Su quale valore si calcola l'imposta di registro

In sintesi

La base imponibile dell'imposta di registro è il valore del bene o del diritto trasferito per gli atti traslativi e costitutivi di diritti reali, e l'ammontare dei corrispettivi pattuiti per gli altri contratti a contenuto patrimoniale (art. 43, comma 1, DPR 26 aprile 1986 n. 131). A quel valore si aggiungono i debiti e gli altri oneri che l'acquirente si accolla e le obbligazioni che l'atto estingue (comma 2), mentre i corrispettivi in valuta estera si ragguagliano al cambio del giorno della stipulazione, salvo che le parti abbiano fissato un'altra data (comma 3). Per le cessioni di immobili a uso abitativo e relative pertinenze la regola generale cede il passo al prezzo-valore: su richiesta dell'acquirente la base diventa il valore catastale, indipendentemente dal prezzo indicato in atto (comma 4-bis e art. 1, comma 497, L. 23 dicembre 2005 n. 266).

Che cosa entra nella base imponibile

Il comma 1 dell'art. 43 non detta un criterio unico: ne detta otto, uno per tipo di atto, da quando la lettera g) è stata abrogata dalla L. 23 dicembre 1999 n. 488. Per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali conta il valore del bene alla data dell'atto, e per gli atti sottoposti a condizione sospensiva, ad approvazione o a omologazione conta il valore alla data in cui si producono gli effetti. Per le permute si guarda al bene che dà luogo alla maggiore imposta. Per le cessioni di contratto si sommano il corrispettivo della cessione e il valore delle prestazioni ancora da eseguire. Per gli atti che costituiscono una garanzia reale o personale la base è la somma garantita, ridotta all'importo del denaro o dei titoli se questi valgono meno. Per i contratti a contenuto patrimoniale non elencati altrove si prende l'ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera durata.

Il comma 2 aggiunge la voce che più spesso viene dimenticata in sede di autoliquidazione: i debiti e gli altri oneri accollati e le obbligazioni estinte per effetto dell'atto concorrono a formare la base imponibile. Un mutuo residuo che passa all'acquirente non è una modalità di pagamento neutra, è imponibile quanto il denaro versato al rogito.

Voce	Importo
Corrispettivo pattuito e indicato in atto	145.000,00 €
Mutuo residuo accollato dall'acquirente (art. 43, comma 2)	62.000,00 €
Base imponibile dell'imposta di registro	207.000,00 €

Il comma 4 estende gli stessi criteri agli atti dell'autorità giudiziaria dell'art. 37 che producono gli effetti degli atti elencati nel comma 1: una sentenza che trasferisce un immobile ha la stessa base imponibile del contratto che avrebbe potuto sostituirla.

Quando un solo atto dispone di più beni con aliquote diverse, l'art. 23, comma 1, applica a tutto l'aliquota più elevata, salvo che per i singoli beni siano stati pattuiti corrispettivi distinti. Indicare un prezzo unico per un compendio composto da beni eterogenei è quindi una scelta che costa, e va fatta consapevolmente al momento della stesura dell'atto.

Comprare casa e pagare sulla rendita catastale

Per le cessioni di immobili a uso abitativo e relative pertinenze a favore di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l'acquirente può chiedere al notaio, nell'atto, che la base imponibile sia il valore catastale determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, del testo unico, indipendentemente dal corrispettivo pattuito (art. 1, comma 497, L. 266/2005). Il corrispettivo va comunque indicato in atto, e gli onorari notarili si riducono del 30 per cento. Il valore catastale si ottiene rivalutando del 5 per cento la rendita e moltiplicandola per 120, o per 110 quando spetta l'agevolazione prima casa.

Voce	Importo
Imposta di registro, 9 per cento sul prezzo di 150.000 €	13.500,00 €
Imposta di registro, 9 per cento sul valore catastale di 98.280 € (rendita 780 € rivalutata del 5 per cento e moltiplicata per 120)	-8.845,00 €
Minore imposta dovuta con il prezzo-valore	4.655,00 €

Su una seconda casa con rendita catastale di 780 €, il valore catastale è 98.280 € e l'imposta di registro al 9 per cento si ferma a 8.845 €. Sul prezzo di 150.000 € indicato nello stesso atto l'imposta sarebbe 13.500 €: la richiesta resa al notaio vale 4.655 €, e le imposte ipotecaria e catastale restano a 50 € ciascuna in entrambe le ipotesi.

Il vantaggio non si esaurisce nell'imposta risparmiata. Chi si avvale del prezzo-valore resta al riparo dalla rettifica del valore dell'art. 52, comma 1, che nei suoi confronti non si applica (comma 498 della stessa legge): per quelle cessioni continua a valere la valutazione automatica dei commi 4 e 5, che per tutte le altre cessioni di immobili non opera più (comma 5-bis). Il contrappeso sta nello stesso comma 498: se il corrispettivo viene occultato anche solo in parte, le imposte tornano dovute sull'intero importo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza fra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato.

Il perimetro è stretto e l'Agenzia delle entrate lo presidia. Nella risposta a interpello n. 420 del 18 giugno 2021 un notaio chiedeva di estendere il prezzo-valore a vasti terreni agricoli venduti insieme a due case e qualificati come pertinenze dalle parti: l'Agenzia ha risposto che affermazioni generiche non provano il rapporto funzionale fra terreno e abitazione, quindi il prezzo-valore si applica soltanto agli immobili abitativi, e ha ricordato che un corrispettivo unico su beni con aliquote diverse attira l'aliquota più alta.

Quando l'acquisto avviene per provvedimento giudiziale non c'è un notaio a raccogliere la richiesta. Con la risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021 l'Agenzia ha chiarito che la dichiarazione di volersi avvalere del prezzo-valore, come quella per l'agevolazione prima casa, può essere resa anche dopo, purché prima della registrazione del provvedimento giudiziale, con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà ai sensi dell'art. 47 del DPR 28 dicembre 2000 n. 445.

Quando l'ufficio rettifica il valore dichiarato

Fuori dal prezzo-valore, l'ufficio che ritenga il valore venale superiore a quello dichiarato o al corrispettivo pattuito rettifica e liquida la maggiore imposta, con interessi e sanzioni (art. 52, comma 1). L'avviso di rettifica e di liquidazione va notificato entro due anni dalla registrazione o dal pagamento dell'imposta principale richiesta a seguito del controllo sull'autoliquidazione (art. 76, comma 1-bis).

La maggiore imposta che nasce da questa rettifica è imposta complementare, e su chi la paga il testo unico ha una regola sua: chi risponde di che cosa è spiegato nella scheda sui soggetti obbligati al pagamento. Quando invece l'atto documenta un'operazione soggetta a IVA, l'imposta di registro si applica in misura fissa e il problema della base imponibile non si pone: il confine fra i due tributi è nella scheda sull'alternatività fra IVA e registro.

Dal 1° gennaio 2027 l'art. 43 lascia il campo all'art. 47 del testo unico in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti, approvato con D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, che si applica da quella data (art. 205 del testo unico). I criteri restano quelli di oggi; cambia la numerazione, e la deroga del comma 4-bis per gli immobili abitativi diventa il comma 5.

Le domande di chi ci arriva

Se in un atto mi accollo dei debiti, questi vanno inclusi nella base imponibile?

Sì. I debiti e gli altri oneri accollati e le obbligazioni estinte per effetto dell'atto concorrono a formare la base imponibile (art. 43, comma 2, DPR 131/1986). Il mutuo residuo che passa all'acquirente si somma al prezzo pagato al rogito, come mostra il calcolo nella prima sezione.

Se faccio una permuta, su quale valore devo calcolare l'imposta di registro?

Sul valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta (art. 43, comma 1, lettera b). Si confrontano cioè i due beni scambiati e si assume come base quello che, con la sua aliquota, produce l'imposta più alta.

Come si calcola l'imposta di registro se l'atto è in valuta estera?

I prezzi e i corrispettivi in valuta estera o in valuta oro si ragguagliano al cambio del giorno della stipulazione dell'atto (art. 43, comma 3). Le parti possono però stabilire nei loro rapporti un'altra data di ragguaglio, e in quel caso vale quella.

Come si determina la base imponibile per la vendita di un immobile abitativo?

Su richiesta dell'acquirente persona fisica che non agisce nell'esercizio di impresa, arte o professione, la base è il valore catastale e non il prezzo (art. 43, comma 4-bis, e art. 1, comma 497, L. 266/2005). Senza quella richiesta resta la regola generale del comma 1, cioè il valore del bene.

Riferimenti normativi

• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 1 — criteri di determinazione della base imponibile per tipo di atto
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 2 — debiti e oneri accollati e obbligazioni estinte
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 3 — corrispettivi in valuta estera o in valuta oro
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 4 — estensione dei criteri agli atti dell'autorità giudiziaria
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 4-bis — immobili a uso abitativo e rinvio al prezzo-valore
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 23, comma 1 — aliquota più elevata se non sono pattuiti corrispettivi distinti
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 52, comma 1 — rettifica del valore e liquidazione della maggiore imposta
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 52, comma 5-bis — la valutazione automatica resta solo per le cessioni con prezzo-valore
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 76, commi 1 e 1-bis — decadenza quinquennale e termine biennale per l'avviso di rettifica
• L. 23 dicembre 2005 n. 266, art. 1, comma 497 — prezzo-valore per le cessioni di immobili abitativi a persone fisiche
• L. 23 dicembre 2005 n. 266, art. 1, comma 498 — esclusione dalla rettifica dell'art. 52, comma 1, e sanzione per il corrispettivo occultato
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, artt. 47 e 205 del testo unico allegato — base imponibile, dal 1° gennaio 2027
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 420 del 18 giugno 2021 — limiti della pertinenzialità dei terreni ai fini del prezzo-valore
• Agenzia delle entrate, risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021 — forma e momento delle dichiarazioni negli acquisti per provvedimento giudiziale

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 16 settembre 2026.