Determinazione reddito dei fabbricati art. 37 TUIR

In sintesi

L'art. 37 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR) stabilisce che il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l'applicazione delle tariffe d'estimo (rendita catastale), ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta. Quando il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5%, è superiore al reddito medio ordinario, il reddito è determinato in misura pari al canone al netto di tale riduzione. La riduzione forfettaria è elevata al 25% per i fabbricati di Venezia centro e delle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, e al 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico.

Quando si applica

L'art. 37 è la norma di determinazione del reddito dei fabbricati per tutte le unità immobiliari urbane. Distingue tra:

• immobili non locati: il reddito coincide con il reddito medio ordinario, cioè la rendita catastale (eventualmente rivalutata ai fini IRPEF), salva la maggiorazione di un terzo per le seconde case a disposizione (art. 41);
• immobili locati: si confronta la rendita con il canone di locazione ridotto forfetariamente; se il canone ridotto supera la rendita, il reddito è pari al canone al netto della riduzione (comma 4-bis);
• fabbricati a destinazione speciale o particolare: il reddito è determinato per stima diretta anziché con tariffe d'estimo;
• unità non ancora iscritte in catasto: il reddito è determinato in via comparativa con unità similari già iscritte (comma 4).

Le modificazioni derivanti dalla revisione delle tariffe seguono regole di decorrenza legate alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale o alla notifica del nuovo reddito (commi 2 e 3).

Come si applica nella pratica

Per gli immobili locati il meccanismo è quello del confronto: si calcola il canone annuo ridotto della percentuale forfettaria e lo si raffronta con la rendita catastale rivalutata; il reddito imponibile è il maggiore dei due. La tabella riepiloga le riduzioni forfettarie previste dal comma 4-bis.

In alternativa al regime ordinario di tassazione IRPEF del canone, per le locazioni di immobili abitativi il locatore persona fisica può optare per un regime sostitutivo opzionale (la cosiddetta cedolare secca, introdotta da normativa successiva e non disciplinata dall'art. 37): in tal caso il canone è assoggettato a un'imposta sostitutiva e non concorre al reddito complessivo, restando esclusa l'applicazione della riduzione forfettaria dell'art. 37. La scelta tra regime ordinario con riduzione forfettaria e regime sostitutivo va valutata caso per caso in base all'aliquota marginale del contribuente e alla tipologia di contratto.

Esempi pratici

Esempio 1 — Canone superiore alla rendita

Un appartamento ha rendita catastale rivalutata di 800,00 € ed è locato a un canone annuo di 9.000,00 €. Applicando la riduzione forfettaria del 5%, il canone ridotto è pari a 8.550,00 €, superiore alla rendita: il reddito imponibile è quindi 8.550,00 €, ai sensi del comma 4-bis.

Esempio 2 — Immobile di interesse storico locato

Un immobile riconosciuto di interesse storico o artistico è locato a un canone annuo di 12.000,00 €. La riduzione forfettaria è elevata al 35%: il canone ridotto è pari a 7.800,00 €. Se tale importo supera la rendita catastale rivalutata, il reddito imponibile è 7.800,00 €.

Esempio 3 — Seconda casa non locata

Una seconda casa, tenuta a disposizione e non locata, ha rendita catastale rivalutata di 600,00 €. Non essendoci canone da confrontare, il reddito è pari al reddito medio ordinario; trattandosi di unità a disposizione, si applica inoltre la maggiorazione di un terzo prevista dall'art. 41, per un imponibile complessivo di 800,00 €.

Errori comuni e come evitarli

• Applicare la riduzione del 5% al netto invece che al lordo: la riduzione forfettaria si calcola sul canone contrattuale lordo annuo, non su un importo già nettato.
• Cumulare riduzione forfettaria e cedolare secca: il regime sostitutivo opzionale esclude l'applicazione della riduzione forfettaria dell'art. 37; non si sommano i due benefici.
• Usare il 5% per immobili storici o veneziani: per gli immobili di interesse storico-artistico la riduzione è del 35% e per i fabbricati di Venezia centro e isole indicate è del 25%.
• Dichiarare la rendita anche con canone superiore: per gli immobili locati, se il canone ridotto supera la rendita, l'imponibile è il canone ridotto, non la rendita.
• Omettere la maggiorazione sulle seconde case: le unità a disposizione subiscono la maggiorazione di un terzo ex art. 41 oltre alla rendita ordinaria.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 37 — Determinazione del reddito dei fabbricati (rendita, confronto con il canone, riduzioni forfettarie del 5%, 25%, 35%).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 36 — Reddito dei fabbricati.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 41 — Unità immobiliari tenute a disposizione (maggiorazione di un terzo).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 26 — Imputazione dei redditi fondiari.

Risorse correlate

• Reddito dei fabbricati (art. 36 TUIR)
• Imputazione dei redditi fondiari (art. 26 TUIR)
• Immobili non produttivi di reddito fondiario (art. 43 TUIR)
• Detrazione spese di recupero del patrimonio edilizio (art. 16-bis TUIR)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 30 maggio 2026.