IMU immobili strumentali: deducibilità dal reddito d'impresa

In sintesi

L'IMU relativa agli immobili strumentali è deducibile dalla base imponibile del reddito d'impresa e del reddito di lavoro autonomo (art. 1, comma 772, della Legge 160/2019), mentre resta indeducibile ai fini IRAP. Dopo un periodo transitorio, la deduzione è ammessa nella misura del 100% a partire dal periodo d'imposta 2022 (era il 60% per il 2020 e il 2021). La stessa regola vale per l'IMI di Bolzano, l'IMIS di Trento e l'ILIA del Friuli-Venezia Giulia. L'IMU si deduce per cassa, cioè nell'esercizio in cui è effettivamente versata.

Quando si applica

La deducibilità riguarda esclusivamente gli immobili strumentali posseduti da imprese ed esercenti arti e professioni:

• immobili strumentali per destinazione (utilizzati direttamente nell'attività, ad esempio capannoni, uffici, negozi);
• immobili strumentali per natura (categorie catastali B, C, D, E e A/10 non suscettibili di diversa destinazione senza radicali trasformazioni), anche se locati o non utilizzati;
• per i professionisti, l'immobile strumentale all'esercizio dell'arte o professione.

Non rientrano nella regola gli immobili patrimonio (abitazioni non strumentali tenute a disposizione o locate) e gli immobili merce, per i quali la deducibilità dell'IMU segue regole diverse o non è ammessa.

Come si applica nella pratica

L'IMU sugli immobili strumentali si deduce dal reddito d'impresa o di lavoro autonomo, ma deve essere ripresa a tassazione ai fini IRAP (indeducibile). La misura della deduzione è cambiata nel tempo:

La misura del 60% per il 2020-2021 e del 100% dal 2022 è fissata dai commi 772-773 della Legge 160/2019; la percentuale del 50% per il 2019 deriva da una disposizione transitoria precedente (DL 34/2019). La deduzione segue il criterio di cassa: l'IMU è deducibile nell'esercizio in cui avviene il pagamento (art. 99 del TUIR), non in quello di competenza. Per le imprese in contabilità ordinaria occorre quindi gestire la variazione tra il dato civilistico (per competenza) e quello fiscale (per cassa) e, in ogni caso, la ripresa in aumento ai fini IRAP.

Esempi pratici

Esempio 1 — S.r.l. con IMU su capannone strumentale

Una S.r.l. versa nel 2026 IMU per 8.000,00 € sul capannone in cui svolge l'attività. L'intero importo è deducibile al 100% dal reddito d'impresa IRES; lo stesso importo va però ripreso in aumento nella base imponibile IRAP, dove l'IMU resta indeducibile.

Esempio 2 — Professionista con studio strumentale

Un professionista versa 1.200,00 € di IMU sull'immobile strumentale adibito a studio. L'importo è deducibile al 100% dal reddito di lavoro autonomo nell'esercizio del pagamento.

Esempio 3 — Immobile patrimonio non deducibile

La stessa S.r.l. possiede anche un appartamento tenuto a disposizione (immobile patrimonio): l'IMU su questo immobile non rientra nella deducibilità del comma 772, perché non è strumentale.

Errori comuni e come evitarli

• Dedurre l'IMU su immobili non strumentali: la regola del comma 772 vale solo per gli immobili strumentali, non per gli immobili patrimonio o abitativi a disposizione.
• Dedurre l'IMU anche ai fini IRAP: l'IMU strumentale è deducibile dal reddito d'impresa/lavoro autonomo ma indeducibile IRAP; va ripresa in aumento nel valore della produzione.
• Applicare una percentuale superata: dal 2022 la deduzione è al 100%; le misure del 50% e 60% riguardano solo i periodi d'imposta precedenti.
• Dedurre per competenza anziché per cassa: l'IMU è deducibile nell'esercizio del versamento (art. 99 TUIR).
• Dimenticare i tributi locali equiparati: la deducibilità vale anche per IMI, IMIS e ILIA delle province autonome e del Friuli-Venezia Giulia.

Riferimenti normativi

• Art. 1, comma 772, della Legge 27 dicembre 2019, n. 160: deducibilità dell'IMU sugli immobili strumentali dal reddito d'impresa e di lavoro autonomo, indeducibilità IRAP.
• Art. 1, comma 773, della Legge 160/2019: decorrenza (100% dal 2022, 60% per il 2020 e 2021).
• Art. 99 del TUIR (D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917): deducibilità delle imposte per cassa.

Risorse correlate

• IMU: presupposto, soggetti passivi e base imponibile (art. 1 L. 160/2019)
• IMU: aliquote e calcolo dell'imposta (art. 1 L. 160/2019)
• Principio di competenza fiscale (art. 109 TUIR)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 6 agosto 2026.