IMU: presupposto, soggetti passivi e base imponibile

In sintesi

L'IMU, disciplinata dall'art. 1, commi 738 e seguenti, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, è l'imposta municipale propria dovuta al Comune dal possessore di fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli, calcolata sul valore catastale dell'immobile. Dal 2020 ha sostituito l'imposta unica comunale (IUC), salvo le disposizioni relative alla TARI, assorbendo la vecchia IMU e la TASI.

Tre elementi definiscono l'imposta e vanno individuati con precisione prima di qualsiasi calcolo:

• presupposto (comma 740): il possesso di immobili a titolo di proprietà o altro diritto reale; il possesso dell'abitazione principale non di lusso ne resta fuori;
• soggetto passivo (comma 743): chi possiede l'immobile, non chi lo detiene a titolo personale (l'inquilino, ad esempio, non paga IMU);
• base imponibile (commi 745-746): il valore catastale o venale dell'immobile, su cui poi si applica l'aliquota deliberata dal Comune.

Sbagliare uno di questi tre passaggi vizia l'intero versamento. La quantificazione dell'imposta e le regole sull'abitazione principale sono trattate nella scheda IMU: aliquote, calcolo dell'imposta e abitazione principale.

Quando si applica

L'IMU si applica in tutti i Comuni del territorio nazionale (le Province autonome di Trento e Bolzano e la Regione Friuli-Venezia Giulia disciplinano imposte immobiliari proprie — IMIS, IMI, ILIA).

Il presupposto scatta con il possesso di immobili: fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli (comma 740). Per espressa previsione, il possesso dell'abitazione principale — e delle relative pertinenze — non costituisce presupposto e quindi è escluso da imposta, salvo che l'abitazione sia classificata nelle categorie catastali di lusso A/1, A/8 o A/9, nel qual caso l'IMU è dovuta con aliquota ridotta e detrazione.

Le definizioni rilevanti sono fissate dal comma 741: il fabbricato è l'unità iscritta o iscrivibile nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita; l'abitazione principale è l'immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente, con pertinenze ammesse nelle sole categorie C/2, C/6 e C/7 (una per categoria); l'area fabbricabile è quella edificabile in base agli strumenti urbanistici.

Come si applica nella pratica

Chi paga (comma 743). Soggetti passivi sono i possessori: il proprietario o il titolare di un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi o superficie. Sono soggetti passivi anche:

• il genitore assegnatario della casa familiare, in capo al quale il provvedimento del giudice costituisce il diritto di abitazione;
• il concessionario di aree demaniali;
• nel leasing immobiliare, il locatario (l'utilizzatore), a decorrere dalla stipula del contratto e per tutta la sua durata, anche se l'immobile è da costruire o in corso di costruzione. La società di leasing concedente non è soggetto passivo.

In presenza di più possessori, ciascuno è titolare di un'autonoma obbligazione tributaria per la propria quota: ognuno versa la propria parte applicando le proprie condizioni soggettive (esenzioni, agevolazioni, residenza).

Quanto vale l'immobile (commi 745-746). La base imponibile è il valore dell'immobile, determinato così:

• fabbricati iscritti in catasto: rendita catastale al 1° gennaio rivalutata del 5% (art. 3, comma 48, L. 662/1996), moltiplicata per il coefficiente di categoria;
• fabbricati del gruppo D non iscritti in catasto, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati: valore contabile (costo storico più spese incrementative) rivalutato con i coefficienti aggiornati ogni anno con decreto MEF, fino all'attribuzione della rendita;
• aree fabbricabili: valore venale in comune commercio al 1° gennaio;
• terreni agricoli: reddito dominicale al 1° gennaio rivalutato del 25% (art. 3, comma 51, L. 662/1996) e moltiplicato per 135.

I moltiplicatori per i fabbricati censiti sono:

Esempi pratici

Esempio 1 — Capannone industriale D/1 di una società di capitali

Una S.r.l. possiede un capannone censito in categoria D/1 con rendita catastale di 8.000,00 €. La base imponibile si ottiene rivalutando la rendita del 5% e applicando il moltiplicatore 65 del gruppo D:

8.000,00 € × 1,05 × 65 = 546.000,00 €.

Su questa base si applicherà l'aliquota comunale per gli immobili produttivi. L'IMU sull'immobile strumentale è poi deducibile dal reddito d'impresa (art. 56 del TUIR).

Esempio 2 — Negozio C/1 in comproprietà tra due fratelli

Un negozio C/1 (rendita 2.500,00 €) è di proprietà di due fratelli al 50% ciascuno. La base imponibile complessiva è 2.500,00 € × 1,05 × 55 = 144.375,00 €. Ciascun fratello, però, ha un'autonoma obbligazione per la propria quota del 50%: ognuno calcola e versa l'IMU sulla base di 72.187,50 €, con i propri eventuali requisiti soggettivi.

Esempio 3 — Immobile concesso in leasing finanziario

Una società stipula un contratto di leasing su un opificio. Dalla data di stipula e per tutta la durata del contratto, soggetto passivo IMU è la società utilizzatrice (locataria), non la società di leasing proprietaria. L'utilizzatrice è quindi tenuta al versamento dell'imposta come se fosse il possessore, anche se l'immobile è ancora in corso di costruzione.

Errori comuni e come evitarli

• Confondere possesso e detenzione: l'inquilino, il comodatario o il leasing-concedente non sono soggetti passivi. Paga chi possiede a titolo di proprietà o diritto reale (o il locatario nel leasing).
• Dimenticare l'autonomia delle quote: in comproprietà ogni soggetto liquida l'IMU sulla propria quota con le proprie condizioni, non si versa un'unica imposta «cumulativa».
• Usare il moltiplicatore sbagliato: A/10 e D/5 hanno entrambi moltiplicatore 80, ma il gruppo D ordinario è 65 e C/1 è 55. Verificare sempre la categoria catastale esatta sulla visura.
• Non rivalutare la rendita del 5% (o il reddito dominicale del 25%) prima di moltiplicare: la rivalutazione è un passaggio obbligatorio, non opzionale.
• Trattare un'area divenuta edificabile come terreno agricolo: dall'adozione dello strumento urbanistico la base diventa il valore venale di mercato, in genere molto più alto.
• Tassare l'abitazione principale non di lusso: salvo categorie A/1, A/8 e A/9, l'abitazione principale è fuori dal presupposto e non va in dichiarazione né in versamento.

Riferimenti normativi

• Art. 1, comma 738, L. 160/2019 — dal 2020 l'IMU sostituisce la IUC (salvo TARI); è disciplinata dai commi 739-783.
• Art. 1, comma 740, L. 160/2019 — presupposto: possesso di immobili; esclusione dell'abitazione principale non di lusso.
• Art. 1, comma 741, L. 160/2019 — definizioni di fabbricato, abitazione principale, area fabbricabile e pertinenze.
• Art. 1, comma 743, L. 160/2019 — soggetti passivi: proprietario, titolare di diritto reale, genitore assegnatario, concessionario, locatario in leasing; autonomia delle obbligazioni in caso di più possessori.
• Art. 1, comma 745, L. 160/2019 — base imponibile dei fabbricati censiti: rendita rivalutata del 5% per i moltiplicatori catastali.
• Art. 1, comma 746, L. 160/2019 — fabbricati D non iscritti (valore contabile), aree fabbricabili (valore venale), terreni agricoli (reddito dominicale rivalutato 25% × 135).

Risorse correlate

• IMU: aliquote, calcolo dell'imposta e abitazione principale
• IMU: esenzioni, versamento, dichiarazione e sanzioni
• Determinazione del reddito d'impresa (art. 56 TUIR)
• Base imponibile dell'imposta di registro (art. 43 DPR 131/1986)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 2026-05-31.