Imposta di registro: quando si registra subito e quando all'uso

In sintesi

Un atto soggetto a imposta di registro si registra in termine fisso oppure in caso d'uso, e a stabilirlo è la parte della tariffa in cui l'atto rientra: parte prima, termine fisso; parte seconda, caso d'uso (art. 5, comma 1, DPR 26 aprile 1986 n. 131). In termine fisso la registrazione va chiesta entro trenta giorni dalla data dell'atto se formato in Italia, entro sessanta se formato all'estero (art. 13, comma 1). In caso d'uso non c'è alcuna scadenza: l'obbligo nasce soltanto se l'atto viene depositato presso una cancelleria o un'amministrazione pubblica. Una scrittura privata non autenticata le cui disposizioni riguardino tutte operazioni soggette a IVA passa nella seconda categoria anche quando il suo contenuto comparirebbe nella parte prima (art. 5, comma 2). Sbagliare la classificazione costa: la sanzione è del 45 per cento dell'imposta dovuta, con un minimo di 150,00 €, se la registrazione arriva entro trenta giorni dalla scadenza, e del 120 per cento, con un minimo di 250,00 €, oltre quel termine (art. 69, comma 1).

Parte prima o parte seconda: la tariffa decide il momento

La tariffa allegata al testo unico è un elenco in due sezioni, e ciascuna porta con sé un regime temporale diverso. Gli atti della parte prima devono essere portati alla registrazione a prescindere da qualunque uso successivo; quelli della parte seconda restano fuori dal registro finché nessuno li deposita. Non è una gerarchia di importanza: locazioni, cessioni di azienda e atti societari stanno nella parte prima perché il legislatore ha scelto di tassarli al momento della loro formazione, mentre per gli atti conclusi per corrispondenza o privi di contenuto patrimoniale ha ritenuto sufficiente colpirli quando servono davanti a un ufficio.

Il termine della parte prima decorre dalla data dell'atto e vale trenta giorni per gli atti formati in Italia, sessanta per quelli formati all'estero (art. 13, comma 1). Per gli atti che non nascono in un solo giorno il conteggio parte dalla chiusura; per le scritture private autenticate, dalla data dell'ultima autenticazione; per i contratti verbali, dall'inizio dell'esecuzione (art. 13, comma 2).

Voce	Registrazione in termine fisso	Registrazione in caso d'uso
Contratto di locazione di un locale commerciale	Sì, entro trenta giorni dalla data dell'atto	No: l'atto è nella parte prima della tariffa
Scrittura privata non autenticata di appalto, corrispettivo interamente soggetto a IVA	No: opera la deroga del comma 2	Sì, solo se l'atto viene depositato presso un ufficio pubblico
Cessione di azienda con scrittura privata autenticata	Sì, entro trenta giorni dall'ultima autenticazione	No: l'atto è nella parte prima della tariffa
Atto formato all'estero non compreso nell'art. 2, lettera d)	No: manca l'obbligo di registrazione	Sì, con l'imposta fissa di 200,00 €

Quando l'atto ricade nella parte seconda non esiste un termine da rispettare, ma esiste un costo latente: al verificarsi del caso d'uso la registrazione diventa obbligatoria e l'imposta si applica con le misure della parte prima corrispondente. La nozione di uso rilevante è quella dell'articolo 6 del testo unico, ricostruita nella scheda su caso d'uso e deposito dell'atto. Il testo unico dei tributi indiretti riscrive questa regola senza toccarla: il D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, che si applica agli atti dal 1° gennaio 2027, la colloca ancora all'articolo 5 e cambia soltanto il rinvio, che diventa alla parte I della tariffa dell'allegato 1.

Comma 2 e articolo 40 rispondono a due domande diverse

Le due disposizioni si somigliano nel lessico e vengono confuse di continuo, ma non rispondono alla stessa domanda. Il comma 2 dell'articolo 5 dice quando una scrittura privata non autenticata va registrata: in caso d'uso, se tutte le disposizioni in essa contemplate riguardano operazioni soggette a IVA. L'articolo 40 dice quanto si paga quando la registrazione avviene: per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti a IVA l'imposta si applica in misura fissa. La disciplina dell'alternatività, con le sue eccezioni sulle locazioni di immobili strumentali, è trattata nella scheda su alternatività IVA e registro.

Il comma 2 allarga la nozione di operazione soggetta a IVA oltre l'imponibile: vi rientrano le cessioni e le prestazioni fra soggetti partecipanti a un gruppo IVA, quelle per cui l'imposta non è dovuta per difetto di territorialità (artt. da 7 a 7-septies del DPR 26 ottobre 1972 n. 633) e quelle indicate al comma 6 dell'articolo 21 dello stesso decreto. Ne restano fuori, e tornano quindi alla registrazione in termine fisso, le operazioni esenti e imponibili dei numeri 8), 8-bis), 8-ter) e 27-quinquies) del primo comma dell'articolo 10 del DPR 633/1972 e le locazioni di immobili esenti del secondo comma dello stesso articolo.

Un esempio di applicazione congiunta viene dalla prassi. Nella risposta a interpello n. 637 del 2021 l'Agenzia delle entrate ha esaminato la cessione di beni situati in Italia formalizzata con un atto redatto all'estero: l'atto non rientrava fra quelli che l'articolo 2, lettera d), obbliga comunque a registrare, quindi non era soggetto a registrazione in termine fisso, ma restava attratto dall'articolo 11 della tariffa, parte seconda, che assoggetta a registrazione in caso d'uso gli atti formati all'estero i quali, se formati in Italia, sconterebbero l'imposta fissa ai sensi dell'articolo 40. La conclusione dell'Agenzia è che al verificarsi del caso d'uso l'atto si registra con l'imposta fissa di 200,00 €.

Registrare in ritardo: quando è il minimo a decidere

Una S.r.l. prende in affitto un locale a uso commerciale da una persona fisica che non agisce nell'esercizio d'impresa: l'operazione è fuori dal campo IVA, quindi il contratto è un atto della parte prima e va registrato in termine fisso. Il canone annuo pattuito è di 14.400 €, l'imposta di registro sulla prima annualità è il 2 per cento previsto dall'articolo 5, comma 1, lettera b), della tariffa, parte prima, cioè 288,00 €, comunque non inferiore alla misura fissa di 67,00 € stabilita dalla nota II dello stesso articolo. L'aliquota ridotta dell'1 per cento della lettera a-bis) non entra in gioco: quella lettera riguarda le locazioni di immobili strumentali di cui al numero 8) del primo comma dell'articolo 10 del DPR 633/1972, cioè le locazioni effettuate da un soggetto passivo IVA, e qui il locatore non lo è. Il contratto viene registrato con dodici giorni di ritardo.

Voce	Importo
Canone annuo pattuito, base dell'imposta sulla prima annualità	14.400,00 €
Imposta di registro, 2% del canone annuo (tariffa parte prima, art. 5 c. 1 lett. b)	288,00 €
Sanzione del 45% con il minimo di legge (art. 69 c. 1): la percentuale varrebbe 129,60 €	150,00 €
Totale dovuto per registrare in ritardo	438,00 €

Il punto che sfugge è il minimo. Il 45 per cento di 288,00 € sarebbe 129,60 €, ma l'articolo 69, comma 1, fissa un pavimento di 150,00 € per il ritardo non superiore a trenta giorni: su imposte piccole è il minimo a decidere il conto, non la percentuale. Superati i trenta giorni la misura sale al 120 per cento con un minimo di 250,00 €, e la differenza fra le due ipotesi diventa molto più ampia dell'imposta stessa. Il ravvedimento operoso riduce queste sanzioni secondo le frazioni dell'articolo 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 472, illustrate nella scheda sul ravvedimento e il modello F24; il versamento si esegue con i codici tributo della famiglia degli atti privati, fra cui il 1550.

Le domande di chi ci arriva

Come capisco se un atto va registrato subito o solo in caso d'uso?

Si guarda in quale parte della tariffa allegata al DPR 131/1986 rientra: parte prima significa registrazione in termine fisso, parte seconda registrazione solo in caso d'uso (art. 5, comma 1). La classificazione dipende dal tipo di atto e dalla forma con cui è stato redatto, non dal suo valore. Il criterio è ripreso nella sezione «Parte prima o parte seconda: la tariffa decide il momento».

Se firmo un contratto all'estero, quanti giorni ho per registrarlo?

Sessanta giorni dalla data dell'atto, contro i trenta previsti per gli atti formati in Italia (art. 13, comma 1, DPR 131/1986). Il termine più lungo vale però soltanto se l'atto è soggetto a registrazione in termine fisso: se ricade nella parte seconda della tariffa non c'è alcun termine, e l'obbligo nasce con il caso d'uso.

La mia scrittura privata riguarda solo operazioni con IVA: devo registrarla?

Non entro un termine: se tutte le disposizioni contenute nella scrittura privata non autenticata sono relative a operazioni soggette a IVA, la registrazione è dovuta solo in caso d'uso (art. 5, comma 2). Attenzione alla parola «tutte»: basta una disposizione estranea, o una locazione esente, per riportare l'atto al termine fisso.

Quanto costa registrare un atto con qualche giorno di ritardo?

Il 45 per cento dell'imposta dovuta, con un minimo di 150,00 €, se la registrazione è richiesta con ritardo non superiore a trenta giorni; oltre, il 120 per cento con un minimo di 250,00 € (art. 69, comma 1). Sull'esempio della sezione «Registrare in ritardo: quando è il minimo a decidere» la percentuale vale 129,60 € e paga il minimo.

Riferimenti normativi

• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 5, c. 1: atti della parte prima della tariffa in termine fisso, atti della parte seconda in caso d'uso.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 5, c. 2: scritture private non autenticate relative a operazioni soggette a IVA.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 13, c. 1: trenta giorni per gli atti formati in Italia, sessanta per quelli formati all'estero.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 13, c. 2: decorrenza del termine per gli atti non formati in un solo giorno, per le scritture private autenticate e per i contratti verbali.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 40, c. 1: imposta in misura fissa per gli atti relativi a operazioni soggette a IVA.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 69, c. 1: sanzioni per omessa o tardiva richiesta di registrazione.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, tariffa parte prima, art. 5: aliquote delle locazioni e degli affitti di beni immobili.
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, art. 5 del testo unico allegato: registrazione in termine fisso e in caso d'uso dal 1° gennaio 2027.
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 637 del 2021: registrazione degli atti relativi a operazioni soggette a IVA e atti formati all'estero.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 16 settembre 2026.