Redditi fondiari: terreni e fabbricati art. 25 TUIR

In sintesi

L'art. 25 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR) definisce i redditi fondiari come quelli inerenti ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano. Tali redditi si distinguono in tre categorie: reddito dominicale dei terreni, reddito agrario e reddito dei fabbricati. Il presupposto è quindi catastale: senza iscrizione (o obbligo di iscrizione) con rendita, il reddito dell'immobile non è fondiario ma rientra in altra categoria.

Quando si applica

L'art. 25 individua il perimetro della categoria. Genera reddito fondiario ogni immobile che presenti due requisiti congiunti:

• requisito territoriale: l'immobile è situato nel territorio dello Stato italiano. Gli immobili esteri non producono reddito fondiario ma rientrano tra i redditi diversi;
• requisito catastale: l'immobile è iscritto, o deve essere iscritto, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto edilizio urbano.

La categoria si articola in tre figure (comma 2):

• reddito dominicale dei terreni — la componente che remunera la proprietà fondiaria;
• reddito agrario — la componente che remunera il capitale di esercizio e il lavoro di organizzazione dell'attività agricola;
• reddito dei fabbricati — il reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana.

Non rientrano nel reddito fondiario gli immobili relativi a imprese commerciali e i beni strumentali di arti e professioni (art. 43), per i quali il reddito confluisce nel reddito d'impresa o di lavoro autonomo.

Come si applica nella pratica

Il reddito fondiario è un reddito medio ordinario determinato in via catastale, non per cassa: concorre al reddito complessivo IRPEF indipendentemente dall'effettiva percezione, secondo le regole di imputazione dell'art. 26. La tabella seguente riepiloga le tre componenti.

Per i terreni, la natura catastale del reddito implica che la rendita dominicale e agraria attribuita resti il parametro di riferimento finché non interviene una variazione o una revisione delle tariffe. Per i fabbricati, il riferimento è la rendita catastale, eventualmente superata dal canone di locazione quando questo, ridotto forfetariamente, risulta più elevato (art. 37, comma 4-bis).

Esempi pratici

Esempio 1 — Appartamento iscritto al catasto edilizio urbano

Un contribuente possiede un'abitazione in città, iscritta al catasto edilizio urbano con rendita catastale di 980,00 €. Il reddito è fondiario (categoria reddito dei fabbricati) perché ricorrono i due requisiti: immobile in Italia e iscrizione con rendita. La rendita costituisce la base di partenza per la determinazione ex art. 37.

Esempio 2 — Terreno agricolo coltivato dal proprietario

Un imprenditore agricolo possiede e coltiva direttamente un fondo iscritto al catasto dei terreni. Il fondo genera due redditi fondiari distinti: il reddito dominicale (in capo al proprietario) e il reddito agrario (in capo a chi conduce il fondo, in questo caso lo stesso proprietario). Entrambi sono determinati per via catastale.

Esempio 3 — Capannone usato dall'impresa commerciale

Una S.r.l. utilizza un capannone iscritto in catasto per la propria attività. Pur essendo un immobile iscritto con rendita e situato in Italia, esso non produce reddito fondiario: in base all'art. 43 è bene relativo all'impresa commerciale e il suo reddito confluisce nel reddito d'impresa, non nella categoria fondiaria.

Errori comuni e come evitarli

• Confondere reddito fondiario e reddito diverso per gli immobili esteri: un immobile situato all'estero non produce reddito fondiario perché manca il requisito territoriale; va dichiarato secondo le regole dei redditi diversi.
• Trattare l'immobile d'impresa come fondiario: capannoni, negozi e beni strumentali di arti e professioni sono esclusi dalla categoria ex art. 43; il loro reddito è d'impresa o di lavoro autonomo.
• Attendere l'incasso per dichiarare il reddito: il reddito fondiario concorre indipendentemente dalla percezione (art. 26), salvo le deroghe per i canoni di locazione abitativa non percepiti.
• Imputare il reddito agrario al proprietario anziché al conduttore: se il terreno è affittato per uso agricolo, il reddito agrario spetta all'affittuario (art. 33), non al titolare del fondo.
• Ignorare la doppia componente del terreno: un fondo agricolo produce sia reddito dominicale sia reddito agrario, due voci da non sovrapporre.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 25 — Redditi fondiari (nozione e categorie, commi 1 e 2).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 26 — Imputazione dei redditi fondiari.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 27 — Reddito dominicale dei terreni.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 33 — Imputazione del reddito agrario.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 36 — Reddito dei fabbricati.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 43 — Immobili non produttivi di reddito fondiario.

Risorse correlate

• Imputazione dei redditi fondiari (art. 26 TUIR)
• Reddito dominicale dei terreni (art. 27 TUIR)
• Reddito dei fabbricati (art. 36 TUIR)
• Immobili non produttivi di reddito fondiario (art. 43 TUIR)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 30 maggio 2026.