Estromissione immobile strumentale imprenditore individuale

L'opzione che porta l'immobile strumentale fuori dal patrimonio dell'impresa individuale pagando l'8 per cento: due date da non confondere e una decorrenza retroattiva.

In sintesi

L'imprenditore individuale che al 30 settembre 2025 possiede immobili strumentali può escluderli dal patrimonio dell'impresa esercitando l'opzione dal 1° gennaio 2026 al 31 maggio 2026, con il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e dell'IRAP pari all'8 per cento della differenza tra il valore normale dei beni e il loro valore fiscalmente riconosciuto. La misura non nasce nuova: l'art. 1, comma 41, della L. 199/2025 riapre la disciplina dell'art. 1, comma 121, della L. 208/2015, sostituendone le date. Gli effetti dell'estromissione decorrono dal 1° gennaio 2026, quindi retroagiscono all'inizio del periodo d'imposta anche se l'opzione è perfezionata più tardi.

Le due date iniziali sono distinte e non si sovrappongono: il possesso si verifica a una data del 2025, l'opzione si esercita in una finestra del 2026. Un immobile acquistato dopo il 30 settembre 2025 non è estromettibile, per quanto l'opzione sia tempestiva.

Quando si applica

Chi. Solo l'imprenditore individuale. Le società non usano questa via: per loro l'uscita dei beni verso i soci passa dall'assegnazione o cessione agevolata dei commi da 35 a 40 della stessa legge, con presupposti, aliquote e scadenze diverse.

Quali beni. Il comma 121 richiama gli immobili strumentali dell'art. 43, comma 2, del TUIR, senza limitarsi al primo periodo. Rientrano quindi sia gli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'impresa da parte del possessore (strumentali per destinazione), sia quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (strumentali per natura), anche se non utilizzati o dati in locazione o comodato.

Il presupposto pratico da controllare per primo è l'appartenenza del bene all'impresa. Per l'art. 65, comma 1, del TUIR gli immobili dell'art. 43, comma 2, si considerano relativi all'impresa individuale solo se indicati nell'inventario; per i soggetti in contabilità semplificata l'indicazione può essere effettuata nel registro dei beni ammortizzabili o con le modalità equivalenti previste dalla stessa norma. Un immobile mai iscritto non è nel patrimonio dell'impresa e non ha nulla da cui essere estromesso: la verifica va fatta sui beni relativi all'impresa prima di impostare il calcolo.

Quando. Le due condizioni temporali devono ricorrere entrambe: possesso al 30 settembre 2025 e atto di esclusione posto in essere tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2026.

Come si applica nella pratica

Base imponibile e valore normale

La base è la differenza tra il valore normale dell'immobile e il suo valore fiscalmente riconosciuto, cioè il costo storico al netto degli ammortamenti dedotti. Il comma 121 chiude rinviando ai commi da 115 a 120 della L. 208/2015 «in quanto compatibili»: per effetto di quel rinvio opera anche il criterio del comma 117, che consente di assumere come valore normale il valore catastale, ottenuto applicando alla rendita i moltiplicatori dell'art. 52, comma 4, del DPR 131/1986, in alternativa al valore di mercato determinato secondo l'art. 9 del TUIR.

Se il valore fiscalmente riconosciuto è pari o superiore al valore normale, la differenza è nulla o negativa e non c'è imposta sostitutiva da versare; l'opzione resta comunque possibile e produce i suoi effetti sul regime del bene.

Le due rate e il modello di versamento

Il comma 41 fissa direttamente i termini rateali, spostandoli rispetto al testo originario del 2015:

Il comma 41 indica le due date ma non le percentuali: la ripartizione del 60 per cento e del saldo discende dal rinvio al comma 120 della L. 208/2015, applicabile in quanto compatibile. Il versamento avviene con modello F24 secondo i criteri del D.Lgs. 241/1997; i codici tributo non sono indicati dalla norma e vanno assunti dalla risoluzione dell'Agenzia delle Entrate vigente al momento del pagamento.

La forma dell'opzione

Né il comma 41 né il comma 121 descrivono una forma solenne: la norma parla di «optare» entro la finestra, senza prevedere un atto pubblico, una comunicazione preventiva o un'istanza all'Agenzia delle Entrate. Il momento rilevante è quello in cui l'esclusione è «posta in essere», e deve cadere tra il 1° gennaio e il 31 maggio 2026. Per la stessa ragione l'estromissione non è un atto traslativo: la proprietà resta della medesima persona fisica e non si genera un trasferimento da registrare, cosicché il richiamo del comma 119 al registro dimezzato e alle ipocatastali fisse resta privo di oggetto.

Il nodo IVA

L'agevolazione non tocca l'IVA. L'uscita del bene dal regime d'impresa è una destinazione a finalità estranee all'esercizio dell'impresa ai sensi dell'art. 2, comma 2, numero 5), del DPR 633/1972, e come tale è assimilata a una cessione di beni. Il presupposto oggettivo si realizza però solo se all'atto dell'acquisto l'imposta è stata detratta: la stessa norma esclude dal campo i beni per i quali la detrazione non è stata operata. Quando l'operazione resta fuori campo o esente, va valutata la rettifica della detrazione sulle spese incrementative e sull'imposta detratta nel periodo di osservazione. Se invece l'IVA è dovuta, la base imponibile non è il valore normale né il catastale, ma il prezzo di acquisto o, in mancanza, il prezzo di costo del bene o di beni simili determinato nel momento dell'operazione, secondo l'art. 13, comma 2, lettera c), del DPR 633/1972.

Che cosa cambia dal 1° gennaio 2026

Con la decorrenza retroattiva all'inizio del periodo d'imposta, l'immobile non è più bene relativo all'impresa già dal primo giorno del 2026. Le conseguenze da mettere a bilancio prima di decidere:

• cessa la deduzione delle quote di ammortamento e dei costi inerenti all'immobile;
• viene meno il presupposto della deducibilità dell'IMU sugli immobili strumentali, perché l'immobile smette di essere tale per l'impresa;
• il bene va cancellato dall'inventario o dal registro dei beni ammortizzabili, e il valore residuo stornato dalle immobilizzazioni;
• l'imposta sostitutiva è un onere che non concorre alla determinazione del reddito d'impresa.

Il confronto con la tassazione ordinaria

Senza opzione, portare l'immobile fuori dall'impresa non è un'operazione neutra. Per l'art. 58, comma 3, del TUIR le plusvalenze dei beni relativi all'impresa concorrono a formare il reddito anche quando i beni sono destinati al consumo personale o familiare dell'imprenditore o a finalità estranee all'esercizio dell'impresa; l'art. 86, comma 1, lettera c), qualifica l'ipotesi come realizzo e il comma 3 misura la plusvalenza sulla differenza tra valore normale e costo non ammortizzato. Dal 2026 quella plusvalenza, per effetto della sostituzione dell'art. 86, comma 4, operata dal comma 42 della L. 199/2025, concorre per intero nell'esercizio, senza la ripartizione in quote costanti che resta riservata alle cessioni di azienda. Il termine di confronto dell'8 per cento è quindi l'IRPEF progressiva piena, più l'IRAP dove dovuta, in un solo periodo d'imposta.

Esempi pratici

Esempio 1 — Negozio strumentale per destinazione

Un commerciante possiede dal 2011 il locale in cui esercita l'attività, iscritto nell'inventario. Valore catastale 180.000 €, costo storico 150.000 € con ammortamenti dedotti per 60.000 €, quindi valore fiscalmente riconosciuto 90.000 €. Base imponibile 90.000 €, imposta sostitutiva 7.200,00 €. Versamenti: 4.320,00 € entro il 30 novembre 2026 e 2.880,00 € entro il 30 giugno 2027.

Esempio 2 — Capannone acquistato dopo la data di possesso

Un artigiano acquista un capannone il 15 novembre 2025 e lo iscrive fra i beni d'impresa. L'opzione esercitata a marzo 2026 sarebbe tempestiva rispetto alla finestra, ma manca il requisito del possesso al 30 settembre 2025: l'immobile non è estromettibile con questa disciplina. Un secondo capannone, posseduto dal 2018, rientra invece regolarmente.

Esempio 3 — Valore fiscale superiore al valore normale

Un imprenditore possiede dal 2007 un immobile strumentale per natura, valore fiscalmente riconosciuto 210.000 € contro un valore catastale di 195.000 €. La differenza è negativa: non c'è imposta sostitutiva da versare, ma l'opzione va comunque esercitata entro il 31 maggio 2026 per ottenere l'uscita del bene dal patrimonio dell'impresa con effetto dal 1° gennaio 2026, e resta da verificare la posizione IVA sull'imposta detratta a monte.

Errori comuni e come evitarli

• Sovrapporre la data di possesso e la finestra dell'opzione. Sono due requisiti autonomi: possesso al 30 settembre 2025, esclusione posta in essere fra il 1° gennaio e il 31 maggio 2026. Rispettarne uno solo non basta.
• Far decorrere gli effetti dalla data dell'atto. Il comma 41 fissa la decorrenza al 1° gennaio 2026 a prescindere dal giorno dell'opzione: ammortamenti e costi del bene non sono deducibili nemmeno per i mesi che precedono l'esercizio dell'opzione.
• Non verificare l'iscrizione nell'inventario. Per l'art. 65, comma 1, del TUIR l'immobile è relativo all'impresa individuale solo se indicato nell'inventario o, in contabilità semplificata, nel registro dei beni ammortizzabili. Senza quell'indicazione l'estromissione non ha oggetto.
• Dimenticare l'IVA. L'8 per cento sostituisce IRPEF e IRAP, non l'imposta sul valore aggiunto. Va accertato se all'acquisto la detrazione è stata operata e, in caso contrario, se scatta la rettifica della detrazione.
• Confondere i termini con quelli dell'assegnazione ai soci. Le due misure viaggiano su calendari diversi: 30 settembre e 30 novembre 2026 per le società, 30 novembre 2026 e 30 giugno 2027 per l'imprenditore individuale.

Riferimenti normativi

Risorse correlate

• Assegnazione e cessione agevolata di beni ai soci 2026
• Beni relativi all'impresa art. 65 TUIR: individuale e società
• Plusvalenze beni d'impresa art. 86 TUIR: realizzo e rateizzazione
• Plusvalenze d'impresa IRPEF art. 58 TUIR: realizzo e PEX
• Immobili non produttivi reddito fondiario art. 43 TUIR
• Valore normale e determinazione dei redditi art. 9 TUIR

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 1° settembre 2026.