Redditi fondiari: quali immobili li producono e quali no

In sintesi

Un immobile produce reddito fondiario quando ricorrono due condizioni insieme: si trova nel territorio dello Stato ed è iscritto, o deve essere iscritto, in catasto con attribuzione di rendita (art. 25, comma 1, DPR 22 dicembre 1986 n. 917). Il reddito si divide in tre specie — dominicale dei terreni, agrario, dei fabbricati — e si imputa a chi possiede l'immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, indipendentemente dal fatto che incassi qualcosa. È un reddito figurativo, misurato dal catasto e non dal contratto: la casa vuota dichiara la rendita esattamente come quella abitata. Due deroghe spostano il quadro: il canone di locazione prende il posto della rendita quando è più alto, e gli immobili dell'impresa escono del tutto dalla categoria.

Un solo presupposto, tre specie di reddito

Il presupposto è unico, il criterio di determinazione no. Il reddito dominicale remunera la proprietà del terreno, il reddito agrario il capitale d'esercizio e il lavoro di organizzazione impiegati nelle attività agricole dell'articolo 2135 del codice civile, il reddito dei fabbricati il godimento dell'unità immobiliare urbana.

Voce	Reddito dominicale	Reddito agrario	Reddito dei fabbricati
Che cosa remunera	La parte dominicale del reddito medio ordinario ritraibile dal terreno	Il capitale d'esercizio e il lavoro di organizzazione nelle attività agricole dell'art. 2135 del codice civile	Il reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana
A chi si imputa	Al possessore a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale	All'affittuario se il terreno è affittato per uso agricolo, altrimenti al possessore	Al possessore a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale
Come si determina	Tariffe d'estimo per qualità e classe di terreno (art. 28)	Tariffe d'estimo per qualità e classe, con revisione contemporanea a quella dominicale (art. 34)	Tariffe d'estimo per categoria e classe, o stima diretta per le destinazioni speciali (art. 37)
Quando non si produce	Terreni pertinenza di fabbricati urbani, affittati per usi non agricoli o produttivi di reddito d'impresa (art. 27, comma 2)	Terreni fuori dall'esercizio delle attività agricole dell'art. 32	Unità destinate al culto e immobili in ristrutturazione non locati (art. 36, comma 3)

L'imputazione segue il diritto reale, non chi usa l'immobile o chi incassa il canone. Quando sullo stesso bene coesistono più diritti, il reddito si divide fra i titolari in proporzione a ciascun diritto; se il possesso viene trasferito durante l'anno, ciascuno dichiara in proporzione alla durata del proprio possesso (art. 26, commi 2 e 3). L'Agenzia delle entrate ha applicato la regola al caso di un nudo proprietario che voleva locare una porzione di immobile gravato di usufrutto: nella risposta a interpello n. 216 del 15 febbraio 2023 ha negato l'accesso alla cedolare secca, perché «la costituzione del diritto di usufrutto comporta lo spostamento della soggettività passiva d'imposta dal proprietario all'usufruttuario», e senza reddito fondiario imputato non c'è regime alternativo da scegliere. Il regime sostitutivo è trattato in Cedolare secca: aliquote e opzione.

Il reddito agrario è l'unica specie che può staccarsi dal possessore: se il terreno è dato in affitto per uso agricolo, concorre al reddito complessivo dell'affittuario dalla data in cui il contratto ha effetto (art. 33, comma 1). Il dominicale, invece, resta al proprietario.

La regola dell'imputazione a prescindere dalla percezione ha una sola eccezione, e riguarda solo l'abitativo: i redditi da contratti di locazione di immobili a uso abitativo non concorrono a formare il reddito se non percepiti, purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. Per le imposte già versate su canoni scaduti e non percepiti, accertati nel procedimento di convalida di sfratto per morosità, spetta un credito d'imposta di pari ammontare (art. 26, comma 1). Sui locali commerciali la deroga non opera: il canone non incassato resta imponibile.

Quando il canone prende il posto della rendita

Per i fabbricati il reddito medio ordinario nasce dalle tariffe d'estimo per categoria e classe, o dalla stima diretta per le destinazioni speciali e particolari (art. 37, comma 1). Se però l'unità è locata, entra in gioco un confronto: si prende il canone risultante dal contratto, lo si riduce forfetariamente del 5 per cento e lo si mette a paragone con il reddito medio ordinario. Vince il maggiore (art. 37, comma 4-bis).

La riduzione forfetaria non è sempre del 5 per cento. Sale al 25 per cento per i fabbricati situati nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, e al 35 per cento per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico ai sensi dell'articolo 10 del D.Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42.

Un appartamento con reddito medio ordinario di 750 € è locato a 9.000 € l'anno. Il canone ridotto del 5 per cento vale 8.550 €, quindi supera largamente la rendita: il reddito imponibile del fabbricato è 8.550 €, non 750 €.

Voce	Importo
Canone annuo risultante dal contratto di locazione	9.000,00 €
Riduzione forfetaria del 5 per cento	-450,00 €
Reddito medio ordinario da rendita catastale, riportato per confronto	750,00 €
Reddito imponibile del fabbricato locato	8.550,00 €

Restano fuori dal reddito dei fabbricati, se non sono locate, le unità destinate esclusivamente all'esercizio del culto e quelle per cui sono state rilasciate licenze o autorizzazioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia, per il periodo di validità del provvedimento in cui l'unità non è comunque utilizzata (art. 36, comma 3).

Gli immobili che l'impresa toglie dal fondiario

L'articolo 43 sottrae alla categoria due insiemi: gli immobili relativi a imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni. Il capannone di una società, il magazzino di una ditta individuale, lo studio del professionista non generano reddito fondiario: concorrono al reddito d'impresa o di lavoro autonomo secondo le regole proprie di quelle categorie.

Il comma 2 aggiunge una qualificazione oggettiva. Sono strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'arte, della professione o dell'impresa da parte del possessore; ma gli immobili relativi a imprese commerciali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si considerano strumentali anche se non utilizzati, anche se dati in locazione o in comodato. È la strumentalità per natura, e spiega perché un opificio locato a terzi resti fuori dal reddito fondiario mentre un appartamento della stessa impresa vi rientri secondo le regole dei fabbricati.

Per i terreni la simmetria è nell'articolo 27, comma 2: non producono reddito dominicale quelli che costituiscono pertinenze di fabbricati urbani, quelli dati in affitto per usi non agricoli e quelli produttivi di reddito d'impresa.

Dal 1° gennaio 2027 la nozione passa nell'articolo 27 del testo unico delle imposte sui redditi allegato al D.Lgs. 19 giugno 2026 n. 117, con testo identico all'attuale articolo 25. Il dettaglio del calcolo del reddito dominicale, con le tariffe d'estimo e le rivalutazioni, è in Determinazione del reddito dominicale (art. 28 TUIR).

Le domande di chi ci arriva

Per essere considerati redditi fondiari, gli immobili devono essere per forza in Italia?

Sì. L'articolo 25, comma 1, richiede che terreni e fabbricati siano situati nel territorio dello Stato e iscritti, o da iscrivere, in catasto con attribuzione di rendita. Gli immobili all'estero non producono reddito fondiario: rientrano fra i redditi diversi, con regole di determinazione proprie.

Se l'inquilino non paga, il canone va dichiarato lo stesso?

Dipende dall'uso. Per le locazioni a uso abitativo il canone non percepito non concorre al reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento. Per gli immobili a uso diverso la deroga non c'è: il canone resta imponibile anche se non incassato (art. 26, comma 1).

Il capannone di una società produce reddito fondiario?

No. Gli immobili relativi a imprese commerciali e i beni strumentali per arti e professioni non si considerano produttivi di reddito fondiario (art. 43, comma 1). Il capannone concorre al reddito d'impresa con le regole di quella categoria, non con la rendita catastale.

Se sull'immobile c'è un usufrutto, chi dichiara il reddito?

L'usufruttuario. La costituzione dell'usufrutto sposta la soggettività passiva dal proprietario al titolare del diritto di godere della cosa e di percepirne i frutti; al nudo proprietario non è imputato alcun reddito fondiario, come ha confermato la risposta a interpello n. 216 del 15 febbraio 2023.

Riferimenti normativi

• Art. 25, DPR 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR) — nozione di reddito fondiario (comma 1) e distinzione in redditi dominicali, agrari e dei fabbricati (comma 2)
• Art. 26, DPR 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR) — imputazione indipendente dalla percezione, canoni abitativi non percepiti e credito d'imposta (comma 1), contitolarità (comma 2), trasferimento del possesso in corso d'anno (comma 3)
• Artt. 27, 32, 33 e 34, TUIR — reddito dominicale e casi di esclusione, nozione di reddito agrario, imputazione all'affittuario e determinazione mediante tariffe d'estimo
• Artt. 36 e 37, TUIR — reddito dei fabbricati, unità non produttive di reddito e confronto fra canone ridotto e reddito medio ordinario (art. 37, comma 4-bis)
• Art. 43, TUIR — immobili relativi a imprese commerciali e beni strumentali per arti e professioni, con la strumentalità per natura del comma 2
• Risposta a interpello dell'Agenzia delle entrate n. 216 del 15 febbraio 2023 — usufrutto e imputazione del reddito fondiario: il nudo proprietario non può optare per la cedolare secca
• Art. 27, D.Lgs. 19 giugno 2026 n. 117 (testo unico allegato) — «Redditi fondiari», in vigore dal 1° gennaio 2027

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 16 settembre 2026.