Reddito dei fabbricati art. 36 TUIR

In sintesi

L'art. 36 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR) stabilisce che il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana. Per unità immobiliare urbana si intendono i fabbricati e le altre costruzioni stabili, o le loro porzioni, suscettibili di reddito autonomo; le aree occupate dalle costruzioni e le relative pertinenze sono parti integranti dell'unità. Alcune categorie di immobili non si considerano produttive di reddito se non locate: gli immobili destinati esclusivamente all'esercizio del culto e quelli per cui sono in corso interventi di restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, durante il periodo di validità del provvedimento.

Quando si applica

L'art. 36 individua l'oggetto del reddito dei fabbricati: ogni unità immobiliare urbana iscritta o iscrivibile al catasto edilizio urbano. La norma precisa:

• la nozione di unità immobiliare urbana (comma 2): fabbricati, costruzioni stabili o loro porzioni suscettibili di reddito autonomo, comprese aree occupate e pertinenze;
• le ipotesi di non produttività di reddito in assenza di locazione (comma 3): unità destinate esclusivamente all'esercizio del culto (con i limiti costituzionali) e unità interessate da licenze/concessioni per restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione, limitatamente al periodo di validità del provvedimento e di non utilizzo;
• l'esclusione dalla produttività degli immobili utilizzati per la produzione di vegetali con specifiche caratteristiche catastali, se non locati (comma 3.1);
• una soglia minima di importo sotto la quale il reddito imputabile al condomino per le parti comuni con autonoma rendita non concorre a formare il reddito (comma 3-bis).

La determinazione concreta del reddito così individuato è affidata all'art. 37.

Come si applica nella pratica

Il reddito dei fabbricati è un reddito medio ordinario ancorato alla rendita catastale dell'unità immobiliare. La tabella riepiloga i casi in cui un fabbricato, pur iscritto in catasto, non concorre a formare il reddito se non locato.

Per le unità immobiliari ordinarie, il reddito medio ordinario coincide con la rendita catastale, eventualmente rivalutata e poi raffrontata con il canone di locazione ridotto secondo l'art. 37. Le seconde case tenute a disposizione subiscono inoltre la maggiorazione di un terzo prevista dall'art. 41. Per le unità in ristrutturazione, la sospensione della produttività del reddito vale solo finché il provvedimento è valido e l'unità non è utilizzata né locata.

Esempi pratici

Esempio 1 — Abitazione locata

Un appartamento iscritto al catasto edilizio urbano, con rendita catastale di 720,00 €, è dato in locazione. Costituisce unità immobiliare urbana suscettibile di reddito autonomo e produce reddito dei fabbricati; l'importo imponibile è determinato secondo l'art. 37, confrontando rendita rivalutata e canone ridotto forfetariamente.

Esempio 2 — Immobile in ristrutturazione

Un proprietario ottiene una concessione per ristrutturazione edilizia di un'unità non locata, che resta inutilizzata per l'intera durata dei lavori. Per effetto del comma 3, durante il periodo di validità del provvedimento e di non utilizzo l'unità non si considera produttiva di reddito dei fabbricati.

Esempio 3 — Locale di culto non locato

Un'unità immobiliare è destinata esclusivamente all'esercizio del culto e non è oggetto di locazione. Nel rispetto dei limiti costituzionali richiamati dal comma 3, l'unità e le sue pertinenze non si considerano produttive di reddito dei fabbricati.

Errori comuni e come evitarli

• Considerare le aree e pertinenze come autonome: aree occupate dalle costruzioni e pertinenze sono parti integranti dell'unità immobiliare, non beni a sé.
• Estendere la sospensione del reddito oltre i lavori: per gli immobili in ristrutturazione la non produttività vale solo durante la validità del provvedimento e il non utilizzo; cessati i lavori il reddito riprende.
• Dichiarare reddito per il locale di culto non locato: se ricorrono i presupposti del comma 3, l'unità destinata al culto e non locata non produce reddito.
• Trascurare la maggiorazione delle seconde case: le unità abitative tenute a disposizione subiscono la maggiorazione di un terzo ex art. 41, ulteriore rispetto alla rendita ordinaria.
• Confondere reddito dei fabbricati e reddito d'impresa: gli immobili relativi a imprese commerciali non producono reddito dei fabbricati (art. 43), ma concorrono al reddito d'impresa.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 36 — Reddito dei fabbricati (nozione di unità immobiliare urbana ed esclusioni).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 37 — Determinazione del reddito dei fabbricati.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 41 — Unità immobiliari tenute a disposizione (maggiorazione di un terzo).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 43 — Immobili non produttivi di reddito fondiario.

Risorse correlate

• Determinazione del reddito dei fabbricati (art. 37 TUIR)
• Immobili non produttivi di reddito fondiario (art. 43 TUIR)
• Imputazione dei redditi fondiari (art. 26 TUIR)
• Redditi fondiari: terreni e fabbricati (art. 25 TUIR)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 30 maggio 2026.