Contratti verbali imposta di registro art. 3 DPR 131/1986

In sintesi

L'art. 3 del DPR 26 aprile 1986 n. 131 individua i contratti verbali soggetti a registrazione anche in assenza di un atto scritto: i contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite (lettera a), e i contratti verbali di trasferimento e affitto di aziende esistenti nello Stato, di costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite (lettera b). Per tutti gli altri contratti verbali si applicano le disposizioni dell'art. 22 sull'enunciazione. La registrazione di questi contratti avviene mediante denuncia, secondo la misura della Tariffa allegata.

Quando si applica

L'art. 3 colpisce i contratti che producono effetti pur senza un documento scritto, limitando l'obbligo di registrazione a due categorie tassative:

• Lettera a) — locazione e affitto di immobili: contratti verbali di locazione o affitto di beni immobili situati in Italia, comprese le relative cessioni, risoluzioni e proroghe, anche quando la proroga è tacita (rinnovo automatico in assenza di disdetta).
• Lettera b) — aziende e diritti reali: contratti verbali di trasferimento e di affitto di aziende esistenti nel territorio dello Stato, nonché di costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento sulle aziende stesse, con relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.

Restano fuori dall'obbligo di registrazione autonoma tutti gli altri contratti verbali: per essi non scatta la denuncia, ma — se richiamati in un atto scritto registrato — si applica la tassazione per enunciazione prevista dall'art. 22 (espressamente richiamato dal comma 2). Il presupposto territoriale richiede che immobile o azienda siano «esistenti nel territorio dello Stato».

Come si applica nella pratica

Per i contratti verbali dell'art. 3 la registrazione non avviene presentando un documento, ma mediante denuncia all'ufficio nei termini dell'art. 13. La misura dell'imposta — proporzionale per le locazioni, secondo la voce applicabile — è indicata dalla Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986: l'art. 3 non riporta percentuali.

Il coordinamento con l'art. 17 è centrale per le locazioni immobiliari: cessioni, risoluzioni e proroghe del contratto seguono una disciplina dedicata, anche per la modalità di versamento. La proroga tacita, in particolare, va denunciata per non incorrere nell'omissione sanzionata dall'art. 69. Per la quantificazione si parte dalla base imponibile dell'art. 43 (di norma il canone pattuito per la durata) e si applica la misura della Tariffa.

Esempi pratici

Esempio 1 — Locazione verbale di magazzino tra imprese

Una PMI prende in locazione verbale un magazzino da un'altra impresa, canone annuo 12.000,00 €, durata sei anni. Pur in assenza di contratto scritto, l'accordo rientra nell'art. 3 c. 1 lett. a ed è soggetto a registrazione mediante denuncia. L'imposta proporzionale si calcola sul canone complessivo secondo la voce di Tariffa per le locazioni di immobili.

Esempio 2 — Proroga tacita di affitto agrario

Un affitto verbale di fondo rustico si rinnova tacitamente alla scadenza per mancata disdetta. La proroga tacita è espressamente soggetta a registrazione ai sensi dell'art. 3 c. 1 lett. a. Omettere la denuncia della proroga espone alla sanzione dell'art. 69, pari al 120% dell'imposta dovuta con un minimo di 250,00 €.

Esempio 3 — Affitto verbale di azienda

Due imprenditori concludono verbalmente l'affitto di un'azienda commerciale situata in Italia, canone 24.000,00 € annui. Il contratto rientra nell'art. 3 c. 1 lett. b: va registrato mediante denuncia, con imposta secondo la Tariffa. Trattandosi di operazione potenzialmente rilevante anche ai fini IVA, occorre verificare l'alternatività dell'art. 40.

Errori comuni e come evitarli

• Ritenere non tassabile un contratto «solo verbale»: la mancanza di un documento scritto non esclude l'obbligo. Locazioni immobiliari e affitti d'azienda verbali vanno registrati come quelli scritti.
• Dimenticare la proroga tacita: il rinnovo automatico è espressamente soggetto a registrazione. Non denunciarlo è una delle omissioni più frequenti, sanzionata dall'art. 69.
• Estendere l'art. 3 ad altri contratti verbali: l'obbligo di registrazione autonoma riguarda solo le due categorie della lettera a) e b). Per gli altri contratti verbali opera la tassazione per enunciazione (art. 22), non una denuncia autonoma.
• Trascurare il presupposto territoriale: l'obbligo presuppone immobile o azienda «esistenti nel territorio dello Stato». La localizzazione del bene va sempre verificata.
• Ignorare l'alternatività con l'IVA: per gli affitti d'azienda o le locazioni rilevanti ai fini IVA va applicato il principio di alternatività dell'art. 40 prima di liquidare il registro proporzionale.

Riferimenti normativi

• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 3 c. 1 lett. a — Contratti verbali di locazione o affitto di immobili, cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 3 c. 1 lett. b — Contratti verbali di trasferimento e affitto di aziende e diritti reali di godimento sulle stesse.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 3 c. 2 — Rinvio all'art. 22 per gli altri contratti verbali.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 17 — Cessioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione e affitto di immobili.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, art. 69 — Sanzione per omessa registrazione (120% dell'imposta, minimo 250 euro; 45% con ritardo non superiore a 30 giorni, minimo 150 euro).
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa parte prima — misura proporzionale delle locazioni e degli affitti.

Risorse correlate

• Termini per la registrazione degli atti (art. 13 DPR 131/1986)
• Enunciazione di atti non registrati (art. 22 DPR 131/1986)
• Base imponibile dell'imposta di registro (art. 43 DPR 131/1986)
• Alternatività IVA-registro (art. 40 DPR 131/1986)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 2026-05-30.