Immobili non produttivi reddito fondiario art. 43 TUIR

In sintesi

L'art. 43 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR) stabilisce che non si considerano produttivi di reddito fondiario gli immobili relativi a imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l'esercizio di arti e professioni. Per tali immobili il reddito non confluisce nella categoria fondiaria, ma nel reddito d'impresa o di lavoro autonomo. Si considerano strumentali gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'impresa o dell'arte e professione da parte del possessore (strumentali per destinazione), nonché gli immobili d'impresa che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (strumentali per natura), anche se non utilizzati o dati in locazione.

Quando si applica

La norma traccia il confine tra reddito fondiario e reddito d'impresa o di lavoro autonomo. Si applica:

• agli immobili relativi a imprese commerciali: capannoni, negozi, uffici e ogni immobile iscritto tra i beni dell'impresa, il cui reddito rientra nel reddito d'impresa;
• ai beni strumentali di arti e professioni: lo studio professionale e ogni immobile strumentale del professionista, il cui reddito rientra nel reddito di lavoro autonomo;
• distinguendo gli strumentali per destinazione (utilizzati esclusivamente per l'attività dal possessore) dagli strumentali per natura (immobili d'impresa non suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni), questi ultimi strumentali anche se non utilizzati, locati o concessi in comodato.

L'effetto è duplice: l'immobile esce dalla categoria fondiaria e i relativi componenti (ammortamenti, costi) seguono le regole del reddito d'impresa o di lavoro autonomo, non quelle catastali.

Come si applica nella pratica

Il criterio chiave è la relazione dell'immobile con l'attività: se l'immobile è bene d'impresa o strumentale di arte/professione, il reddito fondiario non si applica. La tabella distingue le due categorie di strumentalità.

Sul piano operativo, l'esclusione dal reddito fondiario comporta che per gli immobili strumentali si applichino, in luogo della rendita catastale, le regole del reddito d'impresa (ammortamento, deducibilità dei costi inerenti) o del reddito di lavoro autonomo. Diversa è la posizione degli immobili dell'impresa che non sono né strumentali né merce (immobili cosiddetti patrimoniali): per essi il reddito è determinato secondo le regole sui proventi immobiliari del reddito d'impresa.

Esempi pratici

Esempio 1 — Capannone dell'impresa commerciale

Una S.r.l. possiede e utilizza un capannone iscritto tra i propri beni strumentali. In forza dell'art. 43, l'immobile non produce reddito fondiario: il suo concorso al reddito avviene tramite le regole del reddito d'impresa, con deduzione degli ammortamenti e dei costi inerenti.

Esempio 2 — Studio del professionista

Un dottore commercialista utilizza esclusivamente un immobile come proprio studio professionale. L'immobile è strumentale per destinazione: non produce reddito fondiario e rileva nell'ambito del reddito di lavoro autonomo, secondo le regole proprie di tale categoria.

Esempio 3 — Immobile strumentale per natura non utilizzato

Un'impresa possiede un opificio industriale con caratteristiche tali da non poter essere utilizzato diversamente senza radicali trasformazioni. Anche se temporaneamente non utilizzato o dato in locazione, l'immobile resta strumentale per natura ex art. 43, comma 2, e non rientra nel reddito fondiario.

Errori comuni e come evitarli

• Dichiarare la rendita catastale per il capannone d'impresa: l'immobile relativo a un'impresa commerciale non produce reddito fondiario; concorre tramite le regole del reddito d'impresa.
• Negare la strumentalità all'immobile d'impresa locato: gli immobili strumentali per natura restano tali anche se non utilizzati, locati o in comodato.
• Confondere strumentale per destinazione e per natura: il primo dipende dall'uso esclusivo del possessore, il secondo dalle caratteristiche oggettive dell'immobile.
• Trattare come strumentale l'immobile patrimoniale: gli immobili d'impresa non strumentali né merce non sono coperti dall'art. 43 e seguono le regole sui proventi immobiliari del reddito d'impresa.
• Applicare il reddito fondiario allo studio professionale: l'immobile strumentale di arte o professione esce dalla categoria fondiaria e rileva nel reddito di lavoro autonomo.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 43 — Immobili non produttivi di reddito fondiario (immobili d'impresa e strumentali).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 25 — Redditi fondiari (nozione e categorie).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 36 — Reddito dei fabbricati.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 90 — Proventi immobiliari (immobili patrimoniali nel reddito d'impresa).

Risorse correlate

• Redditi fondiari: terreni e fabbricati (art. 25 TUIR)
• Reddito dei fabbricati (art. 36 TUIR)
• Proventi immobiliari (art. 90 TUIR)
• Redditi d'impresa (art. 55 TUIR)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 30 maggio 2026.