Assegnazione e cessione agevolata di beni ai soci 2026

Una finestra che si chiude il 30 settembre 2026 per far uscire dal regime d'impresa immobili non strumentali e beni mobili registrati, pagando un'imposta sostitutiva al posto della tassazione ordinaria.

In sintesi

Le società di persone e di capitali che entro il 30 settembre 2026 assegnano o cedono ai propri soci immobili diversi da quelli strumentali per destinazione, oppure beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come strumentali, possono definire l'operazione con un'imposta sostitutiva dell'8 per cento sulla differenza tra valore normale e costo fiscalmente riconosciuto, in luogo delle imposte sui redditi e dell'IRAP. L'aliquota sale al 10,5 per cento per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi d'imposta precedenti a quello in corso al momento dell'operazione, e vale il 13 per cento sulle riserve in sospensione d'imposta annullate.

La stessa disciplina si applica alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di quei beni e che entro il 30 settembre 2026 si trasformano in società semplice. L'agevolazione riguarda solo l'imposizione diretta e i tributi indiretti espressamente citati: sull'IVA i commi da 35 a 40 non dispongono nulla, quindi restano le regole ordinarie.

Quando si applica

Società ammesse. Il comma 35 elenca le società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni. I soggetti non elencati restano fuori.

Beni ammessi. Rientrano due categorie:

• gli immobili diversi da quelli indicati nell'art. 43, comma 2, primo periodo, del TUIR, cioè diversi dagli immobili utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'impresa da parte del possessore (strumentali per destinazione). L'esclusione è agganciata al solo primo periodo: gli immobili strumentali per natura del secondo periodo, se non utilizzati direttamente, non sono per ciò stesso esclusi;
• i beni mobili iscritti in pubblici registri non utilizzati come beni strumentali nell'attività propria dell'impresa.

Requisito soggettivo dei soci. Tutti i soci devono risultare iscritti nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2025; in alternativa, devono essere iscritti entro trenta giorni dall'entrata in vigore della legge, in forza di un titolo di trasferimento con data certa anteriore al 1° ottobre 2025. Il secondo termine è ormai spirato: alla data di questa scheda l'unica via praticabile è la prima. La qualifica di socio deve appartenere al destinatario diretto dell'attribuzione: sulla precedente riedizione dell'agevolazione l'Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 457/2023, ha escluso il beneficio per il bene attribuito, mediante contratto a favore di terzo, a un soggetto privo di quella qualifica.

Come si applica nella pratica

Base imponibile e valore normale

La base è la differenza tra il valore normale del bene e il suo costo fiscalmente riconosciuto (comma 36). Per gli immobili il comma 37 concede un'alternativa: su richiesta della società, il valore normale può essere assunto pari al valore catastale, cioè alla rendita moltiplicata per i coefficienti dell'art. 52, comma 4, del DPR 131/1986. È la leva che sposta di più il conto, perché il catastale è quasi sempre inferiore al valore di mercato determinato secondo l'art. 9 del TUIR.

In caso di cessione, se il corrispettivo pattuito è inferiore al valore normale, la base si computa in misura non inferiore a uno dei due valori: il valore normale dell'art. 9 del TUIR oppure il catastale. Il corrispettivo più basso non abbatte l'imponibile sostitutivo.

Se la differenza è negativa — costo fiscale superiore al valore normale — non c'è base imponibile e nulla è dovuto a titolo di sostitutiva; la minusvalenza non trova riconoscimento nel regime agevolato.

Imposte indirette: registro, ipocatastali e IVA

Il comma 39 dimezza le aliquote proporzionali dell'imposta di registro eventualmente applicabili e riduce a misura fissa le imposte ipotecaria e catastale. Il beneficio opera solo se il registro è dovuto in misura proporzionale: dove l'atto sconta già il fisso, non c'è nulla da dimezzare.

Sull'IVA non esiste agevolazione. Le assegnazioni ai soci sono cessioni di beni ai sensi dell'art. 2, comma 2, numero 6), del DPR 633/1972, e rilevano quando all'acquisto la società ha detratto, in tutto o in parte, l'imposta; restano fuori campo le assegnazioni di beni per i quali la detrazione era preclusa, con l'obbligo però di valutare la rettifica della detrazione. Attenzione alla base imponibile: non è il valore normale né il catastale, ma il prezzo di acquisto o, in mancanza, il prezzo di costo dei beni o di beni simili, determinati nel momento in cui l'operazione è effettuata, secondo l'art. 13, comma 2, lettera c), del DPR 633/1972.

Le due scadenze di versamento

Il comma 40 spezza l'imposta sostitutiva in due tranche, entrambe da versare con F24 secondo i criteri del D.Lgs. 241/1997:

Per riscossione, rimborsi e contenzioso valgono le regole delle imposte sui redditi. I commi non indicano i codici tributo: si usano quelli istituiti con risoluzione dell'Agenzia delle Entrate, da verificare prima della compilazione del modello F24.

Effetti in capo al socio

Il comma 38 costruisce un regime chiuso. Ai soci assegnatari non si applicano l'art. 47, comma 1, e i commi da 5 a 8 del TUIR: l'attribuzione non genera in capo a loro un utile da partecipazione tassabile secondo le regole ordinarie sui dividendi. In compenso il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni o quote possedute: se la riduzione porta il costo sotto zero, l'eccedenza torna a essere materia imponibile. Per i soci di società trasformate in società semplice vale la regola opposta e simmetrica: il costo delle quote aumenta della differenza assoggettata a sostitutiva.

Da valutare prima di firmare: per il socio persona fisica l'assegnazione fa ripartire il quinquennio dell'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR. Una rivendita dell'immobile a terzi nei cinque anni successivi genera plusvalenza tassabile in capo al socio, e questo può annullare il risparmio ottenuto a monte.

Scritture contabili

Sull'assegnazione di un immobile con valore contabile netto di 120.000 € e valore di assegnazione di 200.000 €, a fronte dell'annullamento di una riserva disponibile:

L'imposta sostitutiva è un onere che non concorre alla determinazione del reddito d'impresa, quindi va ripresa a tassazione nel quadro delle variazioni in aumento.

Il confronto con la tassazione ordinaria

Senza opzione, l'assegnazione ai soci è un'ipotesi di realizzo ai sensi dell'art. 86, comma 1, lettera c), del TUIR, e la plusvalenza si misura sulla differenza tra valore normale e costo non ammortizzato (comma 3). Dal 2026 il confronto è più netto: il comma 42 della stessa L. 199/2025 ha sostituito l'art. 86, comma 4, del TUIR limitando la ripartizione in quote costanti alle cessioni di azienda o ramo d'azienda e ai diritti sportivi. Sul singolo bene la plusvalenza concorre per intero nell'esercizio di realizzo, senza rateizzazione. Il termine di paragone dell'8 per cento non è più un'IRES spalmata su cinque esercizi, ma un'imposizione piena e immediata, alla quale si somma la tassazione del socio.

Ultimo elemento da pesare: l'agevolazione copre l'uscita dei beni dal regime d'impresa, non un disegno più ampio. Nella risposta a interpello n. 456/2023, riferita alla riedizione del 2022, l'Agenzia ha ritenuto che le disposizioni agevolative non possano essere combinate con operazioni preordinate a far incassare ai soci le plusvalenze di una successiva cessione a terzi azzerandone l'imposizione.

Esempi pratici

Esempio 1 — SRL operativa che assegna un immobile patrimonio

Una SRL con soci iscritti al 30 settembre 2025 assegna un appartamento locato a terzi. Valore catastale 200.000 €, costo fiscalmente riconosciuto 120.000 €. Base imponibile 80.000 €, imposta sostitutiva all'8 per cento pari a 6.400,00 €. Versamenti: 3.840,00 € entro il 30 settembre 2026 e 2.560,00 € entro il 30 novembre 2026. Registro proporzionale dimezzato, ipotecaria e catastale in misura fissa.

Esempio 2 — Società non operativa con riserva in sospensione

Una SRL risultata non operativa nei due periodi d'imposta precedenti assegna un immobile con valore normale 300.000 € e costo fiscale 150.000 €. La differenza di 150.000 € sconta l'aliquota maggiorata del 10,5 per cento, pari a 15.750,00 €. L'operazione annulla inoltre una riserva in sospensione d'imposta di 40.000 €, che sconta autonomamente il 13 per cento, cioè 5.200,00 €. Totale dovuto 20.950,00 €, di cui 12.570,00 € entro il 30 settembre 2026.

Esempio 3 — Cessione al socio sotto il valore normale

Una SNC cede a un socio un'imbarcazione non strumentale per 30.000 €, a fronte di un valore normale di 50.000 € e di un costo fiscale residuo di 20.000 €. Il corrispettivo inferiore non rileva: la base è 30.000 €, cioè la differenza tra valore normale e costo residuo, e l'imposta sostitutiva è 2.400,00 €. Sui beni mobili registrati non opera l'alternativa del valore catastale, riservata agli immobili.

Errori comuni e come evitarli

• Confondere lo strumentale per destinazione con lo strumentale per natura. L'esclusione del comma 35 richiama il solo primo periodo dell'art. 43, comma 2, del TUIR. Il capannone in cui l'impresa lavora è fuori; lo stesso capannone locato a terzi va verificato caso per caso, non scartato d'ufficio.
• Attribuire il bene a un familiare o a un terzo non socio. Il beneficio presuppone che il destinatario diretto rivesta la qualifica di socio alla data prevista; la risposta n. 457/2023 lo ha escluso per il contratto a favore di terzo.
• Dare per agevolata anche l'IVA. I commi da 35 a 40 non toccano il DPR 633/1972. L'assegnazione resta cessione di beni quando la detrazione è stata operata, e nei casi fuori campo va comunque valutata la rettifica della detrazione.
• Usare il valore catastale come base imponibile IVA. Il catastale vale per l'imposta sostitutiva; ai fini IVA si applica l'art. 13, comma 2, lettera c), del DPR 633/1972, cioè il prezzo di acquisto o di costo al momento dell'operazione.
• Trattare il 30 novembre 2026 come una scadenza facoltativa. Il comma 40 impone il 60 per cento entro il 30 settembre 2026 e il resto entro il 30 novembre 2026: sono due termini distinti, entrambi perentori ai fini della corretta esecuzione dell'opzione.
• Ignorare l'effetto sul costo della partecipazione. Il valore normale ricevuto, al netto dei debiti accollati, abbatte il costo fiscale delle quote e può generare materia imponibile in un momento successivo, tipicamente al recesso o alla liquidazione.

Riferimenti normativi

Risorse correlate

• Estromissione immobile strumentale imprenditore individuale
• Plusvalenze beni d'impresa art. 86 TUIR: realizzo e rateizzazione
• Valore normale e determinazione dei redditi art. 9 TUIR
• Trasformazione di società art. 170 TUIR: neutralità fiscale
• Imposta registro trasferimenti immobiliari Tariffa DPR 131/1986
• Rettifica detrazione IVA art. 19-bis2 DPR 633/1972

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 1° settembre 2026.