Quanto si paga di imposta di registro comprando un immobile

In sintesi

I trasferimenti immobiliari a titolo oneroso scontano quattro misure diverse dell'imposta di registro, elencate dall'art. 1 della Tariffa Parte prima allegata al DPR 26 aprile 1986 n. 131: il 9 per cento come regola generale, il 2 per cento per le case di abitazione diverse dalle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 quando ricorrono le condizioni della nota II-bis, il 15 per cento per i terreni agricoli ceduti a soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella relativa gestione previdenziale, e l'1,5 per cento quando l'abitazione, esclusa dalle categorie A/1, A/8 e A/9, è comprata da una banca o da un intermediario finanziario autorizzato al leasing finanziario per un utilizzatore che ha i requisiti delle note II-bis e II-sexies. In nessuno di questi casi l'imposta può scendere sotto 1.000 €, e le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 50 € ciascuna (art. 10, commi 2 e 3, D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23). Se il venditore è un'impresa e la cessione è soggetta a IVA, il registro torna in misura fissa.

Le aliquote e l'immobile a cui si applicano

Voce	Prima casa comprata da un privato	Abitazione da un privato senza agevolazione	Abitazione diversa da A/1, A/8 e A/9 comprata da un'impresa, con IVA
Imposta di registro	2 per cento, minimo 1.000 €	9 per cento, minimo 1.000 €	200 € in misura fissa
IVA	Non dovuta	Non dovuta	4 per cento con i requisiti prima casa, 10 per cento negli altri casi
Imposta ipotecaria	50 €	50 €	200 €
Imposta catastale	50 €	50 €	200 €
Base imponibile su richiesta dell'acquirente	Valore catastale (prezzo-valore)	Valore catastale (prezzo-valore)	Corrispettivo: il prezzo-valore non si applica

La riga generale della Tariffa copre gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di immobili e gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresa la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi: per tutti, il 9 per cento. Le righe successive ritagliano le eccezioni, e l'eccezione si applica soltanto se l'immobile e l'acquirente hanno le caratteristiche descritte.

Sul terreno agricolo il 15 per cento colpisce chi non è coltivatore diretto né imprenditore agricolo professionale iscritto nella gestione previdenziale e assistenziale. Che cosa rientri in quella riga è stato ridefinito dall'Agenzia delle entrate con la risoluzione n. 23/E del 3 aprile 2025: recependo l'ordinanza della Corte di cassazione 22 ottobre 2024 n. 27293, l'Agenzia ha superato la prassi precedente e ha stabilito che agli atti di costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli si applica il 9 per cento del primo periodo, perché il termine «trasferimento» usato nelle righe successive non copre la costituzione di un diritto reale di godimento. Per chi installa impianti fotovoltaici su fondi agricoli la differenza fra le due letture è di sei punti sulla stessa base imponibile.

L'1,5 per cento non è l'aliquota del leasing immobiliare in generale, ed è la riga della Tariffa che si legge male più spesso. Si applica soltanto se il trasferimento è effettuato nei confronti di banche e di intermediari finanziari autorizzati all'esercizio dell'attività di leasing finanziario, se l'oggetto è una casa di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9, e se l'utilizzatore per cui l'immobile è acquisito ha i requisiti delle note II-bis e II-sexies. Se uno dei tre elementi manca, l'acquisto della società di leasing torna nella riga generale, al 9 per cento.

Quando l'atto dispone di più beni con aliquote diverse e le parti non hanno pattuito corrispettivi distinti, si applica all'intero l'aliquota più elevata (art. 23, comma 1). Un compendio venduto a prezzo unico, composto da un'abitazione e da un terreno agricolo, sconta quindi il 15 per cento su tutto. La misura del terzo periodo, però, colpisce soltanto gli acquirenti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale: chi ha quei requisiti resta fuori dal terzo periodo, e per il terreno si applica la stessa riga, il primo periodo della Tariffa, al 9 per cento.

Se la cessione è soggetta a IVA il registro non è proporzionale ma fisso, nella misura minima prevista dalla Tariffa a cui rinvia l'art. 41, comma 2: 200 €. Il numero nella Tariffa non si trova, perché il testo porta ancora l'importo in lire; a fissarlo è stato l'art. 26, comma 2, del DL 12 settembre 2013 n. 104, che ha elevato da 168 a 200 € ogni imposta fissa di registro, ipotecaria e catastale prevista da disposizioni anteriori al 1° gennaio 2014, con effetto da quella stessa data. Il confine fra i due tributi, che non è quello intuitivo, è nella scheda sull'alternatività fra IVA e registro.

Il conto su una prima casa da 160.000 €

Voce	Importo
Imposta di registro, 2 per cento su 160.000 € (minimo di legge 1.000 €)	3.200,00 €
Imposta ipotecaria in misura fissa	50,00 €
Imposta catastale in misura fissa	50,00 €
Imposte dovute alla registrazione	3.300,00 €

Una persona fisica acquista da un privato un'abitazione di categoria A/3 per 160.000 € e ha i requisiti della nota II-bis. L'imposta di registro è il 2 per cento, cioè 3.200 €, e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 € ciascuna: in tutto 3.300 €, contro i 14.500 € che lo stesso atto costerebbe senza agevolazione, con il 9 per cento che porta il registro a 14.400 €.

Il minimo di 1.000 € morde sugli importi piccoli. Sulla stessa abitazione acquistata a 30.000 €, il 2 per cento darebbe 600 €, ma l'imposta dovuta resta 1.000 € (art. 10, comma 2, D.Lgs. 23/2011). Un terreno agricolo da 55.000 € ceduto a chi non è coltivatore diretto sconta invece il 15 per cento, cioè 8.250 €.

Il calcolo qui sopra assume che la base imponibile sia il corrispettivo. L'acquirente persona fisica che compra un'abitazione può però chiedere al notaio che l'imposta si calcoli sul valore catastale: il meccanismo e il risparmio che produce sono nella scheda sulla base imponibile dell'imposta di registro.

Perdere l'aliquota agevolata

1. Alla stipula: Le dichiarazioni della nota II-bis vanno rese nell'atto di acquisto — la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune è resa a pena di decadenza
2. Entro 18 mesi dall'acquisto: Trasferimento della residenza nel comune in cui si trova l'immobile — quando l'acquirente non vi risiede già e non vi svolge la propria attività
3. Entro 2 anni dall'acquisto: Alienazione dell'immobile preposseduto comprato con le stesse agevolazioni — comma 4-bis della nota II-bis; in mancanza si applica il trattamento della decadenza
4. Nei 5 anni dall'acquisto: La rivendita fa decadere l'agevolazione, salvo riacquisto entro un anno — comma 4 della nota II-bis: imposte in misura ordinaria, sovrattassa del 30 per cento e interessi di mora, a meno che entro un anno si acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale

Le tre condizioni della nota II-bis vanno dichiarate nell'atto di acquisto, a pena di decadenza: che l'immobile sia nel comune in cui l'acquirente ha la residenza o la stabilisce entro diciotto mesi, o in cui svolge la propria attività; che l'acquirente non sia titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti su altra casa di abitazione nello stesso comune; che non sia titolare, neppure per quote e su tutto il territorio nazionale, di diritti su altra casa acquistata con le stesse agevolazioni. L'agevolazione si estende alle pertinenze, ma per una sola unità per ciascuna delle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 (comma 3 della nota).

La terza condizione ha una valvola. Il comma 4-bis ammette il 2 per cento anche a chi possiede già una casa acquistata con le agevolazioni, a condizione che quell'immobile sia alienato entro due anni dalla data del nuovo atto; se l'alienazione non avviene, si applica il trattamento della decadenza.

La decadenza costa. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento a titolo oneroso o gratuito dell'immobile agevolato prima di cinque anni dall'acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, più una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte e gli interessi di mora. La norma prevede però un'uscita: le conseguenze non si applicano se entro un anno dall'alienazione il contribuente acquista un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Dal 1° gennaio 2027 la Tariffa allegata al DPR 131/1986 esce di scena: le aliquote passano al testo unico in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti, approvato con D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, che si applica da quella data (art. 205 del testo unico) e ha una propria tariffa in allegato, richiamata dall'art. 2.

Le domande di chi ci arriva

Quali sono le condizioni per ottenere l'aliquota del 2 per cento sulla prima casa?

Residenza nel comune dell'immobile o trasferimento entro diciotto mesi, assenza di altri diritti su una casa nello stesso comune, assenza di altre case acquistate con le stesse agevolazioni sul territorio nazionale (nota II-bis, comma 1). Le dichiarazioni vanno rese nell'atto di acquisto, a pena di decadenza.

Che aliquota si applica all'acquisto di un terreno agricolo da parte di chi non è coltivatore diretto?

Il 15 per cento, previsto dal terzo periodo dell'art. 1, comma 1, della Tariffa Parte prima. La misura riguarda i trasferimenti a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella gestione previdenziale e assistenziale.

Che cosa succede se vendo la casa prima dei cinque anni dopo aver ottenuto l'agevolazione?

Tornano dovute le imposte in misura ordinaria, con una sovrattassa del 30 per cento e gli interessi di mora (nota II-bis, comma 4). La decadenza non scatta se entro un anno dall'alienazione si acquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale.

Esiste un importo minimo dell'imposta di registro sui trasferimenti immobiliari?

Sì, 1.000 € (art. 10, comma 2, D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23). Vale per tutti i trasferimenti disciplinati dall'art. 1 della Tariffa, quindi anche per gli acquisti agevolati in cui il 2 per cento darebbe un importo inferiore.

Riferimenti normativi

• DPR 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte prima, art. 1, comma 1 — aliquote del 9, 2, 15 e 1,5 per cento e nota II-bis
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte prima, art. 1, nota II-bis, comma 3 — pertinenze agevolabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte prima, art. 1, nota II-bis, comma 4 — decadenza, sovrattassa del 30 per cento e riacquisto entro un anno
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte prima, art. 1, nota II-bis, comma 4-bis — alienazione dell'immobile preposseduto entro due anni
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 23, comma 1 — aliquota più elevata in assenza di corrispettivi distinti
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 40, comma 1 — imposta in misura fissa per gli atti soggetti a IVA
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 41, comma 2 — l'imposta principale non può essere inferiore alla misura fissa della Tariffa
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 43, comma 4-bis — base imponibile degli immobili abitativi e rinvio al prezzo-valore
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 10, comma 2 — imposta non inferiore a 1.000 €
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 10, comma 3 — imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 € ciascuna
• DL 12 settembre 2013 n. 104, art. 26, comma 2 — imposte fisse elevate da 168 a 200 € dal 1° gennaio 2014
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, artt. 2 e 205 del testo unico allegato — tariffa allegata al testo unico, dal 1° gennaio 2027
• Agenzia delle entrate, risoluzione n. 23/E del 3 aprile 2025 — costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli al 9 per cento

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 16 settembre 2026.