Imposta di registro: termine fisso e caso d'uso art. 5 DPR 131

In sintesi

L'art. 5 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 (Testo unico dell'imposta di registro) distingue due modalità di registrazione degli atti: in termine fisso per gli atti indicati nella parte prima della tariffa allegata, da registrare obbligatoriamente entro un termine perentorio; in caso d'uso per quelli indicati nella parte seconda, da registrare solo quando l'atto è effettivamente utilizzato. Le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso d'uso se tutte le disposizioni in esse contenute sono relative a operazioni soggette all'imposta sul valore aggiunto (principio di alternatività IVA/registro).

Quando si applica

L'articolo definisce il presupposto temporale dell'obbligo di registrazione e introduce il criterio per individuare quando un atto va registrato subito e quando solo all'uso. La distinzione governa l'intera operatività dell'imposta di registro.

• Termine fisso: gli atti elencati nella parte prima della tariffa devono essere registrati entro un termine perentorio (art. 13), a prescindere da qualsiasi utilizzo successivo. Vi rientrano, tipicamente, gli atti pubblici, le scritture private autenticate, i contratti traslativi di immobili, le locazioni.
• Caso d'uso: gli atti della parte seconda della tariffa si registrano solo quando se ne fa uso, cioè quando vengono depositati presso cancellerie giudiziarie o amministrazioni pubbliche per essere acquisiti agli atti del procedimento (nozione di "caso d'uso" dell'art. 6 del Testo unico).

Il comma 2 disciplina il rapporto con l'IVA: le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso d'uso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative a operazioni soggette all'IVA. È l'applicazione del principio di alternatività: l'atto già gravato da IVA non sconta il registro in termine fisso, ma solo eventualmente in caso d'uso.

Come si applica nella pratica

Il comma 2 precisa che si considerano "soggette all'imposta sul valore aggiunto" anche:

• le cessioni e prestazioni tra soggetti partecipanti a un gruppo IVA;
• le operazioni per le quali l'imposta non è dovuta a norma degli artt. da 7 a 7-septies del D.P.R. 633/1972 (operazioni fuori campo IVA per difetto di territorialità);
• le operazioni di cui al comma 6 dell'art. 21 del D.P.R. 633/1972.

Restano invece escluse da questo trattamento agevolato — e quindi tornano alla registrazione in termine fisso con imposta proporzionale — alcune operazioni esenti e imponibili rilevanti in ambito immobiliare: quelle dei numeri 8), 8-bis), 8-ter) e 27-quinquies) del primo comma dell'art. 10 del D.P.R. 633/1972, nonché le locazioni di immobili esenti ai sensi del secondo comma dello stesso art. 10. È il meccanismo che evita la doppia esenzione per le operazioni immobiliari esenti da IVA.

Le aliquote proporzionali e le misure fisse del tributo non sono fissate da questo articolo, bensì dalla tariffa allegata al Testo unico, parte prima e parte seconda, a cui occorre fare riferimento per ciascuna tipologia di atto.

Esempi pratici

Esempio 1 — Contratto di locazione immobiliare

Un contratto di locazione di un immobile strumentale stipulato con scrittura privata è atto da registrare in termine fisso (parte prima della tariffa): la registrazione va richiesta entro il termine perentorio dell'art. 13, indipendentemente dall'uso del contratto.

Esempio 2 — Scrittura privata con sole operazioni soggette a IVA

Due imprese sottoscrivono una scrittura privata non autenticata avente a oggetto esclusivamente cessioni di beni soggette a IVA. Poiché tutte le disposizioni sono relative a operazioni IVA, la scrittura è soggetta a registrazione solo in caso d'uso (comma 2): finché non viene depositata presso un ufficio pubblico, non sorge l'obbligo di registrazione.

Esempio 3 — Scrittura relativa a locazione di immobile esente IVA

Una scrittura privata non autenticata riguarda una locazione di immobile abitativo esente da IVA ex art. 10, secondo comma, D.P.R. 633/1972. La deroga del comma 2 esclude questa operazione dal regime del caso d'uso: l'atto torna alla registrazione in termine fisso con imposta di registro proporzionale, secondo la tariffa allegata.

Errori comuni e come evitarli

• Errore tipico: ritenere che ogni scrittura privata vada registrata in termine fisso. Se tutte le disposizioni sono relative a operazioni IVA, la registrazione è in caso d'uso (comma 2).
• Errore tipico: applicare il caso d'uso anche alle locazioni di immobili esenti IVA. La deroga del comma 2 le riporta al termine fisso con imposta proporzionale.
• Errore tipico: confondere "termine fisso" con un'aliquota: è solo la modalità e la scadenza di registrazione; le misure sono nella tariffa.
• Errore tipico: trascurare che anche le operazioni fuori campo IVA per territorialità (artt. 7-7-septies D.P.R. 633/1972) si considerano "soggette a IVA" ai fini del comma 2.
• Errore tipico: registrare spontaneamente un atto da caso d'uso prima che ne sorga l'esigenza, anticipando un'imposta non ancora dovuta.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 5, comma 1 — Registrazione in termine fisso (parte prima tariffa) e in caso d'uso (parte seconda).
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 5, comma 2 — Scritture private non autenticate relative a operazioni soggette a IVA (alternatività).
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 13 — Termini per la richiesta di registrazione.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 40 — Principio di alternatività IVA/registro.
• D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, art. 21 — Fatturazione delle operazioni (richiamato dal comma 2).

Risorse correlate

• Termini per la registrazione degli atti art. 13 DPR 131/1986
• Alternatività IVA/registro art. 40 DPR 131/1986
• Base imponibile dell'imposta di registro art. 43 DPR 131/1986
• Soggetti obbligati alla registrazione art. 57 DPR 131/1986

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 2026-05-30.