Aliquote IMU: quanto può decidere il Comune e come si calcola

In sintesi

L'IMU si determina applicando alla base imponibile l'aliquota deliberata dal Comune entro i limiti fissati dall'art. 1, commi da 748 a 755, della legge 27 dicembre 2019 n. 160, e si rapporta alla quota e ai mesi di possesso (comma 761). L'aliquota di base è lo 0,86 per cento per gli immobili diversi dall'abitazione principale — seconde case, negozi, uffici e capannoni del gruppo D — elevabile fino all'1,06 per cento; per l'abitazione principale nelle categorie A/1, A/8 e A/9 è lo 0,5 per cento con detrazione di 200,00 €. La delibera comunale, però, produce effetti solo se è stata redatta con il prospetto delle aliquote del Portale del federalismo fiscale e pubblicata entro il 28 ottobre: senza, si applicano aliquote diverse da quelle deliberate (commi 757 e 767).

Le aliquote di base, e di quanto il Comune può muoverle

Ogni tipologia di immobile ha la sua aliquota di base e un margine di manovra proprio: in alcuni casi il Comune può azzerare l'imposta, in altri no.

Due limiti si dimenticano spesso. Il primo: sugli immobili del gruppo D la quota dello 0,76 per cento è riservata allo Stato, quindi il Comune non può scendere sotto quella soglia nemmeno se volesse azzerare il tributo. Il secondo: oltre all'1,06 per cento esiste una maggiorazione ulteriore fino allo 0,08 per cento, ereditata dalla soppressa maggiorazione TASI, che solo i Comuni che l'applicavano nel 2015 e l'hanno confermata fino al 2019 possono mantenere, e che negli anni successivi possono soltanto ridurre — mai reintrodurre né aumentare (comma 755).

Sulle abitazioni locate a canone concordato ai sensi della legge 9 dicembre 1998 n. 431 l'imposta, determinata applicando l'aliquota del comma 754, è ridotta al 75 per cento (comma 760). Per l'abitazione principale in A/1, A/8 o A/9 si detraggono 200,00 € rapportati al periodo dell'anno in cui la destinazione si protrae e, se i soggetti passivi che vi dimorano sono più d'uno, ripartiti proporzionalmente alla quota per cui la destinazione si verifica; la stessa detrazione spetta agli alloggi regolarmente assegnati dagli IACP e dagli enti di edilizia residenziale pubblica (comma 749). La base imponibile — rendita rivalutata e moltiplicatori catastali — è trattata nella scheda su presupposto, soggetti passivi e base imponibile.

Quando la delibera comunale non produce effetti, e cosa si paga al suo posto

Dal 2021 il Comune può diversificare le aliquote esclusivamente con riferimento alle fattispecie individuate con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze (comma 756). E anche quando non intende diversificarle, la delibera di approvazione delle aliquote deve essere redatta accedendo all'applicazione del Portale del federalismo fiscale, che elabora il prospetto delle aliquote destinato a formare parte integrante della delibera stessa. La conseguenza è netta e sta nel testo: la delibera approvata senza il prospetto non è idonea a produrre gli effetti dei commi da 761 a 771 (comma 757), cioè non produce l'obbligazione tributaria come deliberata.

Alla condizione di forma si somma quella di pubblicità. Aliquote e regolamenti hanno effetto per l'anno di riferimento solo se pubblicati sul sito del Dipartimento delle finanze entro il 28 ottobre dello stesso anno; per arrivarci il Comune deve inserire prospetto e regolamento nella sezione dedicata del Portale del federalismo fiscale entro il termine perentorio del 14 ottobre (comma 767).

• Domanda: La delibera è stata redatta con il prospetto delle aliquote del Portale del federalismo fiscale?
  • sì, il prospetto c'è → Il prospetto e il regolamento sono stati pubblicati sul sito del Dipartimento delle finanze entro il 28 ottobre?
  • no: la delibera non produce effetti → L'annualità ricade nel primo anno di applicazione obbligatoria del prospetto o in uno successivo?
• Domanda: Il prospetto e il regolamento sono stati pubblicati sul sito del Dipartimento delle finanze entro il 28 ottobre?
  • sì, pubblicati in termine → Si applicano le aliquote deliberate dal Comune per l'anno di riferimento (comma 767, primo periodo)
  • no, fuori termine → L'annualità ricade nel primo anno di applicazione obbligatoria del prospetto o in uno successivo?
• Domanda: L'annualità ricade nel primo anno di applicazione obbligatoria del prospetto o in uno successivo?
  • sì, prospetto già obbligatorio → Si applicano le aliquote di base dei commi da 748 a 755 (comma 767, ultimo periodo)
  • no, annualità anteriore → Si applicano le aliquote e i regolamenti vigenti nell'anno precedente (comma 767, terzo periodo)
• Esito: Si applicano le aliquote deliberate dal Comune per l'anno di riferimento (comma 767, primo periodo)
• Esito: Si applicano le aliquote di base dei commi da 748 a 755 (comma 767, ultimo periodo)
• Esito: Si applicano le aliquote e i regolamenti vigenti nell'anno precedente (comma 767, terzo periodo)

Il salto fra i due esiti non è teorico: la regola generale del comma 767 fa rivivere le aliquote e i regolamenti dell'anno precedente, mentre la deroga introdotta a decorrere dal primo anno di applicazione obbligatoria del prospetto fa scendere il contribuente sulle aliquote di base dei commi da 748 a 755. Per un immobile su cui il Comune aveva deliberato l'1,06 per cento la differenza è di venti centesimi di punto percentuale; per un'abitazione principale di lusso su cui aveva azzerato l'aliquota, si torna allo 0,5 per cento. L'anno da cui il prospetto diventa obbligatorio è fissato dal decreto ministeriale del comma 756, che non fa parte delle fonti qui citate: va verificato sul testo del decreto prima di applicare la deroga a un'annualità specifica.

Il versamento resta in due rate, 16 giugno e 16 dicembre, con facoltà di pagare in un'unica soluzione entro il 16 giugno; l'acconto si calcola sull'aliquota e sulla detrazione dei dodici mesi dell'anno precedente e il saldo è un conguaglio sulle aliquote del prospetto pubblicato alla data del 28 ottobre (comma 762). Scadenze, dichiarazione e sanzioni stanno nella scheda su esenzioni, versamento, dichiarazione e sanzioni.

Un capannone D/1 acquistato a marzo: quota statale, quota comunale, deduzione

Il gruppo D è il caso in cui il calcolo si sdoppia, perché una parte dell'imposta è dello Stato e una del Comune, e le due quote si versano con codici tributo diversi.

Delta S.r.l. acquista il 12 marzo 2026 un capannone classificato D/1 con base imponibile di 480.000,00 €, di cui è unica proprietaria. Il Comune ha deliberato per il gruppo D l'aliquota massima dell'1,06 per cento.

Il primo passaggio riguarda i mesi. L'imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota e ai mesi nei quali si è protratto il possesso, e il mese in cui il possesso si è protratto per più della metà dei giorni che lo compongono si computa per intero; il giorno del trasferimento si computa in capo all'acquirente (comma 761). Dal 12 al 31 marzo ci sono venti giorni su trentuno: marzo si conta per intero, e i mesi di possesso del 2026 sono dieci.

Il secondo passaggio riguarda la ripartizione dell'aliquota: dello 0,86 per cento di base la quota dello 0,76 per cento è riservata allo Stato, e l'incremento deliberato dal Comune — qui 0,30 punti, dallo 0,76 all'1,06 — è l'unica parte che gli spetta (comma 753).

Voce	Importo
Quota riservata allo Stato: 0,76% su 480.000,00 € per 10 mesi — F24 codice tributo 3925	3.040,00 €
Incremento deliberato dal Comune: 0,30% su 480.000,00 € per 10 mesi — F24 codice tributo 3930	1.200,00 €
Risparmio IRES al 24% sull'IMU deducibile dal reddito d'impresa (comma 772), indeducibile IRAP	-1.017,60 €
IMU dovuta per l'anno sul capannone D/1	4.240,00 €

Le due quote non si versano insieme: l'Agenzia delle Entrate ha istituito per gli immobili del gruppo D il codice tributo 3925 per la quota allo Stato e il codice 3930 per l'incremento del Comune, entrambi da esporre nella sezione «IMU e altri tributi locali» del modello F24 (risoluzione 29 maggio 2020 n. 29/E). Un versamento fatto interamente su un solo codice non è un errore formale: attribuisce il gettito al soggetto sbagliato.

Il terzo passaggio è reddituale. L'IMU relativa agli immobili strumentali è deducibile ai fini della determinazione del reddito d'impresa e del reddito di lavoro autonomo, ed è invece indeducibile ai fini IRAP (comma 772). Sui 4.240,00 € di imposta, con aliquota IRES del 24 per cento, il risparmio sul reddito d'impresa è di 1.017,60 €, mentre la base IRAP resta invariata: il costo effettivo netto del tributo per Delta S.r.l. è quindi di 3.222,40 €. La stessa regola di deducibilità si applica all'IMI della provincia autonoma di Bolzano, all'IMIS della provincia autonoma di Trento e all'ILIA della regione Friuli Venezia Giulia (comma 772).

Riferimenti normativi

• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 748 — aliquota di base dello 0,5 per cento per l'abitazione principale in A/1, A/8, A/9 e pertinenze, con manovra comunale di 0,1 punti in aumento o azzeramento.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 749 — detrazione di 200 euro rapportata al periodo di destinazione e ripartita fra i soggetti passivi che vi dimorano; estensione agli alloggi IACP.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, commi 750 e 751 — fabbricati rurali strumentali allo 0,1 per cento; esenzione dei fabbricati costruiti per la vendita e non locati dal 1° gennaio 2022.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, commi 752, 753 e 754 — terreni agricoli, immobili del gruppo D con quota dello 0,76 per cento riservata allo Stato, altri immobili.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 755 — maggiorazione aggiuntiva fino allo 0,08 per cento in sostituzione della maggiorazione TASI, solo riducibile negli anni successivi.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, commi 756 e 757 — diversificazione delle aliquote solo per le fattispecie del decreto ministeriale; delibera redatta con il prospetto del Portale del federalismo fiscale, senza il quale non produce gli effetti dei commi da 761 a 771.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 760 — riduzione al 75 per cento dell'imposta per le abitazioni locate a canone concordato ai sensi della legge 431/1998.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 761 — ragguaglio a quota e mesi di possesso, con il mese computato per intero se il possesso supera la metà dei giorni.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 762 — versamento in due rate al 16 giugno e al 16 dicembre; acconto sulle aliquote dell'anno precedente e saldo a conguaglio.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 767 — pubblicazione entro il 28 ottobre e inserimento nel Portale entro il 14 ottobre; aliquote dell'anno precedente in caso di mancata pubblicazione e aliquote di base dal primo anno di applicazione obbligatoria del prospetto.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 772 — deducibilità dell'IMU sugli immobili strumentali dal reddito d'impresa e di lavoro autonomo, indeducibilità ai fini IRAP, estensione a IMI, IMIS e ILIA.
• Agenzia delle Entrate, risoluzione 29 maggio 2020 n. 29/E — codici tributo IMU per il modello F24, fra cui il 3925 per la quota statale del gruppo D e il 3930 per l'incremento comunale.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 5 settembre 2026.