Alternatività IVA-registro: quando il registro è fisso

In sintesi

L'art. 40 del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 evita che la stessa operazione economica sconti due imposte indirette proporzionali: per gli atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti a IVA, «l'imposta si applica in misura fissa». L'alternatività non esonera dalla registrazione, incide soltanto sulla misura dell'imposta.

Tre precisazioni cambiano l'esito nei casi concreti. Primo: il perimetro delle operazioni «soggette a IVA» è più largo di quelle imponibili — vi rientrano anche le operazioni fra soggetti di un gruppo IVA, quelle fuori campo per territorialità (artt. da 7 a 7-septies del D.P.R. 633/1972) e quelle dell'art. 21, comma 6, dello stesso decreto. Secondo: l'alternatività non opera per le operazioni esenti dei numeri 8), 8-bis) e 27-quinquies) dell'art. 10 del decreto IVA e per le locazioni di immobili esenti del secondo comma dello stesso articolo, che tornano al registro proporzionale. Terzo: il comma 1-bis assoggetta a imposta proporzionale le locazioni di immobili strumentali anche quando sono imponibili a IVA, cioè fa convivere le due imposte.

Il perimetro «soggetto a IVA» è più largo dell'imponibile

Il primo periodo del comma 1 detta la regola. Il secondo la estende, e nella pratica è il periodo che decide più casi del primo: si considerano soggette a IVA anche le cessioni e le prestazioni fra soggetti che partecipano a un gruppo IVA, quelle «per le quali l'imposta non è dovuta a norma degli articoli da 7 a 7-septies» del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633 — quindi le operazioni collocate fuori dall'Italia dalle regole di territorialità — e quelle indicate all'art. 21, comma 6, dello stesso decreto.

Ne discende una conseguenza che si sbaglia con frequenza: un'operazione che non addebita IVA può ugualmente attrarre l'alternatività. Un'operazione fuori campo per territorialità non paga IVA in Italia, eppure resta nel sistema dell'IVA ai fini dell'art. 40, e l'atto che la documenta sconta il registro in misura fissa. La distinzione da tenere ferma non è «con IVA» contro «senza IVA», ma «dentro il sistema IVA» contro «fuori dal sistema IVA».

Il terzo periodo del comma 1 introduce l'eccezione, ed è tassativa: la regola di estensione non si applica alle operazioni esenti ai sensi dei numeri 8) (locazioni e affitti di terreni, aziende agricole e fabbricati), 8-bis) (cessioni di fabbricati abitativi) e 27-quinquies) dell'art. 10, primo comma, del decreto IVA, né alle locazioni di immobili esenti ai sensi del secondo comma dello stesso articolo, né alle operazioni infragruppo che, se rivolte all'esterno del gruppo, ricadrebbero in quelle stesse ipotesi.

Il comma 2 chiude con una regola di riparto: per le operazioni indicate nell'art. 11 del D.P.R. 633/1972 — quelle in cui una prestazione è corrispettivo di un'altra — «l'imposta si applica sulla cessione o prestazione non soggetta all'imposta sul valore aggiunto».

Il numero 8-ter c'è in un elenco e manca nell'altro, e la differenza si vede in fattura

Chi lavora sull'imposta di registro incrocia due elenchi di esenzioni immobiliari quasi identici, ed è facile trattarli come se fossero lo stesso. Non lo sono, e la discrepanza è verificabile leggendo i due testi uno accanto all'altro.

Il numero 8-ter) — le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni — compare nell'elenco dell'art. 5, comma 2, e non compare in quello dell'art. 40, comma 1. Le due conseguenze vanno lette insieme:

• ai fini dell'alternatività, la cessione di un fabbricato strumentale resta un'operazione soggetta a IVA anche quando è esente, quindi l'atto sconta il registro in misura fissa;
• ai fini del momento della registrazione, la scrittura privata non autenticata che la documenta non gode della registrazione in caso d'uso: va registrata in termine fisso, perché l'art. 5, comma 2, la esclude espressamente.

Registrazione obbligatoria nei termini, ma imposta in misura fissa: è l'esito che si perde se si copia l'elenco sbagliato. L'Agenzia delle entrate applica esattamente questa lettura nella risposta a interpello n. 404 del 2023, dove ricorda che la cessione dei fabbricati strumentali per natura — categorie catastali B, C, D, E e A/10 — è imponibile a IVA ex lege entro cinque anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento di ristrutturazione, oppure su opzione del cedente manifestata nel contratto, e che «in virtù del principio c.d. di "alternatività IVA/registro" disciplinato dall'articolo 40» l'imposta di registro si applica in misura fissa.

• Domanda: L'atto documenta un'operazione soggetta a IVA, o una di quelle equiparate dal comma 1 (gruppo IVA, artt. da 7 a 7-septies, art. 21, comma 6, del DPR 633/1972)?
  • no, è fuori dal sistema IVA → Imposta di registro proporzionale secondo l'aliquota della tariffa: l'alternatività non opera
  • sì → L'operazione è esente ai numeri 8), 8-bis) o 27-quinquies) dell'art. 10, primo comma, del DPR 633/1972, o è una locazione esente del secondo comma?
• Domanda: L'operazione è esente ai numeri 8), 8-bis) o 27-quinquies) dell'art. 10, primo comma, del DPR 633/1972, o è una locazione esente del secondo comma?
  • sì, è una delle esenzioni escluse → Imposta di registro proporzionale secondo l'aliquota della tariffa: l'alternatività non opera
  • no → Si tratta di una locazione di immobile strumentale del numero 8) dell'art. 10 del DPR 633/1972?
• Domanda: Si tratta di una locazione di immobile strumentale del numero 8) dell'art. 10 del DPR 633/1972?
  • sì → Imposta proporzionale all'1% anche quando l'operazione è imponibile a IVA (art. 40, comma 1-bis)
  • no → Imposta di registro in misura fissa: opera l'alternatività (art. 40, comma 1)
• Esito: Imposta di registro proporzionale secondo l'aliquota della tariffa: l'alternatività non opera
• Esito: Imposta proporzionale all'1% anche quando l'operazione è imponibile a IVA (art. 40, comma 1-bis)
• Esito: Imposta di registro in misura fissa: opera l'alternatività (art. 40, comma 1)

Sulla misura fissa vale un'avvertenza di lettura. L'importo è fissato dall'articolo 11 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico, che nel testo consolidato lo esprime ancora in lire; l'Agenzia delle entrate lo quantifica in 200,00 € (risposta a interpello n. 146 del 2025, in tema di atti sottoposti a condizione sospensiva). E l'art. 41, comma 2, precisa che l'imposta principale non può essere inferiore a quella misura fissa «salvo quanto disposto dagli articoli 5 e 7 della tariffa stessa»: per le locazioni e gli affitti di immobili il pavimento resta quello proprio dell'art. 5, pari a 67,00 €.

Locazione di capannone da 36.000 €: l'eccezione che fa pagare tutt'e due

Il comma 1-bis dell'art. 40 rompe la simmetria dell'alternatività su un solo tipo di operazione, ed è quella che le imprese incontrano più spesso: «sono soggette all'imposta proporzionale di registro le locazioni di immobili strumentali di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, ancorché siano imponibili agli effetti dell'imposta sul valore aggiunto ovvero intervengano tra soggetti partecipanti a un gruppo IVA».

Su una locazione di immobile strumentale, quindi, IVA e registro proporzionale convivono: l'aliquota di registro è quella dell'articolo 5, lettera a-bis), della Tariffa, parte prima, pari all'1%, e resta dovuta sia che la locazione sia esente, sia che il locatore abbia optato per l'imponibilità.

Voce	Importo del primo anno
IVA al 22% sul canone annuo di 36.000 €, dovuta se il locatore ha optato per l'imponibilità	7.920,00 €
Imposta di registro all'1% sul canone annuo (art. 40, c. 1-bis, e art. 5, lett. a-bis, della Tariffa)	360,00 €
Se la locazione fosse esente da IVA: il registro all'1% resterebbe comunque dovuto	360,00 €
Se l'immobile non fosse strumentale: registro al 2% sul canone e nessuna IVA	720,00 €
Imposte indirette sul canone del primo anno	8.280,00 €

Il confronto con l'ultima riga mostra il punto: un immobile non strumentale locato allo stesso canone sconterebbe il registro al 2% e nessuna IVA, cioè 720,00 € contro i 360,00 € del capannone — meno imposta di registro sul capannone, ma con l'IVA in più. Il carico complessivo dipende quindi da chi è il conduttore: se detrae integralmente l'IVA, i 7.920,00 € sono una partita finanziaria e non un costo; se ha un pro rata ridotto o è un privato, quella somma è un costo pieno che il regime dell'immobile abitativo non avrebbe prodotto.

Dal 1° gennaio 2027 l'art. 40 diventa l'art. 44

La disciplina è stata trasferita nel testo unico approvato con D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, che però non è ancora applicabile: l'art. 205 stabilisce che le sue disposizioni «si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2027», e l'art. 204, comma 1, lettera f), abroga dalla stessa data gli articoli da 1 a 50 del D.P.R. 131/1986 insieme alla tariffa, alla tabella e al prospetto dei coefficienti. Fino ad allora si continua a citare l'art. 40.

Il nuovo art. 44 riproduce la disciplina senza modificarla nella sostanza, ma ricompone la numerazione interna: il vigente comma 1-bis sulle locazioni di immobili strumentali diventa il comma 2, e il vigente comma 2 sulle operazioni dell'art. 11 del decreto IVA diventa il comma 3. Chi cita «art. 40, comma 1-bis» in un atto destinato a produrre effetti dopo il cambio dovrà quindi tradurre il riferimento, e chi legge una fonte scritta prima del 2027 dovrà fare la traduzione inversa.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 40, comma 1 — Atti relativi a cessioni di beni e prestazioni di servizi soggetti a IVA: imposta di registro in misura fissa; equiparazione delle operazioni infragruppo IVA, di quelle fuori campo per territorialità e di quelle dell'art. 21, comma 6, del DPR 633/1972; esclusione delle operazioni esenti dei numeri 8), 8-bis) e 27-quinquies) dell'art. 10.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 40, comma 1-bis — Le locazioni di immobili strumentali del numero 8) dell'art. 10 del DPR 633/1972 scontano l'imposta proporzionale di registro anche se imponibili a IVA.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 40, comma 2 — Operazioni dell'art. 11 del DPR 633/1972: l'imposta si applica sulla cessione o prestazione non soggetta a IVA.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 5, comma 1 — Registrazione in termine fisso per gli atti della parte prima della tariffa e in caso d'uso per quelli della parte seconda.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 5, comma 2 — Scritture private non autenticate registrabili in caso d'uso se tutte le disposizioni riguardano operazioni soggette a IVA, con esclusione delle operazioni esenti e imponibili dei numeri 8), 8-bis), 8-ter) e 27-quinquies) dell'art. 10 del DPR 633/1972.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 41, comma 2 — L'imposta principale non può essere inferiore alla misura fissa dell'art. 11 della tariffa, parte prima, salvo quanto disposto dagli articoli 5 e 7 della tariffa stessa.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa parte prima, art. 5 — Locazioni e affitti di beni immobili: 1% sugli immobili strumentali del numero 8) dell'art. 10 del DPR 633/1972 ancorché assoggettati a IVA, 2% negli altri casi.
• D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, art. 10, comma 1 — Operazioni esenti: numero 8) locazioni e affitti di terreni, aziende agricole e fabbricati; numero 8-ter) cessioni di fabbricati strumentali per natura.
• D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633, art. 16, comma 1 — Aliquota ordinaria dell'IVA nella misura del ventidue per cento.
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, art. 44 — Atti relativi a operazioni soggette a IVA nel nuovo testo unico dell'imposta di registro: l'attuale comma 1-bis diventa comma 2 e l'attuale comma 2 diventa comma 3.
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, art. 204, comma 1 — Abrogazione, dalla data indicata dall'art. 205, degli articoli da 1 a 50 del DPR 131/1986 e della tariffa allegata.
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, art. 205, comma 1 — Le disposizioni del testo unico si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2027.
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 404 del 2023 — Cessione di un complesso immobiliare locato: regime IVA dei fabbricati strumentali per natura e applicazione del principio di alternatività dell'art. 40.
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 146 del 2025 — Quantificazione in 200 euro dell'imposta di registro in misura fissa.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 5 settembre 2026.