Entro quando si registra un atto e che cosa si rischia

In sintesi

La registrazione degli atti soggetti in termine fisso va richiesta entro trenta giorni dalla data dell'atto se questo è formato in Italia, ed entro sessanta giorni se è formato all'estero (art. 13, comma 1, DPR 26 aprile 1986 n. 131). Il termine non decorre sempre dalla data che compare in calce al documento: per gli atti redatti in più giorni parte dalla chiusura, per le scritture private autenticate dall'ultima autenticazione, per i contratti verbali dall'inizio dell'esecuzione (comma 2). I provvedimenti giudiziari e gli atti societari hanno decorrenze proprie (commi 1-bis, 3 e 4). Chi lascia passare il termine paga una sanzione pari al 45 per cento dell'imposta se il ritardo non supera i trenta giorni, e al 120 per cento oltre quella soglia, con un minimo rispettivamente di 150 € e 250 € (art. 69).

Da quando decorre il termine, e quanto dura

Voce	Da quando decorre il termine	Entro quanti giorni
Atto formato per iscritto in Italia	Data dell'atto	30 giorni
Atto formato all'estero	Data dell'atto	60 giorni
Scrittura privata autenticata	Data dell'ultima autenticazione	30 giorni
Atto non formato in un solo giorno (inventari, ricognizioni)	Data di chiusura dell'atto	30 giorni
Contratto verbale soggetto a registrazione	Inizio dell'esecuzione	30 giorni
Decreto di trasferimento e atti da esso ricevuti	Pubblicazione del provvedimento	60 giorni
Altri provvedimenti giudiziari dell'art. 10, comma 1, lettera c)	Pubblicazione o emanazione, se gli elementi dell'art. 67, comma 4-bis, sono desumibili dagli atti	Non prima di 10 giorni ed entro 30 giorni
Operazioni di società ed enti esteri	Iscrizione nel registro delle imprese, e comunque istituzione o trasferimento della sede in Italia	30 giorni dall'iscrizione, mai oltre 60 giorni dalla sede

Il termine ordinario del comma 1 guarda alla data dell'atto e al luogo in cui l'atto è stato formato, non alla residenza delle parti né al luogo in cui si trova il bene: una scrittura firmata fuori dai confini su un immobile italiano ha sessanta giorni, una firmata in Italia su un immobile estero ne ha trenta.

Il comma 1 si apre però con una riserva, e riguarda il mondo agricolo: fa salvo l'art. 17, comma 3-bis, che per i contratti di affitto di fondi rustici non formati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, per cui l'obbligo di registrazione può essere assolto con una denuncia cumulativa, da presentare entro il mese di febbraio per i contratti in essere nell'anno precedente.

Il comma 2 sposta il punto di partenza in tre situazioni ricorrenti. Per gli inventari, le ricognizioni dello stato di cose o di luoghi e in genere per gli atti non formati in un solo giorno il termine decorre dalla chiusura dell'atto. Per le scritture private autenticate decorre dalla data dell'ultima autenticazione, quindi se le firme sono raccolte in giorni diversi conta la più recente. Per i contratti verbali decorre dall'inizio dell'esecuzione, e il perimetro di quell'obbligo sta nella scheda sui contratti verbali.

Per i provvedimenti giudiziari il testo unico distingue due binari. I decreti di trasferimento e gli atti da essi ricevuti si registrano entro sessanta giorni dalla pubblicazione, a cura dei cancellieri (comma 1-bis). Gli altri provvedimenti dell'art. 10, comma 1, lettera c), si registrano invece decorsi dieci giorni ed entro trenta da quello di pubblicazione o emanazione, purché dagli atti del procedimento siano desumibili gli elementi dell'art. 67, comma 4-bis, cioè il domicilio o la residenza anagrafica delle parti; se quegli elementi mancano, i trenta giorni decorrono dalla loro acquisizione (comma 3).

Chi acquista all'asta ha un'attenzione in più da mettere in agenda. Con la risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021 l'Agenzia delle entrate ha ricordato che, non essendoci un notaio a raccogliere le dichiarazioni, la richiesta dell'agevolazione prima casa e quella del prezzo-valore vanno rese prima della registrazione del provvedimento giudiziale, con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà ai sensi dell'art. 47 del DPR 28 dicembre 2000 n. 445: dopo quel momento la finestra si chiude, e i sessanta giorni del comma 1-bis sono tutto il tempo disponibile.

Per gli atti societari, infine, il comma 4 fissa un doppio limite: trenta giorni dall'iscrizione nel registro delle imprese e in ogni caso non oltre sessanta giorni dall'istituzione o dal trasferimento nel territorio dello Stato della sede amministrativa, legale o secondaria.

Che cosa succede quando il termine passa

La sanzione dell'art. 69 ha uno scalino netto al trentesimo giorno di ritardo. Fino a lì si applica il 45 per cento dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di 150 €; superata quella soglia la violazione è trattata come omessa richiesta di registrazione e la sanzione sale al 120 per cento dell'imposta dovuta, con un minimo di 250 €. Le due percentuali e i due minimi hanno origini diverse. Il 120 e il 45 per cento vengono dall'art. 4, comma 1, lettera a), del D.Lgs. 14 giugno 2024 n. 87, che ha sostituito le vecchie forbici con due misure fisse, e si applicano alle violazioni commesse dal 1° settembre 2024; alle violazioni anteriori resta la versione precedente dell'art. 69. I minimi di 250 € e di 150 € sono invece stati aggiunti dall'art. 20, comma 1, del D.Lgs. 12 giugno 2025 n. 81, in vigore dal 13 giugno 2025, e mordono anche quando un'imposta proporzionale da colpire non c'è, perché l'atto sconta un regime sostitutivo o agevolativo.

Il conto si fa su un caso ordinario. Una seconda casa comprata da un privato per 120.000 € sconta l'imposta di registro del 9 per cento prevista dal primo periodo dell'art. 1 della Tariffa Parte prima, cioè 10.800 €; l'atto viene portato all'ufficio con venti giorni di ritardo.

Voce	Importo
Imposta di registro, 9 per cento su 120.000 €	10.800,00 €
Sanzione del 45 per cento, ritardo non superiore a trenta giorni	4.860,00 €
Imposta e sanzione da versare	15.660,00 €

Sullo stesso atto, un ritardo di trentacinque giorni invece che di venti porterebbe la sanzione a 12.960 €, cioè il 120 per cento dell'imposta, e il conto complessivo a 23.760 €: quindici giorni di differenza valgono 8.100 € in più. È la ragione per cui, quando il termine è già scaduto, conviene misurare con precisione il giorno di decorrenza prima di scegliere come rimediare.

Su che cosa si applichi la percentuale l'Agenzia delle entrate è intervenuta con la risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025, recependo l'orientamento consolidato della Corte di cassazione: per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale registrati in ritardo, quando il contribuente sceglie il pagamento annuale dell'imposta la sanzione dell'art. 69 si commisura all'imposta calcolata sul canone della prima annualità, e non su quello dell'intera durata. Per le annualità successive si applica invece la sanzione per tardivo versamento dell'art. 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 471, e resta aperta la strada del ravvedimento.

Il tempo non cancella l'imposta. Per gli atti soggetti a registrazione che non sono stati presentati, l'ufficio può richiedere il tributo entro cinque anni dal giorno in cui la registrazione avrebbe dovuto essere richiesta (art. 76, comma 1). E se la registrazione avviene volontariamente dopo quel termine, la decadenza non dispensa dal pagamento: il punto è spiegato nella scheda su quali atti sono soggetti all'imposta.

Dal 1° gennaio 2027 i termini non si leggono più nell'art. 13: le stesse regole passano all'art. 17 del testo unico in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti, approvato con D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, che si applica da quella data (art. 205 del testo unico). I trenta e i sessanta giorni restano; cambiano la numerazione e i rinvii interni.

Le domande di chi ci arriva

Entro quanto tempo devo registrare un atto formato in Italia?

Entro trenta giorni dalla data dell'atto, se l'atto è soggetto a registrazione in termine fisso (art. 13, comma 1, DPR 131/1986). Gli atti indicati nella parte seconda della Tariffa si registrano invece solo in caso d'uso, senza un termine che decorre dalla firma.

Se firmo un contratto all'estero, quanti giorni ho per la registrazione?

Sessanta giorni dalla data dell'atto (art. 13, comma 1). Il termine più lungo dipende dal luogo di formazione dell'atto, non dalla nazionalità delle parti né dalla posizione del bene.

Ho un decreto di trasferimento, entro quanti giorni va registrato?

Sessanta giorni da quello in cui il provvedimento è stato pubblicato, e a chiedere la registrazione sono i cancellieri (art. 13, comma 1-bis). Prima di quella registrazione vanno rese le eventuali dichiarazioni per l'agevolazione prima casa e per il prezzo-valore, con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà.

Per le scritture private autenticate, da quale data inizia a decorrere il termine?

Dalla data dell'ultima autenticazione (art. 13, comma 2). Se le parti firmano davanti al pubblico ufficiale in giorni diversi, i trenta giorni partono dalla firma autenticata più recente, non dalla prima.

Riferimenti normativi

• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 13, comma 1 — trenta giorni per gli atti formati in Italia, sessanta per quelli formati all'estero
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 13, comma 1-bis — decreti di trasferimento, sessanta giorni dalla pubblicazione
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 13, comma 2 — decorrenze per atti non formati in un solo giorno, scritture autenticate e contratti verbali
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 13, comma 3 — provvedimenti giudiziari diversi dai decreti di trasferimento
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 13, comma 4 — operazioni di società ed enti esteri e iscrizione nel registro delle imprese
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 5, comma 1 — registrazione in termine fisso per la parte prima della Tariffa
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 17, comma 3-bis — denuncia cumulativa di febbraio per gli affitti di fondi rustici
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte prima, art. 1, comma 1 — aliquota del 9 per cento sui trasferimenti immobiliari a titolo oneroso
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 67, comma 4-bis — elementi che i cancellieri desumono dagli atti del procedimento
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 69, comma 1 — sanzione del 120 per cento e del 45 per cento per ritardo fino a trenta giorni
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 76, comma 1 — decadenza quinquennale per gli atti non presentati alla registrazione
• D.Lgs. 14 giugno 2024 n. 87, art. 4, comma 1, lettera a) — misure fisse del 120 e del 45 per cento, per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024
• D.Lgs. 12 giugno 2025 n. 81, art. 20, comma 1 — minimi di 250 € e 150 € nell'art. 69, in vigore dal 13 giugno 2025
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, artt. 17 e 205 del testo unico allegato — termini per la richiesta di registrazione, dal 1° gennaio 2027
• Agenzia delle entrate, risoluzione n. 56/E del 13 ottobre 2025 — sanzione per tardiva registrazione delle locazioni pluriennali
• Agenzia delle entrate, risoluzione n. 38/E del 28 maggio 2021 — dichiarazioni rese prima della registrazione del provvedimento giudiziale

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 16 settembre 2026.