Imposta di registro: su quali atti si applica e su quali no

In sintesi

L'imposta di registro segue l'atto, non l'affare che l'atto documenta: si applica «agli atti soggetti a registrazione e a quelli volontariamente presentati per la registrazione», nella misura indicata nella Tariffa allegata al testo unico (art. 1, comma 1, DPR 26 aprile 1986 n. 131). Gli atti obbligati stanno in quattro gruppi, elencati dall'art. 2: gli atti indicati nella Tariffa se formati per iscritto nel territorio dello Stato, i contratti verbali dell'art. 3, le operazioni di società ed enti esteri dell'art. 4 e gli atti formati all'estero che trasferiscono la proprietà o costituiscono diritti reali su immobili o aziende esistenti in Italia, o che li danno in locazione. Fuori da questi quattro gruppi nessuno è tenuto a chiedere la registrazione; chi la chiede lo stesso paga l'imposta da solo (art. 57, comma 5), e la paga anche quando i termini di accertamento sono già decaduti (art. 76, comma 5).

Che cosa fa scattare l'imposta

Il presupposto dell'art. 1 è formale. Rileva che esista un atto e che quell'atto compaia in uno degli elenchi del testo unico; il contenuto economico decide poi quanto si paga, non se si deve pagare. È la ragione per cui la stessa compravendita produce conseguenze diverse a seconda della forma che le parti le danno, e per cui un accordo soltanto verbale può essere soggetto a registrazione mentre una scrittura firmata può restarne fuori.

• Domanda: L'atto è formato per iscritto nel territorio dello Stato ed è indicato nella Tariffa?
  • sì → Atto soggetto a registrazione: l'obbligo esiste e l'imposta si applica nella misura della Tariffa
  • no → È un contratto verbale dell'art. 3 o un'operazione di società ed enti esteri dell'art. 4?
• Domanda: È un contratto verbale dell'art. 3 o un'operazione di società ed enti esteri dell'art. 4?
  • sì → Atto soggetto a registrazione: l'obbligo esiste e l'imposta si applica nella misura della Tariffa
  • no → È formato all'estero e riguarda immobili o aziende esistenti in Italia?
• Domanda: È formato all'estero e riguarda immobili o aziende esistenti in Italia?
  • sì → Atto soggetto a registrazione: l'obbligo esiste e l'imposta si applica nella misura della Tariffa
  • no → Nessun obbligo: la registrazione resta possibile per scelta, e l'imposta la paga solo chi la richiede
• Esito: Atto soggetto a registrazione: l'obbligo esiste e l'imposta si applica nella misura della Tariffa
• Esito: Nessun obbligo: la registrazione resta possibile per scelta, e l'imposta la paga solo chi la richiede

L'elenco dell'art. 2 chiude il perimetro su quattro voci. La prima è la più ampia: gli atti indicati nella Tariffa, se formati per iscritto nel territorio dello Stato. La seconda sono i contratti verbali dell'art. 3, comma 1. La terza copre le operazioni delle società e degli enti esteri dell'art. 4, come l'istituzione in Italia della sede legale o di una sede secondaria. La quarta è quella che sorprende più spesso: gli atti formati all'estero, compresi quelli dei consoli italiani, che comportano il trasferimento della proprietà o la costituzione di altri diritti reali, anche di garanzia, su immobili o aziende esistenti nel territorio dello Stato, oppure che ne dispongono la locazione o l'affitto.

Il momento in cui l'atto va portato all'ufficio dipende dalla parte della Tariffa in cui la voce si trova, e si legge nella scheda su registrazione in termine fisso e in caso d'uso.

Una scrittura firmata a Lisbona su un capannone di Brescia

Due persone fisiche firmano all'estero la vendita di un capannone situato a Brescia per 180.000 €. L'atto è formato fuori dai confini, ma ha per oggetto un immobile esistente nel territorio dello Stato: rientra nell'art. 2, comma 1, lettera d), e la registrazione va richiesta entro sessanta giorni dalla data dell'atto (art. 13, comma 1). A chiederla sono le parti contraenti, non un pubblico ufficiale, perché nessun pubblico ufficiale italiano ha ricevuto quell'atto (art. 10, comma 1, lettera a).

Voce	Importo
Imposta di registro, 9 per cento su 180.000 € di corrispettivo	16.200,00 €
Imposta ipotecaria in misura fissa	50,00 €
Imposta catastale in misura fissa	50,00 €
Imposte dovute alla registrazione	16.300,00 €

Al trasferimento si applica l'aliquota del 9 per cento prevista per gli atti traslativi a titolo oneroso di immobili, e le imposte ipotecaria e catastale restano dovute nella misura fissa di 50 € ciascuna (art. 10, comma 3, D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23). Quale aliquota spetti a ciascun tipo di immobile sta nella scheda sulle aliquote sui trasferimenti immobiliari.

Registrare per scelta: chi paga e che cosa si ottiene

Il secondo periodo dell'art. 1 apre una porta usata più di quanto si creda: un atto che nessuna norma obbliga a registrare può essere presentato lo stesso. La registrazione volontaria dà all'atto una data certa e lo rende spendibile davanti a un ufficio senza doverlo registrare in quel momento, ma ha due conseguenze che vanno messe in conto prima di firmare la richiesta.

La prima: obbligato al pagamento dell'imposta è esclusivamente chi ha richiesto la registrazione (art. 57, comma 5). La solidarietà fra le parti, che negli atti obbligati permette all'ufficio di rivolgersi a chiunque di loro, qui non opera, e il tributo resta per intero a carico di chi ha preso l'iniziativa. La seconda: la decadenza dei termini di accertamento non dispensa dal pagamento quando la registrazione è volontaria (art. 76, comma 5). Un atto vecchio di sei anni, per cui l'ufficio non potrebbe più chiedere nulla, torna a costare l'imposta piena nel momento in cui lo si porta a registrare.

Quanto si paga dipende dalla natura dell'atto. Nella risposta a interpello n. 52 del 25 febbraio 2026 l'Agenzia delle entrate ha ricostruito il percorso per un atto che il testo unico non disciplina espressamente, la ricognizione di debito, partendo proprio dagli artt. 1, 2, 5 e 6: quando un atto non ha per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale, l'atto pubblico e la scrittura privata autenticata si registrano in termine fisso con l'imposta nella misura fissa di 200 €, mentre la scrittura privata non autenticata è soggetta a registrazione solo in caso d'uso. Quei 200 € nella Tariffa non si leggono: il testo porta ancora l'importo in lire, e a fissarne la misura attuale è stato l'art. 26, comma 2, del DL 12 settembre 2013 n. 104, che ha elevato da 168 a 200 € ogni imposta fissa di registro, ipotecaria e catastale prevista da disposizioni anteriori al 1° gennaio 2014, con effetto da quella stessa data. Per la scrittura privata non autenticata la presentazione volontaria è l'unica strada per registrare l'atto prima che il caso d'uso si verifichi, e il conto lo paga chi la sceglie. Che cosa conti come caso d'uso è spiegato nella scheda su caso d'uso e deposito dell'atto.

Dal 1° gennaio 2027 il perimetro dell'imposta si legge altrove. La materia passa al testo unico in materia di imposta di registro e di altri tributi indiretti, approvato con D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, che si applica da quella data (art. 205 del testo unico) e riprende nell'art. 2 l'elenco degli atti soggetti a registrazione, con la propria tariffa in allegato.

Le domande di chi ci arriva

Su quali atti si applica l'imposta di registro?

Sugli atti soggetti a registrazione e su quelli presentati volontariamente all'ufficio (art. 1, comma 1, DPR 131/1986). Gli atti soggetti sono i quattro gruppi dell'art. 2: atti in Tariffa formati per iscritto in Italia, contratti verbali dell'art. 3, operazioni di società ed enti esteri, atti formati all'estero su immobili o aziende italiane.

Se decido di registrare un atto volontariamente, devo pagare l'imposta?

Sì, e la paga soltanto chi ha chiesto la registrazione: nessuna solidarietà con le altre parti (art. 57, comma 5). La decadenza dei termini di accertamento non aiuta, perché per la registrazione volontaria l'imposta resta dovuta comunque (art. 76, comma 5).

Se firmo un contratto all'estero che riguarda un immobile in Italia, devo registrarlo?

Sì, se l'atto trasferisce la proprietà o costituisce diritti reali, anche di garanzia, su un immobile o un'azienda esistenti nel territorio dello Stato, oppure ne dispone la locazione o l'affitto (art. 2, comma 1, lettera d). Il termine è di sessanta giorni dalla data dell'atto, come spiegato sopra.

I contratti verbali vanno registrati o sono esenti?

Alcuni sì. L'art. 2, comma 1, lettera b), rinvia ai contratti verbali indicati nell'art. 3, comma 1, che vanno registrati anche senza un documento scritto. Il perimetro esatto e le modalità di denuncia stanno nella scheda dedicata ai contratti verbali.

Riferimenti normativi

• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 1, comma 1 — oggetto dell'imposta: atti soggetti a registrazione e atti volontariamente presentati
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 2, comma 1 — i quattro gruppi di atti soggetti a registrazione
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 10, comma 1 — chi è obbligato a richiedere la registrazione
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 13, comma 1 — trenta giorni per gli atti formati in Italia, sessanta per quelli formati all'estero
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 57, comma 5 — nella registrazione volontaria paga solo chi l'ha richiesta
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 76, commi 1 e 5 — decadenza quinquennale, e pagamento comunque dovuto in caso di registrazione volontaria
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte prima, art. 1, comma 1 — aliquota del 9 per cento sui trasferimenti immobiliari a titolo oneroso
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 10, comma 3 — imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 € ciascuna
• DL 12 settembre 2013 n. 104, art. 26, comma 2 — imposte fisse elevate da 168 a 200 € dal 1° gennaio 2014
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, artt. 2 e 205 del testo unico allegato — atti soggetti a registrazione, dal 1° gennaio 2027
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 52 del 25 febbraio 2026 — tassazione di una ricognizione di debito formata con scrittura privata non autenticata

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 16 settembre 2026.