Reddito dominicale: dalla tariffa d'estimo all'imponibile

In sintesi

Il reddito dominicale di un terreno si determina applicando le tariffe d'estimo stabilite, secondo le norme della legge catastale, per ciascuna qualità e classe (art. 28, comma 1, DPR 22 dicembre 1986 n. 917). Quel valore, però, non è ancora l'imponibile IRPEF: prima di entrare in dichiarazione passa attraverso due rivalutazioni previste da leggi esterne al TUIR, una dell'80 per cento e una ulteriore del 30 per cento, che insieme quasi raddoppiano il dato catastale. Le tariffe si rivedono quando cambiano prezzi, quantità o organizzazione aziendale e comunque ogni dieci anni, con effetto dall'anno successivo alla pubblicazione del nuovo prospetto in Gazzetta Ufficiale. Per le colture che il quadro di qualificazione catastale non prevede — serre, funghicoltura, produzione di vegetali dentro un fabbricato — l'articolo 28 detta regole proprie.

Il calcolo, dalla visura catastale al rigo della dichiarazione

Il primo passaggio è catastale: qualità e classe del terreno determinano la tariffa d'estimo, che moltiplicata per la superficie dà il reddito dominicale risultante dal catasto.

Il secondo è la rivalutazione dell'80 per cento disposta dall'articolo 3, comma 50, della legge 23 dicembre 1996 n. 662 (per il reddito agrario è del 70 per cento). Un dettaglio che si perde spesso: quell'incremento si applica sulla stessa base su cui era stata calcolata la rivalutazione dell'articolo 31, comma 1, della legge 23 dicembre 1994 n. 724, quindi non si somma al 55 per cento di allora ma lo sostituisce.

Il terzo è l'ulteriore rivalutazione del 30 per cento dell'articolo 1, comma 512, della legge 24 dicembre 2012 n. 228, che si applica invece a valle, sull'importo già rivalutato dell'80 per cento.

Voce	Importo
Reddito dominicale risultante dal catasto, tre ettari di seminativo	210,00 €
Rivalutazione dell'80 per cento sul dato catastale	168,00 €
Ulteriore rivalutazione del 30 per cento, calcolata su 378,00 €	113,40 €
Reddito dominicale imponibile ai fini IRPEF	491,40 €

Esiste un caso in cui le rivalutazioni saltano del tutto: i terreni concessi in affitto per usi agricoli per un periodo non inferiore a cinque anni, con diritto di precedenza alla scadenza, a giovani che non hanno compiuto i 40 anni e hanno la qualifica di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo professionale, anche in forma societaria purché la maggioranza delle quote sia detenuta da giovani con quelle qualifiche. La regola risale all'articolo 14, comma 3, della legge 15 dicembre 1998 n. 441 e opera per i periodi d'imposta interessati dall'affitto.

Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il reddito dominicale così calcolato può poi non essere tassato affatto: anche per il 2026 i redditi dominicali e agrari che dichiarano, considerati congiuntamente, non concorrono al reddito complessivo fino a 10.000 €, vi concorrono per metà fra 10.000 e 15.000 € e per intero oltre 15.000 €. La misura è dell'articolo 1, comma 44, secondo periodo, della legge 11 dicembre 2016 n. 232, esteso al 2026 dall'articolo 1, comma 15, della legge 30 dicembre 2025 n. 199; ne restano fuori le società che hanno esercitato l'opzione dell'articolo 1, comma 1093, della legge 27 dicembre 2006 n. 296.

Le tariffe non sono immobili. L'articolo 28, comma 2, ne impone la revisione quando si manifesti l'esigenza per sopravvenute variazioni nelle quantità e nei prezzi dei prodotti e dei mezzi di produzione, o nell'organizzazione e strutturazione aziendale, e comunque ogni dieci anni. La revisione è disposta con decreto ministeriale, previo parere della Commissione censuaria centrale, e può riguardare anche singole zone censuarie o singole qualità e classi, su richiesta dei comuni interessati o d'ufficio; prima di procedere, gli uffici tecnici erariali devono sentire i comuni (comma 3). Le tariffe del reddito agrario si rivedono contemporaneamente (art. 34, comma 2).

1. Quando se ne manifesta l'esigenza, e comunque ogni dieci anni: Si apre la revisione delle tariffe d'estimo — art. 28, comma 2: variazioni nelle quantità e nei prezzi dei prodotti e dei mezzi di produzione, o nell'organizzazione e strutturazione aziendale
2. Durante l'istruttoria, prima del decreto: Gli uffici tecnici erariali sentono i comuni interessati — art. 28, comma 3: la revisione può essere chiesta dai comuni o disposta d'ufficio, anche per singole zone censuarie, qualità e classi
3. Alla chiusura dell'istruttoria: La revisione è disposta previo parere della Commissione censuaria centrale — art. 28, comma 3
4. Dall'anno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale: Le nuove tariffe hanno effetto sul reddito dominicale — art. 28, comma 4: conta la pubblicazione del nuovo prospetto, non la data del decreto

Accanto alla revisione generale corre il binario delle variazioni individuali. Sostituire la qualità di coltura allibrata in catasto con una di maggiore reddito produce una variazione in aumento; una coltura di minore reddito, o la diminuzione della capacità produttiva per naturale esaurimento, forza maggiore o eventi fitopatologici ed entomologici, produce una variazione in diminuzione (art. 29). Non contano i deterioramenti intenzionali né le circostanze transitorie. La denuncia e la decorrenza delle variazioni sono disciplinate dall'articolo 30. Il quadro generale della categoria è in Redditi fondiari: quali immobili li producono e quali no.

Le colture che il catasto dei terreni non prevede

Quando manca la corrispondente qualità nel quadro di qualificazione catastale, il reddito dominicale delle superfici adibite alle colture prodotte in serra o alla funghicoltura si determina applicando la tariffa d'estimo più alta in vigore nella provincia (art. 28, comma 4-bis). La stessa regola vale per il reddito agrario (art. 34, comma 4).

Un secondo caso, più recente, riguarda la produzione di vegetali dentro immobili censiti al catasto dei fabbricati nelle categorie C/1, C/2, C/3, C/6, C/7, D/1, D/7, D/8, D/9 e D/10, attività che l'articolo 32, comma 2, lettera b-bis, considera agricola entro il limite di superficie definito dal decreto del comma 3-bis. Fino all'emanazione di quel decreto il reddito dominicale si determina in via transitoria applicando alla superficie della particella catastale su cui insiste l'immobile la tariffa d'estimo più alta in vigore nella provincia, incrementata del 400 per cento (art. 28, comma 4-ter).

Il comma 4-quater fissa un pavimento: il reddito dominicale così determinato, sia a regime sia in via transitoria, non può risultare inferiore alla rendita catastale attribuita all'immobile destinato a quelle attività. La circolare dell'Agenzia delle entrate n. 12/E dell'8 agosto 2025 illustra il calcolo del periodo transitorio con un esempio e ricorda che a quei redditi si applicano comunque le rivalutazioni ordinarie.

Dal 1° gennaio 2027 la disciplina passa nell'articolo 30 del testo unico delle imposte sui redditi allegato al D.Lgs. 19 giugno 2026 n. 117, che conserva il testo dell'articolo 28; le rivalutazioni oggi sparse in tre leggi diverse confluiscono invece nell'articolo 36 dello stesso testo unico, intitolato «Determinazione del reddito agrario».

Le domande di chi ci arriva

Come si calcola il reddito dominicale di un terreno agricolo?

Si parte dalla tariffa d'estimo stabilita per la qualità e la classe del terreno, moltiplicata per la superficie: è il dato che risulta dalla visura catastale. Su quel valore si applica la rivalutazione dell'80 per cento e, sul risultato, l'ulteriore rivalutazione del 30 per cento. Quanto si ottiene è il reddito dominicale imponibile ai fini IRPEF.

Come si calcola il reddito dominicale di una serra che il catasto non classifica?

Si applica la tariffa d'estimo più alta in vigore nella provincia, e la stessa regola vale per la funghicoltura (art. 28, comma 4-bis). La condizione è che manchi la corrispondente qualità nel quadro di qualificazione catastale: se la qualità esiste, si usa quella.

Che tariffa si applica alle colture prodotte dentro un fabbricato?

Fino all'emanazione del decreto previsto dall'articolo 32, comma 3-bis, si applica alla superficie della particella catastale su cui insiste l'immobile la tariffa d'estimo più alta della provincia, incrementata del 400 per cento (art. 28, comma 4-ter). Il risultato non può comunque scendere sotto la rendita catastale dell'immobile.

Se cambiano le tariffe d'estimo, da quando si applicano i nuovi valori?

Dall'anno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del nuovo prospetto delle tariffe d'estimo (art. 28, comma 4). La data del decreto di revisione e quella della pubblicazione non spostano quindi il periodo d'imposta in cui il nuovo valore entra in dichiarazione.

Riferimenti normativi

• Art. 28, DPR 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR) — determinazione del reddito dominicale con le tariffe d'estimo (comma 1), revisione decennale (comma 2), procedura di revisione (comma 3), decorrenza dall'anno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (comma 4), serre e funghicoltura (comma 4-bis), colture in immobili censiti al catasto dei fabbricati (comma 4-ter), rendita catastale come valore minimo (comma 4-quater)
• Artt. 27, 29, 30 e 34, TUIR — nozione di reddito dominicale, variazioni in aumento e in diminuzione, denuncia e decorrenza, revisione contemporanea delle tariffe del reddito agrario
• Art. 32, comma 2, lettera b-bis, TUIR — produzione di vegetali tramite immobili censiti al catasto dei fabbricati fra le attività agricole
• Art. 31, comma 1, legge 23 dicembre 1994 n. 724 — base su cui si calcola la rivalutazione dei redditi dominicali e agrari
• Art. 3, comma 50, legge 23 dicembre 1996 n. 662 — rivalutazione dell'80 per cento dei redditi dominicali e del 70 per cento di quelli agrari
• Art. 1, comma 512, legge 24 dicembre 2012 n. 228 — ulteriore rivalutazione del 30 per cento, applicata sull'importo già rivalutato
• Art. 14, comma 3, legge 15 dicembre 1998 n. 441 — disapplicazione delle rivalutazioni per i terreni affittati per almeno cinque anni a giovani coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali
• Art. 1, comma 44, legge 11 dicembre 2016 n. 232, esteso al 2026 dall'art. 1, comma 15, della legge 30 dicembre 2025 n. 199 — concorso al reddito complessivo dei redditi dominicali e agrari dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola
• Circolare dell'Agenzia delle entrate n. 12/E dell'8 agosto 2025 — determinazione transitoria dei redditi dominicale e agrario delle colture dell'articolo 32, comma 2, lettera b-bis, e applicazione delle rivalutazioni ordinarie
• Art. 30, D.Lgs. 19 giugno 2026 n. 117 (testo unico allegato) — «Determinazione del reddito dominicale», in vigore dal 1° gennaio 2027

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 16 settembre 2026.