrate lo ha esplicitato nella circolare sulle novità della legge di bilancio 2025, dove elenca le due condizioni che devono ricorrere entrambe: il contribuente dev'essere «titolare di un diritto di proprietà (compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria) o di un diritto reale di godimento sull'unità immobiliare (usufrutto, uso, abitazione)» e l'unità dev'essere «adibita ad abitazione principale». Restano quindi fuori dall'aliquota maggiorata l'inquilino, il comodatario e il familiare convivente: non perché non abbiano diritto alla detrazione — quella spetta a chiunque detenga l'immobile sulla base di un titolo idoneo — ma perché non sono titolari di un diritto reale.

I due requisiti si verificano in momenti diversi, ed è il punto che genera più errori:

• la titolarità si guarda al momento di inizio dei lavori, o al momento in cui la spesa è sostenuta se anteriore;
• la destinazione ad abitazione principale si guarda al termine dei lavori. Se l'immobile non è abitazione principale quando il cantiere apre ma lo diventa quando chiude, la circolare riconosce comunque la maggiorazione.

Tre precisazioni che spostano casi concreti. La nozione di abitazione principale comprende anche l'unità adibita a dimora abituale di un familiare del contribuente — coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo, secondo l'art. 5, comma 5, del TUIR — ma se il contribuente potrebbe scegliere fra due immobili, uno adibito a propria dimora abituale e uno a dimora abituale del familiare, si guarda soltanto al primo. La maggiorazione spetta anche quando i lavori riguardano soltanto le pertinenze già vincolate all'abitazione principale. E sulle parti comuni condominiali l'aliquota non è unica per l'edificio: si applica alla quota di spesa imputata al singolo condomino che sia proprietario o titolare di diritto reale dell'unità adibita ad abitazione principale, mentre agli altri condòmini spetta l'aliquota ordinaria sulla loro quota.

Il conto su 40.000 euro di lavori nel 2026, e la spesa che resta fuori

Il calcolo è lineare una volta fissata l'aliquota, ma due voci vanno trattate con attenzione: le spese professionali entrano nell'agevolazione per espressa previsione del comma 2 dell'art. 16-bis, mentre la sostituzione dell'impianto di climatizzazione invernale con una caldaia unica alimentata a combustibili fossili è esclusa dalla disciplina 2025-2027, per scelta esplicita dell'art. 16, comma 1, del D.L. 63/2013.

Voce di spesa	Spesa sostenuta nel 2026	Detrazione al 50%
Opere di ristrutturazione edilizia sull'unità adibita ad abitazione principale	35.000,00 €	17.500,00 €
Progettazione e prestazioni professionali connesse (art. 16-bis, comma 2)	5.000,00 €	2.500,00 €
Sostituzione con caldaia unica a combustibile fossile: spesa esclusa dall'agevolazione	3.000,00 €	0,00 €
Spesa agevolata e detrazione da ripartire in dieci quote annuali	40.000,00 €	20.000,00 €

I 20.000 € di detrazione si ripartiscono in dieci quote annuali costanti di 2.000,00 € ciascuna, a partire dall'anno di sostenimento della spesa (art. 16-bis, comma 7). Sulla stessa spesa agevolata di 40.000 €, un contribuente che non soddisfi entrambi i requisiti della maggiorazione — per esempio il proprietario di una seconda casa — otterrebbe il 36%, cioè 14.400 € in dieci quote da 1.440,00 €: una differenza di 5.600 € complessivi, 560,00 € l'anno.

Sul tetto di spesa vanno ricordate due regole del testo unico che non cambiano con la disciplina transitoria. Se i lavori dell'anno sono la mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, nel computo del limite massimo si tiene conto anche delle spese sostenute in quegli anni (comma 4): non si riparte da zero ogni 1° gennaio. E se l'unità immobiliare residenziale è adibita promiscuamente all'esercizio dell'arte, della professione o dell'attività commerciale, la detrazione spettante è ridotta della metà (comma 5).

Le aliquote anno per anno, fino al ritorno del solo art. 16-bis

Il quadro è mobile per costruzione: la legge di bilancio 2025 ha scritto una disciplina triennale, e la legge 30 dicembre 2025, n. 199 l'ha spostata di un anno con l'art. 1, comma 22, sostituendo nel testo dell'art. 16 del D.L. 63/2013 le parole «nell'anno 2025» con «negli anni 2025 e 2026» e riservando al solo 2027 le aliquote più basse. Chi consulta la circolare dell'Agenzia sul bilancio 2025 deve tenerne conto: quel documento resta valido sui presupposti soggettivi, ma le percentuali che vi si leggono anno per anno sono state riscritte dopo.

Voce	Abitazione principale: proprietario o titolare di diritto reale	Ogni altro caso
Spese sostenute nel 2025 e nel 2026	50% su un massimo di 96.000 € per unità immobiliare	36% su un massimo di 96.000 € per unità immobiliare
Spese sostenute nel 2027	36% su un massimo di 96.000 € per unità immobiliare	30% su un massimo di 96.000 € per unità immobiliare
Spese sostenute dal 2028 al 2033	30% su un massimo di 48.000 €: l'art. 16-bis non distingue in base alla destinazione dell'immobile	30% su un massimo di 48.000 €, per effetto del comma 3-ter dell'art. 16-bis
Sostituzione dell'impianto con caldaia unica a combustibili fossili	spesa esclusa dall'agevolazione negli anni 2025, 2026 e 2027	spesa esclusa dall'agevolazione negli anni 2025, 2026 e 2027
Ripartizione della detrazione	dieci quote annuali costanti e di pari importo (art. 16-bis, comma 7)	dieci quote annuali costanti e di pari importo (art. 16-bis, comma 7)
Norma che fissa l'aliquota	art. 16, comma 1, D.L. 63/2013 fino al 2027, poi art. 16-bis TUIR	art. 16, comma 1, D.L. 63/2013 fino al 2027, poi art. 16-bis TUIR

Dal 2028 la deroga si esaurisce e resta l'art. 16-bis, con il tetto di 48.000 € e senza distinzioni fra abitazione principale e altri immobili. L'aliquota, però, non torna subito al 36% del comma 1: il comma 3-ter dispone che «per le spese agevolate ai sensi del presente articolo sostenute dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2033, escluse quelle di cui al comma 3-bis, l'aliquota di detrazione è ridotta al 30 per cento». L'unica eccezione dichiarata dalla norma è la sostituzione del gruppo elettrogeno di emergenza con generatori a gas di ultima generazione, che il comma 3-bis tiene fermo al 50%.

Due situazioni particolari restano regolate dall'art. 16-bis a prescindere dall'anno. L'acquisto di un'unità in un fabbricato interamente ristrutturato da un'impresa di costruzione o ristrutturazione o da una cooperativa edilizia, che alieni o assegni entro diciotto mesi dalla fine dei lavori, dà diritto a una detrazione del 36% calcolata su un valore convenzionale pari al 25% del prezzo risultante dall'atto pubblico, entro 48.000 € (comma 3). E in caso di vendita dell'immobile ristrutturato la detrazione non ancora utilizzata passa, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica; in caso di decesso si trasmette per intero all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene (comma 8).

Detrazione maturata non vuol dire detrazione fruita: il tetto dell'art. 16-ter

Dal 2025 c'è un secondo cancello, e riguarda i redditi medio-alti. L'art. 16-ter del TUIR, inserito dalla legge di bilancio 2025, stabilisce che per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 € gli oneri e le spese detraibili, considerati complessivamente, sono ammessi in detrazione entro un massimale: un importo base di 14.000 € fra 75.000 € e 100.000 € di reddito, di 8.000 € oltre i 100.000 €, moltiplicato per un coefficiente che dipende dal numero di figli a carico — 0,50 senza figli, 0,70 con un figlio, 0,85 con due, 1 con più di due o con almeno un figlio con disabilità accertata.

Il collegamento con la ristrutturazione è nel comma 5: per le spese detraibili ai sensi dell'art. 16-bis la cui detrazione è ripartita in più annualità «rilevano le rate di spesa riferite a ciascun anno». Nel caso sopra, la spesa agevolata di 40.000 € pesa sul massimale per 4.000 € all'anno — un decimo — non per l'intero. Un contribuente con 90.000 € di reddito complessivo e nessun figlio a carico ha un massimale di 7.000 € (14.000 × 0,50): la rata di spesa della ristrutturazione ne assorbe 4.000 €, lasciandone 3.000 € per tutti gli altri oneri detraibili.

Restano fuori dal computo le spese sanitarie della lettera c) del comma 1 dell'art. 15, gli investimenti in start-up innovative e in PMI innovative (comma 4) e, per espressa disposizione del comma 5, le rate delle detrazioni dell'art. 16-bis riferite a spese sostenute fino al 31 dicembre 2024: i cantieri chiusi entro quella data continuano a scaricare le loro quote senza consumare il massimale. Il reddito complessivo si assume anche qui al netto dell'abitazione principale e delle pertinenze (comma 6), lo stesso criterio usato dalle detrazioni per tipologia di reddito.

Riferimenti normativi

• DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 16-bis — detrazione per il recupero del patrimonio edilizio: interventi agevolabili e tetto di 48.000 € (comma 1), spese professionali (comma 2), acquisto da fabbricato interamente ristrutturato (comma 3), gruppi elettrogeni di emergenza al 50% (comma 3-bis), aliquota ridotta al 30% per le spese dal 2025 al 2033 (comma 3-ter), prosecuzione dei lavori (comma 4), uso promiscuo (comma 5), ripartizione in dieci quote (comma 7), vendita e successione (comma 8)
• D.L. 4 giugno 2013, n. 63, art. 16, comma 1 — disciplina transitoria 2025-2027: aliquote 36% e 50% per il 2025 e il 2026, 30% e 36% per il 2027, tetto di 96.000 € per unità immobiliare, esclusione delle caldaie uniche a combustibili fossili
• Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1, comma 22 — spostamento di un anno delle aliquote transitorie di ristrutturazione ed efficienza energetica
• DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), art. 16-ter — massimale complessivo delle detrazioni per redditi superiori a 75.000 €, con le esclusioni dei commi 4 e 5
• Agenzia delle Entrate, circolare sulle novità in tema di detrazioni edilizie della legge di bilancio 2025 — requisiti soggettivi della maggiorazione, momenti di verifica, familiari, pertinenze e parti comuni condominiali

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 5 settembre 2026.