IMU: chi la deve, su quali immobili e su quale valore

In sintesi

L'imposta municipale propria è dovuta al Comune da chi possiede un immobile, non da chi lo usa: il presupposto è il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli (art. 1, comma 740, della legge 27 dicembre 2019 n. 160). Dal 2020 l'imposta unica comunale è abolita, salvo le disposizioni sulla TARI, e l'IMU è disciplinata dai commi da 739 a 783 della stessa legge.

Prima di calcolare qualsiasi importo servono tre risposte, e sbagliarne una vizia il versamento: se il possesso rientra nel presupposto, chi fra i titolari di diritti sull'immobile è il soggetto passivo, e da quale valore si parte. Le aliquote e la liquidazione dell'imposta sono trattate nella scheda su aliquote, calcolo e abitazione principale.

Possesso e non uso: che cosa fa scattare l'imposta

Il presupposto è il possesso, cioè la titolarità della proprietà o di un diritto reale di godimento. L'inquilino, il comodatario e il detentore a qualunque titolo personale non pagano l'IMU, per quanto usino l'immobile tutto l'anno.

Dal presupposto è escluso il possesso dell'abitazione principale e delle sue pertinenze, salvo che si tratti di un'unità classificata nelle categorie A/1, A/8 o A/9: in quel caso l'imposta è dovuta, con aliquota e detrazione proprie. È un'esclusione dal presupposto, non un'esenzione, e la differenza si vede in dichiarazione.

Il fabbricato è l'unità immobiliare iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita; ne fanno parte l'area occupata dalla costruzione e quella che ne è pertinenza ai soli fini urbanistici, purché accatastata unitariamente. Un fabbricato di nuova costruzione entra nel presupposto dalla data di ultimazione dei lavori, oppure, se anteriore, dalla data in cui viene comunque utilizzato: chi apre il capannone a settembre paga da settembre, anche se il collaudo arriva a dicembre.

L'area fabbricabile è quella utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, oppure in base alle possibilità effettive di edificazione. Non sono considerati fabbricabili i terreni posseduti e condotti da coltivatori diretti e da imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole, sui quali persiste l'utilizzazione agrosilvopastorale: le due condizioni valgono insieme, e il Comune, su richiesta del contribuente, attesta se un'area sul suo territorio è fabbricabile.

Il soggetto attivo è il Comune sul cui territorio la superficie dell'immobile insiste interamente o prevalentemente, e lo stesso Comune non paga l'imposta sugli immobili di cui è proprietario o titolare di un diritto reale in quelle condizioni (art. 1, comma 742). L'imposta si versa in due rate, il 16 giugno e il 16 dicembre, con la possibilità di pagare tutto in un'unica soluzione entro giugno; le modalità del modello F24 e i codici tributo sono stati fissati dall'Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 29/E del 29 maggio 2020 e sono raccolti nella scheda sul codice tributo 3918.

Il proprietario non è sempre chi paga: usufrutto, leasing, casa assegnata

I soggetti passivi sono i possessori: il proprietario oppure il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Dove esiste un diritto reale di godimento, il nudo proprietario esce di scena.

• Domanda: L'immobile è concesso in locazione finanziaria?
  • sì → Paga il locatario, dalla stipula e per tutta la durata del contratto, anche se l'immobile è ancora da costruire
  • no → Sull'immobile grava un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie?
• Esito: Paga il locatario, dalla stipula e per tutta la durata del contratto, anche se l'immobile è ancora da costruire
• Domanda: Sull'immobile grava un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie?
  • sì → Paga il titolare del diritto reale; il nudo proprietario non è soggetto passivo
  • no → Si tratta di un'area demaniale data in concessione, o di una casa familiare assegnata dal giudice?
• Esito: Paga il titolare del diritto reale; il nudo proprietario non è soggetto passivo
• Domanda: Si tratta di un'area demaniale data in concessione, o di una casa familiare assegnata dal giudice?
  • sì → Paga il concessionario, o il genitore assegnatario in capo al quale il provvedimento costituisce il diritto di abitazione
  • no → Paga il proprietario, e in comproprietà ciascuno versa sulla propria quota con le proprie condizioni
• Esito: Paga il concessionario, o il genitore assegnatario in capo al quale il provvedimento costituisce il diritto di abitazione
• Esito: Paga il proprietario, e in comproprietà ciascuno versa sulla propria quota con le proprie condizioni

Tre situazioni meritano attenzione perché ribaltano l'intuizione.

Nel leasing immobiliare paga il locatario, cioè l'utilizzatore, dalla data della stipula e per tutta la durata del contratto: la società di leasing, che pure è proprietaria, non è soggetto passivo. La regola vale anche per gli immobili da costruire o in corso di costruzione, quindi l'obbligo scatta prima che l'utilizzatore metta piede nell'immobile.

Nella casa familiare assegnata dal giudice paga il genitore assegnatario: il provvedimento costituisce, ai soli fini dell'imposta, un diritto di abitazione in capo a lui. Nelle concessioni di aree demaniali paga il concessionario.

Quando i possessori sono più d'uno, ciascuno è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria. Non esiste un'imposta unica da ripartire: ognuno liquida e versa sulla propria quota, e nell'applicazione dell'imposta si tiene conto degli elementi soggettivi e oggettivi riferiti alla singola quota, comprese le esenzioni e le agevolazioni. Due fratelli comproprietari al 50 per cento, uno dei quali risiede nell'immobile, arrivano a due importi diversi sullo stesso fabbricato.

Il valore imponibile si costruisce in due moltiplicazioni, e il coefficiente lo decide la categoria

Per i fabbricati iscritti in catasto si parte dalla rendita risultante al 1° gennaio dell'anno di imposizione, la si rivaluta del 5 per cento e si moltiplica per il coefficiente della categoria catastale. Entrambi i passaggi sono obbligatori: saltare la rivalutazione sottostima la base del 5 per cento su ogni immobile.

Immobile, rendita e moltiplicatore	Base imponibile
Ufficio A/10, rendita 3.200,00 €: 3.200,00 × 1,05 × 80	268.800,00 €
Laboratorio C/3, rendita 1.450,00 €: 1.450,00 × 1,05 × 140	213.150,00 €
Magazzino C/2, rendita 380,00 €: 380,00 × 1,05 × 160	63.840,00 €
Base imponibile complessiva dell'impresa	545.790,00 €

Il conto su un'impresa con tre immobili mostra quanto pesa la categoria. Un ufficio A/10 con rendita di 3.200,00 € produce una base di 268.800,00 €; un laboratorio C/3 con rendita di 1.450,00 €, molto più bassa, arriva a 213.150,00 € perché il moltiplicatore è 140 invece di 80; un magazzino C/2 con rendita di 380,00 € vale 63.840,00 €. La base complessiva è di 545.790,00 €, su cui si applicheranno le aliquote deliberate dal Comune.

Le variazioni di rendita intervenute in corso d'anno per interventi edilizi sul fabbricato producono effetto dalla data di ultimazione dei lavori o, se anteriore, dalla data di utilizzo: non dal 1° gennaio successivo. L'IMU pagata sugli immobili strumentali, infine, è deducibile dal reddito d'impresa e da quello di lavoro autonomo, mentre resta indeducibile ai fini IRAP (art. 1, comma 772).

Quando la rendita non c'è: fabbricati D non accatastati, aree edificabili, terreni

Il percorso catastale si interrompe in quattro casi, e per ciascuno la legge indica un valore diverso.

I fabbricati del gruppo D non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, si valutano sulle scritture contabili fino alla richiesta di attribuzione della rendita, applicando i coefficienti aggiornati con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze. Se l'immobile è in leasing, il valore si determina sulle scritture del locatore, che è obbligato a fornire tempestivamente al locatario tutti i dati necessari al calcolo: l'utilizzatore paga, ma i numeri li ha la società concedente.

Per le aree fabbricabili la base è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio, o dalla data di adozione degli strumenti urbanistici, tenendo conto della zona, dell'indice di edificabilità, della destinazione d'uso consentita, degli oneri di adattamento del terreno e dei prezzi medi di mercato per aree analoghe. Il criterio vale anche durante i lavori: in caso di utilizzazione edificatoria, demolizione o interventi di recupero, la base resta il valore dell'area, senza computare il fabbricato in corso d'opera, fino all'ultimazione o, se anteriore, all'utilizzo.

Per i terreni agricoli e per quelli non coltivati si parte dal reddito dominicale risultante in catasto al 1° gennaio, lo si rivaluta del 25 per cento e lo si moltiplica per 135.

Su tutte queste basi opera poi la riduzione del 50 per cento prevista per i fabbricati di interesse storico o artistico, per quelli dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo in cui la condizione sussiste, e per le unità concesse in comodato registrato a parenti in linea retta entro il primo grado che le usano come abitazione principale, alle condizioni stringenti del comma 747.

Le domande di chi ci arriva

Chi deve pagare l'IMU se l'immobile è in leasing?

Il locatario, cioè l'utilizzatore, dalla data di stipula del contratto e per tutta la sua durata: la società di leasing proprietaria non è soggetto passivo. La regola vale anche per gli immobili da costruire o in corso di costruzione, quindi l'obbligo può nascere prima della consegna.

Se ho un immobile in comproprietà con altre persone, come funziona il pagamento dell'imposta?

Ciascun comproprietario ha un'autonoma obbligazione tributaria sulla propria quota: non si versa un importo unico da dividere. Nell'applicazione dell'imposta si guarda agli elementi soggettivi e oggettivi di ogni singola quota, comprese esenzioni e agevolazioni, per cui due comproprietari possono pagare importi diversi sullo stesso immobile.

Come calcolo la base imponibile per l'IMU sui miei immobili aziendali?

Si prende la rendita catastale in vigore al 1° gennaio dell'anno, la si rivaluta del 5 per cento e si moltiplica per il coefficiente della categoria: 80 per un ufficio A/10, 140 per un laboratorio C/3, 65 per un capannone del gruppo D diverso da D/5, 55 per un negozio C/1. La tabella completa è nella sezione sul valore imponibile.

Come devo calcolare il valore dei capannoni categoria D che non hanno ancora una rendita catastale?

Se sono interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, il valore si determina sulle scritture contabili con i coefficienti aggiornati ogni anno con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze, fino al momento in cui si chiede l'attribuzione della rendita. In caso di leasing i dati li fornisce il locatore.

Riferimenti normativi

• Art. 1, comma 738, legge 27 dicembre 2019 n. 160: dal 2020 l'imposta unica comunale è abolita salvo la TARI, e l'IMU è disciplinata dai commi da 739 a 783.
• Art. 1, comma 740, legge 160/2019: presupposto dell'imposta, con esclusione dell'abitazione principale non classificata in A/1, A/8 o A/9.
• Art. 1, comma 741, legge 160/2019: definizioni di fabbricato, pertinenze e area fabbricabile, e terreni non fabbricabili dei coltivatori diretti.
• Art. 1, comma 742, legge 160/2019: soggetto attivo, immobili del Comune e criterio del 1° gennaio in caso di variazioni territoriali.
• Art. 1, comma 743, legge 160/2019: soggetti passivi, locatario in leasing, genitore assegnatario, concessionario di aree demaniali e autonomia dell'obbligazione per quota.
• Art. 1, comma 745, legge 160/2019: base imponibile dei fabbricati iscritti, rivalutazione del 5 per cento e moltiplicatori catastali.
• Art. 1, comma 746, legge 160/2019: fabbricati D non iscritti, aree fabbricabili, cantieri e terreni agricoli.
• Art. 1, comma 747, legge 160/2019: riduzione del 50 per cento per immobili storici, inagibili e concessi in comodato a parenti di primo grado.
• Art. 1, commi 762 e 772, legge 160/2019: rate del 16 giugno e del 16 dicembre; deducibilità dell'IMU sugli immobili strumentali dal reddito d'impresa e di lavoro autonomo.
• Risoluzione Agenzia delle entrate n. 29/E del 29 maggio 2020: modalità di versamento con F24 e codici tributo dell'IMU disciplinata dai commi da 739 a 783.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata all'8 settembre 2026. Aggiornata al 8 settembre 2026.