Detrazioni edilizie 2026: aliquote ecobonus e ristrutturazioni

Le percentuali di detrazione anno per anno e per tipo di immobile, dopo la riscrittura operata dalla legge di bilancio 2026.

In sintesi

Per le spese sostenute nel 2026 le detrazioni edilizie restano nella fascia più alta — 36 per cento in via ordinaria, 50 per cento sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale — e la riduzione al 30 e al 36 per cento colpisce le sole spese del 2027. Il risultato discende dall'articolo 1, comma 22, della legge 30 dicembre 2025, n. 199, che non istituisce una nuova agevolazione: interviene sul decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, sostituendo le parole che indicavano gli anni, e sposta il 2026 dalla fascia ridotta, dove il testo previgente lo teneva insieme al 2027, alla fascia piena occupata dal 2025. La modifica corre in parallelo su tre regimi — riqualificazione energetica (articolo 14, comma 3-quinquies), recupero del patrimonio edilizio (articolo 16, comma 1) e interventi antisismici (articolo 16, comma 1-septies.1) — che nel triennio 2025-2027 hanno percentuali identiche fra loro, e proroga al 2026 il bonus mobili. Restano escluse, in ogni fascia, le spese per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili.

Quando si applica

Il criterio è l'anno di sostenimento della spesa, non quello di avvio del cantiere né quello di fine lavori: una fattura pagata nel dicembre 2026 sconta le aliquote del 2026 anche se i lavori proseguono nel 2027, e viceversa. Da qui l'importanza operativa della modifica, che per molti interventi in corso vale quattordici punti percentuali di differenza sull'abitazione principale.

Sul piano soggettivo la detrazione ordinaria spetta ai contribuenti che possiedono o detengono l'immobile sulla base di un titolo idoneo e che restano effettivamente incisi dalla spesa, secondo l'articolo 16-bis, comma 1, del TUIR. L'aliquota maggiorata richiede invece due condizioni congiunte, entrambe scritte nella norma:

• la spesa dev'essere sostenuta dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull'immobile;
• l'intervento dev'essere eseguito sull'unità immobiliare adibita ad abitazione principale, cioè — secondo la definizione dell'articolo 10, comma 3-bis, del TUIR — quella nella quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente.

Sul piano oggettivo l'articolo 16, comma 1, del DL 63/2013 rinvia agli interventi elencati nel comma 1 dell'articolo 16-bis del TUIR; l'articolo 14 copre la riqualificazione energetica; il comma 1-septies.1 dell'articolo 16 assorbe le detrazioni antisismiche dei commi da 1-bis a 1-septies. In tutti e tre i casi la misura è fissa per tutte le tipologie di interventi agevolati: la differenziazione per tipo di lavoro, che caratterizzava i regimi precedenti, nel triennio non opera più.

Come si applica nella pratica

Aliquote per anno e per tipo di immobile

La colonna del 2026 è l'unica riscritta: nel testo previgente riportava 30 per cento e 36 per cento, cioè i valori che oggi restano al solo 2027. Le colonne 2025 e 2027 non sono state toccate.

Tetti di spesa e ripartizione

Il limite di 96.000 € resta fermo anche quando si applica l'aliquota del 50 per cento: la norma eleva la percentuale, non il massimale. Il numero di rate della riqualificazione energetica discende dalla disciplina richiamata dall'articolo 14, comma 1, del DL 63/2013 e non è oggetto della modifica in commento, per cui non viene qui riportato.

Bonus mobili

Il comma 22, lettera b), numero 3, sostituisce nel comma 2 dell'articolo 16 le parole «2024 e 2025» con «2024, 2025 e 2026»: l'agevolazione per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici destinati all'arredo dell'immobile ristrutturato si estende quindi alle spese del 2026, sempre al 50 per cento e su un ammontare non superiore a 5.000 €. Resta la condizione di collegamento: gli interventi di recupero devono essere iniziati a partire dal 1° gennaio dell'anno precedente a quello dell'acquisto.

Adempimenti e riferimenti in evoluzione

Le modalità di attuazione e le procedure di controllo restano quelle del decreto ministeriale 18 febbraio 1998, n. 41, richiamato dall'articolo 16-bis, comma 9, del TUIR. Per gli interventi dell'articolo 16 del DL 63/2013 il comma 2-bis dello stesso articolo impone la trasmissione telematica all'ENEA delle informazioni sugli interventi effettuati alla conclusione degli stessi.

Un avviso di metodo per le spese 2027: le disposizioni in materia di imposte sui redditi sono trasfuse, a decorrere dal 1° gennaio 2027, nel Testo unico approvato con decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117, con rinumerazione degli articoli. I riferimenti all'articolo 16-bis del TUIR vanno quindi riverificati sul nuovo testo prima di essere citati in atti relativi a quel periodo d'imposta.

Esempi pratici

Esempio 1 — Ristrutturazione dell'abitazione principale pagata nel 2026

Il proprietario di un appartamento in cui risiede abitualmente sostiene nel 2026 spese di manutenzione straordinaria per 60.000 €, regolarmente documentate. Ricorrono entrambe le condizioni per la maggiorazione: titolo di proprietà e destinazione ad abitazione principale. La detrazione spetta nella misura del 50 per cento, pari a 30.000 €, ripartiti in dieci quote annuali da 3.000 € ciascuna. Con il testo previgente la stessa spesa avrebbe dato 36 per cento, cioè 21.600 €.

Esempio 2 — Appartamento locato, cantiere a cavallo d'anno

Una spesa complessiva di 40.000 € su un appartamento concesso in locazione viene pagata per 25.000 € nel dicembre 2026 e per 15.000 € nel gennaio 2027. Non essendo abitazione principale, si applica la fascia ordinaria: 36 per cento sulla quota 2026, pari a 9.000 €, e 30 per cento sulla quota 2027, pari a 4.500 €. Anticipare al 2026 anche il secondo pagamento, ove contrattualmente possibile, vale 900 € di detrazione aggiuntiva; il limite di 96.000 € per unità immobiliare non è comunque raggiunto.

Esempio 3 — Bonus mobili collegato a un intervento del 2025

Un contribuente avvia nel settembre 2025 lavori di recupero sull'abitazione e nel marzo 2026 acquista cucina, frigorifero in classe F e lavastoviglie in classe E per 7.000 €. L'intervento è iniziato dopo il 1° gennaio dell'anno precedente a quello dell'acquisto, quindi la condizione di collegamento è soddisfatta. La detrazione si calcola però sul massimale di 5.000 €, al 50 per cento: 2.500 €, in dieci quote annuali da 250 €. I 2.000 € eccedenti non producono alcun beneficio.

Errori comuni e come evitarli

• Confondere «prima casa» con «abitazione principale». L'agevolazione prima casa è una nozione dell'imposta di registro, legata all'atto di acquisto e alla residenza nel comune. Qui rileva la dimora abituale ai sensi dell'articolo 10, comma 3-bis, del TUIR: un immobile acquistato con i benefici prima casa ma non abitato non dà diritto al 50 per cento.
• Applicare la maggiorazione a inquilini, comodatari e familiari conviventi. Costoro possono avere titolo alla detrazione ordinaria, ma la norma riserva l'aliquota elevata a chi sostiene la spesa in qualità di titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento. Il conduttore che paga i lavori resta al 36 per cento.
• Dare per vive le percentuali antisismiche differenziate. Le misure del 70, 75, 80 e 85 per cento legate al salto di classe di rischio non operano nel triennio: il comma 1-septies.1 impone una misura fissa per tutte le tipologie di interventi agevolati, quindi 36 o 50 per cento sulle spese 2026.
• Detrarre la sostituzione della caldaia a gas. Sia l'articolo 14, comma 3-quinquies, sia l'articolo 16, comma 1, escludono espressamente le spese per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili. L'esclusione vale anche quando l'intervento è inserito in un cantiere più ampio: va isolata la quota di spesa non agevolabile.
• Trattare il 2027 come una coda indifferente del 2026. Il salto fra le due colonne è di quattordici punti sull'abitazione principale e di sei sugli altri immobili. La pianificazione dei pagamenti a cavallo del 31 dicembre 2026 è una scelta con effetti misurabili, non un dettaglio amministrativo.
• Ragionare sulla detrazione senza guardare la capienza IRPEF. La detrazione opera sull'imposta lorda: una quota annuale che eccede l'imposta dovuta si perde, perché non è prevista riportabilità. Il calcolo va fatto sul decennio, non sull'anno di spesa.

Riferimenti normativi

• Legge 30 dicembre 2025, n. 199 (bilancio di previsione per l'anno finanziario 2026), articolo 1, comma 22 — modifiche al DL 63/2013: lettera a) sull'articolo 14, comma 3-quinquies; lettera b), numero 1, sull'articolo 16, comma 1; lettera b), numero 2, sull'articolo 16, comma 1-septies.1; lettera b), numero 3, sull'articolo 16, comma 2.
• Decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito con modificazioni dalla legge 3 agosto 2013, n. 90, articolo 14, comma 3-quinquies — riqualificazione energetica: misura fissa per tutte le tipologie ed esclusione delle caldaie uniche a combustibili fossili.
• DL 63/2013, articolo 16, comma 1 — recupero del patrimonio edilizio: rinvio agli interventi del comma 1 dell'articolo 16-bis del TUIR e limite di 96.000 € per unità immobiliare; comma 1-bis — interventi antisismici, cinque quote annuali; comma 1-septies.1 — misura fissa per le detrazioni dei commi da 1-bis a 1-septies; comma 2 — bonus mobili e grandi elettrodomestici; comma 2-bis — trasmissione telematica all'ENEA.
• DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR), articolo 16-bis, comma 1 — interventi agevolabili e titolo idoneo; comma 7 — ripartizione in dieci quote annuali costanti; comma 9 — rinvio al decreto ministeriale 18 febbraio 1998, n. 41, per attuazione e controlli; articolo 10, comma 3-bis — nozione di abitazione principale.
• Decreto legislativo 19 giugno 2026, n. 117 — Testo unico delle disposizioni legislative in materia di imposte sui redditi, con trasfusione delle norme del TUIR a decorrere dal 1° gennaio 2027.

Risorse correlate

• Detrazione recupero patrimonio edilizio art. 16-bis TUIR — la disciplina generale: interventi agevolabili, soggetti, tetto ordinario di 48.000 €
• Detrazioni IRPEF per oneri art. 15 TUIR
• Aliquote IRPEF art. 11 TUIR: scaglioni 23%, 33% e 43% — per valutare la capienza dell'imposta lorda
• Base imponibile IRPEF reddito complessivo art. 3 TUIR

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 1° settembre 2026.