Base imponibile imposta di registro art. 43 DPR 131/1986

In sintesi

L'art. 43 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 stabilisce come si determina la base imponibile dell'imposta di registro: per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali è il valore del bene o del diritto alla data dell'atto; per gli atti a contenuto patrimoniale è l'ammontare dei corrispettivi pattuiti. La norma fissa un criterio diverso per ciascuna tipologia di atto (permute, cessioni di contratto, garanzie, obbligazioni) e precisa che i debiti e gli oneri accollati concorrono a formare la base imponibile.

Quando si applica

L'articolo individua il valore tassabile su cui applicare l'aliquota proporzionale o la misura fissa prevista dalla tariffa allegata. Si applica a tutti gli atti soggetti a registrazione con imposta proporzionale, salvo le deroghe degli articoli seguenti.

Il comma 1 costruisce la base imponibile in funzione della natura dell'atto, distinguendo tra criterio del valore del bene e criterio del corrispettivo pattuito:

• contratti traslativi/costitutivi di diritti reali → valore del bene o diritto;
• permute → valore del bene che dà luogo alla maggiore imposta;
• contratti con obbligazione di fare in corrispettivo → valore del bene ceduto o della prestazione che dà luogo alla maggiore imposta;
• cessioni di contratto → corrispettivo della cessione più valore delle prestazioni ancora da eseguire;
• contratti a contenuto patrimoniale diversi → ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera durata del contratto.

Come si applica nella pratica

Il comma 2 è una regola di aggregazione fondamentale: i debiti o gli altri oneri accollati e le obbligazioni estinte per effetto dell'atto concorrono a formare la base imponibile. L'accollo del mutuo nella compravendita di un immobile, per esempio, si somma al prezzo dichiarato.

Il comma 3 disciplina i corrispettivi in valuta estera o oro: ragguagliati al cambio del giorno della stipulazione, salvo diversa data di ragguaglio convenuta dalle parti. Il comma 4 estende i criteri del comma 1 agli atti dell'autorità giudiziaria di cui all'art. 37.

Il comma 4-bis introduce la regola del prezzo-valore per le cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze: in deroga al comma 1, la base imponibile è determinata ai sensi dell'art. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005 n. 266, ossia sul valore catastale rivalutato anziché sul prezzo, quando ricorrono i presupposti soggettivi e oggettivi.

Le aliquote applicabili a ciascuna base imponibile non sono fissate da questo articolo, ma dalla tariffa allegata al DPR 131/1986.

Esempi pratici

Esempio 1 — Compravendita con accollo di mutuo

Un'azienda acquista un immobile strumentale dichiarando un prezzo di 180.000,00 € e accollandosi un mutuo residuo di 60.000,00 €. La base imponibile non è il solo prezzo: per effetto del comma 2 gli oneri accollati concorrono, portando il valore tassabile a 240.000,00 €.

Esempio 2 — Permuta tra due terreni

Due imprese permutano due terreni edificabili di valore rispettivamente 120.000,00 € e 150.000,00 €. Ai sensi della lett. b) del comma 1 la base imponibile è il valore del bene che dà luogo alla maggiore imposta, ossia 150.000,00 €.

Esempio 3 — Cessione di contratto di leasing

Un'impresa cede a un terzo il proprio contratto di leasing immobiliare pattuendo un corrispettivo di 20.000,00 € a fronte di canoni residui per 80.000,00 €. La base imponibile somma il corrispettivo della cessione e il valore delle prestazioni ancora da eseguire (lett. d), per complessivi 100.000,00 €.

Errori comuni e come evitarli

• Errore tipico: assumere come base imponibile il solo prezzo dichiarato, trascurando i debiti e gli oneri accollati che il comma 2 fa concorrere alla base.
• Errore tipico: nelle permute tassare il valore del bene meno rilevante: la lett. b) impone il valore che dà luogo alla maggiore imposta.
• Errore tipico: applicare il criterio del prezzo agli immobili abitativi che rientrano nel prezzo-valore (comma 4-bis), perdendo l'agevolazione sul valore catastale.
• Errore tipico: omettere di ragguagliare al cambio i corrispettivi in valuta estera alla data di stipula (comma 3).
• Errore tipico: includere nella base di registro la quota soggetta a IVA negli atti misti, mentre la lett. i) limita la base alle prestazioni non soggette a IVA.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 1 — Base imponibile per tipologia di atto (valore del bene, corrispettivi).
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 2 — Debiti e oneri accollati concorrono alla base imponibile.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 3 — Corrispettivi in valuta estera ragguagliati al cambio.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 4-bis — Prezzo-valore per gli immobili abitativi (rinvio L. 266/2005, art. 1, c. 497).
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 40 — Principio di alternatività IVA/registro.

Risorse correlate

• Alternatività IVA/registro art. 40 DPR 131/1986
• Imposta di registro: termine fisso e caso d'uso art. 5 DPR 131
• Termini per la registrazione degli atti art. 13 DPR 131/1986
• Soggetti obbligati alla registrazione art. 57 DPR 131/1986

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 6 agosto 2026.