Imposta registro trasferimenti immobiliari Tariffa DPR 131/1986

In sintesi

L'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al DPR 26 aprile 1986 n. 131 stabilisce le aliquote dell'imposta di registro sui trasferimenti immobiliari a titolo oneroso: 9% come regola generale per immobili e diritti reali di godimento, 2% per la "prima casa" non di lusso (escluse categorie A1, A8 e A9) al ricorrere delle condizioni della nota II-bis), e 15% per i terreni agricoli ceduti a soggetti diversi da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali (IAP). L'imposta non può comunque essere inferiore a 1.000,00 €. Si applica in alternatività all'IVA: se la cessione è soggetta a IVA, il registro è dovuto in misura fissa.

Quando si applica

L'aliquota proporzionale dell'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, opera quando il trasferimento immobiliare a titolo oneroso è fuori dal campo IVA o è una cessione IVA-esente per cui vale il principio di alternatività (art. 40 DPR 131/1986). I casi tipici:

• Compravendite tra privati (es. due persone fisiche), sempre soggette a registro proporzionale.
• Acquisti da imprese in regime di esenzione IVA (es. cessione di abitazione da impresa costruttrice oltre i cinque anni dall'ultimazione, senza opzione per l'imponibilità): si applica il registro proporzionale.
• Trasferimenti coattivi, espropriazioni per pubblica utilità, aste giudiziarie, espressamente richiamati dalla norma.
• Costituzione o rinuncia di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione, nuda proprietà, servitù).

Restano invece soggetti a registro in misura fissa (200,00 €) gli acquisti da impresa con IVA addebitata in fattura (es. abitazione nuova entro cinque anni dall'ultimazione, fabbricato strumentale con opzione), per effetto dell'alternatività IVA/registro.

Come si applica nella pratica

La base imponibile è il valore venale del bene o, per gli immobili abitativi acquistati da persone fisiche non nell'esercizio d'impresa, la rendita catastale rivalutata e moltiplicata (regola del "prezzo-valore"), secondo i criteri dell'art. 43 DPR 131/1986. Sull'imponibile si applica l'aliquota corrispondente alla fattispecie.

Condizioni "prima casa" (nota II-bis). Per l'aliquota agevolata del 2% devono ricorrere congiuntamente:

• l'immobile è ubicato nel comune in cui l'acquirente ha la residenza o vi si trasferisce entro 18 mesi dall'acquisto (o nel comune in cui svolge la propria attività);
• l'acquirente dichiara di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altra abitazione nello stesso comune;
• l'acquirente dichiara di non possedere su tutto il territorio nazionale, neppure per quote, altra abitazione già acquistata con le agevolazioni prima casa (salvo la cessione del "preposseduto" entro due anni, ex comma 4-bis).

Le agevolazioni si estendono alle pertinenze, una per categoria, C/2, C/6 e C/7. La dichiarazione mendace o la rivendita infraquinquennale senza riacquisto entro un anno comporta il recupero delle imposte ordinarie più una sovrattassa del 30%.

Coordinamento con ipotecaria e catastale. Negli atti soggetti a registro proporzionale (9%, 2%, 15%) le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 50,00 € ciascuna per gli acquisti agevolati prima casa; negli altri casi seguono la regola della misura fissa prevista per i trasferimenti scontati a registro proporzionale. La misura fissa generale dell'imposta di registro è di 200,00 € (art. 41, comma 2, DPR 131/1986, che rinvia all'art. 11 della Tariffa, Parte Prima — importo elevato a 200 € dal 2014). Per l'inquadramento del principio di alternatività si rinvia alla scheda Alternatività IVA-registro (art. 40 DPR 131/1986).

Esempi pratici

Esempio 1 — Acquisto "prima casa" tra privati

Due coniugi acquistano da un privato un appartamento in categoria A/3 nel comune dove fissano la residenza entro 18 mesi, valore catastale 95.000,00 €. Aliquota registro 2% = 1.900,00 €; poiché supera il minimo di 1.000,00 €, l'imposta dovuta è 1.900,00 €. Ipotecaria e catastale 50,00 € + 50,00 €.

Esempio 2 — Seconda casa da privato

Una persona fisica acquista una seconda abitazione (A/2) da un privato per un valore di 180.000,00 €, senza requisiti prima casa. Aliquota ordinaria 9% = 16.200,00 €, oltre ipotecaria e catastale in misura fissa.

Esempio 3 — Terreno agricolo a soggetto non agricolo

Un professionista (non coltivatore diretto né IAP) acquista un terreno agricolo del valore di 40.000,00 €. Aliquota 15% = 6.000,00 €. L'importo supera il minimo di 1.000,00 €, quindi l'imposta dovuta è 6.000,00 €.

Errori comuni e come evitarli

• Confondere imposta proporzionale e misura fissa: l'acquisto da impresa con IVA addebitata sconta il registro fisso di 200,00 €, non il 9%/2%; va verificato il regime IVA del venditore prima di liquidare l'imposta.
• Dimenticare l'imposta minima di 1.000,00 €: su valori bassi l'applicazione meccanica dell'aliquota può portare a un importo inferiore al minimo di legge, che resta comunque dovuto.
• Applicare il 2% senza tutte le condizioni della nota II-bis): la mancanza di anche una sola condizione (residenza, non titolarità) fa decadere l'agevolazione, con recupero d'imposta e sovrattassa del 30%.
• Trattare i terreni agricoli come "immobili in genere" al 9%: la cessione a soggetti diversi da CD/IAP sconta il 15%, aliquota specifica e più gravosa.
• Riportare la misura fissa in lire: il testo storico della Tariffa cita ancora "L. 50.000"; l'importo vigente della misura fissa è 200,00 €.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte Prima, art. 1 — Atti traslativi a titolo oneroso di immobili (aliquote 9%, 2% prima casa, 15% terreni agricoli, 1,5% leasing; nota II-bis condizioni prima casa; imposta minima 1.000 €).
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 40 — Alternatività tra IVA e imposta di registro.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 41, comma 2 — Misura fissa minima dell'imposta principale (rinvio all'art. 11 della Tariffa, P.I; misura vigente 200,00 €).
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 43 — Base imponibile dell'imposta di registro.

Risorse correlate

• Alternatività IVA-registro (art. 40 DPR 131/1986)
• Base imponibile dell'imposta di registro (art. 43 DPR 131/1986)
• Oggetto dell'imposta di registro (art. 1 DPR 131/1986)
• Aliquote registro su locazioni, società e atti diversi (Tariffa DPR 131/1986)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 2026-05-30.