IMU: esenzioni, versamento, dichiarazione e sanzioni

In sintesi

L'IMU disciplinata dall'articolo 1 della L. 160/2019 prevede esenzioni e riduzioni della base imponibile, un versamento annuale in due rate (acconto al 16 giugno e saldo al 16 dicembre), una dichiarazione da presentare esclusivamente in via telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo e uno specifico apparato sanzionatorio per omesso versamento e per dichiarazione omessa o infedele. È la fase a valle del tributo: individuati presupposto, soggetti passivi e base imponibile, il possessore deve verificare se ricorre un'esenzione o una riduzione, calcolare l'imposta per i mesi di possesso, versarla con F24 alle scadenze di legge e presentare la dichiarazione nei casi richiesti. Gli errori in questa fase attivano sanzioni sanabili, in larga parte, con il ravvedimento operoso o con l'acquiescenza.

Quando si applica

Le regole su esenzioni, versamento, dichiarazione e sanzioni si applicano a ogni soggetto passivo IMU — possessore di fabbricati, aree edificabili o terreni agricoli — per ciascun anno solare in cui sussiste il presupposto. In particolare:

• Riduzioni della base imponibile (c. 747): caso per caso per i fabbricati di interesse storico-artistico, per quelli dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, e per le abitazioni in comodato a parenti in linea retta di primo grado al ricorrere delle condizioni di legge.
• Esenzioni (c. 758-759): terreni agricoli di coltivatori diretti e IAP iscritti alla previdenza agricola, immobili dello Stato e degli enti territoriali destinati a compiti istituzionali, fabbricati delle categorie catastali da E/1 a E/9, immobili degli enti non commerciali destinati ad attività non commerciale.
• Obbligo di versamento e di dichiarazione: per tutti i possessori non esenti, in proporzione alla quota e ai mesi di possesso.

L'imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi dell'anno nei quali si è protratto il possesso; il mese durante il quale il possesso si è protratto per più della metà dei giorni che lo compongono è computato per intero (c. 761).

Come si applica nella pratica

Il versamento avviene in due rate (c. 762): l'acconto entro il 16 giugno, pari all'imposta del primo semestre calcolata con aliquote e detrazione dell'anno precedente, e il saldo entro il 16 dicembre, a conguaglio sulle aliquote deliberate dal Comune e pubblicate sul sito del MEF. Il contribuente può comunque versare l'intera imposta annua in unica soluzione entro il 16 giugno.

Il pagamento si effettua esclusivamente con modello F24 (art. 17 D.Lgs. 241/1997), con apposito bollettino di conto corrente postale o tramite la piattaforma PagoPA (c. 765); l'F24 consente la compensazione con altri crediti tributari del possessore.

La dichiarazione IMU si presenta esclusivamente in via telematica, secondo le modalità approvate con decreto del Ministero dell'economia e delle finanze, entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell'imposta; la via telematica è l'unica modalità per assolvere l'adempimento dichiarativo. La regola sta nel comma 768-bis dell'articolo 1 della L. 160/2019, inserito dall'articolo 26, comma 1, lettera b), del D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147 (in vigore dal 12 agosto 2026), che con la lettera c) dello stesso comma ha abrogato i precedenti commi 769 e 770. La dichiarazione ha effetto anche per gli anni successivi, salvo che mutino i dati e gli elementi dichiarati con conseguente diverso ammontare dell'imposta dovuta: non è quindi un adempimento annuale automatico, si presenta quando il Comune non dispone già delle informazioni o quando cambiano gli elementi rilevanti, come il sopravvenire di una riduzione o di un'esenzione. Fanno eccezione gli enti non commerciali del comma 759, lettera g), per i quali si applica il regolamento di cui al decreto del Ministro dell'economia e delle finanze 19 novembre 2012, n. 200 e la dichiarazione va presentata ogni anno. Fino all'entrata in vigore del nuovo decreto ministeriale sulle modalità telematiche, i contribuenti continuano a utilizzare i modelli approvati con i decreti del Ministero dell'economia e delle finanze 29 luglio 2022 e 4 maggio 2023.

Sul piano sanzionatorio, l'omesso o insufficiente versamento dell'imposta risultante dalla dichiarazione è punito ai sensi dell'art. 13 D.Lgs. 471/1997 (c. 774): è la stessa sanzione che colpisce in generale i tardivi od omessi versamenti di tributi, pienamente sanabile con il ravvedimento operoso, che riduce la misura in funzione della tempestività e si versa con lo stesso F24 insieme agli interessi legali. Per la graduazione si rinvia alla scheda sulle sanzioni per omesso versamento.

Per gli obblighi dichiarativi (c. 775), l'omessa dichiarazione comporta una sanzione dal 100% al 200% del tributo non versato, con un minimo di 50,00 €; la dichiarazione infedele è punita dal 50% al 100%, sempre con minimo di 50,00 €. Le sanzioni sono ridotte a un terzo se, entro il termine per la proposizione del ricorso, interviene acquiescenza del contribuente, ossia l'accettazione dell'atto con rinuncia al ricorso e pagamento del dovuto.

Esempi pratici

Esempio 1 — Acconto e saldo su seconda casa

Imposta IMU annua dovuta su un appartamento tenuto a disposizione: 1.720,00 €. Il possessore versa con F24 l'acconto di 860,00 € entro il 16 giugno e il saldo di 860,00 € entro il 16 dicembre, conguagliando sull'aliquota deliberata dal Comune. In alternativa, può versare l'intero importo di 1.720,00 € in unica soluzione entro il 16 giugno.

Esempio 2 — Comodato a un figlio con riduzione del 50%

Un'abitazione (categoria diversa da A/1, A/8, A/9) è concessa in comodato registrato al figlio, che vi stabilisce la residenza; il possessore detiene in Italia al massimo due immobili abitativi. Ricorrendo le condizioni del comma 747, la base imponibile è ridotta del 50%: a parità di rendita e aliquota, l'imposta dovuta si dimezza rispetto a quella di una normale seconda casa.

Esempio 3 — Omesso versamento del saldo e ravvedimento

Il saldo di 860,00 € non viene versato entro il 16 dicembre. Il possessore regolarizza dopo circa 90 giorni: applica la sanzione dell'art. 13 D.Lgs. 471/1997 nella misura ridotta dal ravvedimento operoso, aggiunge gli interessi legali calcolati per i giorni di ritardo e versa il tutto con un unico F24, sommando imposta, sanzione e interessi sotto lo stesso codice tributo dell'immobile (ad esempio il 3918 per gli altri fabbricati) e barrando la casella «Ravv.». La regolarizzazione spontanea, possibile finché non è notificato un atto, evita la contestazione piena della violazione.

Errori comuni e come evitarli

• Calcolare l'acconto sulle nuove aliquote. L'acconto del 16 giugno si determina su aliquote e detrazione dell'anno precedente; le aliquote deliberate per l'anno in corso rilevano solo per il saldo del 16 dicembre.
• Versare con strumenti diversi dall'F24. Il tributo si paga esclusivamente con F24, bollettino postale dedicato o piattaforma PagoPA (c. 765): un pagamento con modalità non ammesse non è correttamente imputato al Comune.
• Dare per scontata l'esenzione dell'abitazione principale "di lusso". L'esenzione non copre le categorie A/1, A/8 e A/9, che restano imponibili con l'aliquota agevolata e la detrazione: trattarle come esenti genera un omesso versamento.
• Cercare la dichiarazione nel comma 769, o presentarla su carta. Il comma 769 è stato abrogato dal D.Lgs. 147/2026 e la regola sta ora nel comma 768-bis, che impone la via telematica come unica modalità: la dichiarazione va presentata entro il 30 giugno dell'anno successivo anche per attivare riduzioni o esenzioni non note al Comune, e ometterla espone alla sanzione del comma 775 oltre a far perdere il beneficio.
• Ignorare il ravvedimento dopo un omesso versamento. Finché non è notificato un atto, la regolarizzazione spontanea riduce la sanzione: attendere l'accertamento comunale fa applicare la sanzione piena, oltre agli interessi.
• Conteggiare male i mesi di possesso. Il mese si computa per intero solo se il possesso copre più della metà dei suoi giorni (c. 761): un acquisto o una vendita a metà mese vanno verificati con attenzione.

Riferimenti normativi

• L. 160/2019, art. 1, c. 747 — riduzione del 50% della base imponibile.
• L. 160/2019, art. 1, c. 758 — esenzione terreni agricoli di CD e IAP.
• L. 160/2019, art. 1, c. 759 — esenzioni immobili pubblici, categoria E, enti non commerciali.
• L. 160/2019, art. 1, c. 761 — imposta dovuta per quota e mesi di possesso.
• L. 160/2019, art. 1, c. 762 — acconto 16 giugno, saldo 16 dicembre.
• L. 160/2019, art. 1, c. 765 — versamento con F24, bollettino postale o PagoPA.
• L. 160/2019, art. 1, c. 768-bis — dichiarazione esclusivamente telematica entro il 30 giugno dell'anno successivo, unica modalità dell'adempimento; comma inserito dall'art. 26, c. 1, lett. b), del D.Lgs. 7 agosto 2026, n. 147 (in vigore dal 12 agosto 2026), la cui lett. c) ha abrogato i commi 769 e 770.
• L. 160/2019, art. 1, c. 774 — omesso versamento: art. 13 D.Lgs. 471/1997.
• L. 160/2019, art. 1, c. 775 — sanzioni dichiarazione omessa/infedele, riduzione 1/3 con acquiescenza.

Risorse correlate

• IMU: presupposto, soggetti passivi e base imponibile
• IMU: aliquote, calcolo dell'imposta e abitazione principale
• Ravvedimento operoso: come sanare con F24
• Sanzioni per omesso versamento (art. 13 D.Lgs. 471/1997)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 5 settembre 2026.