Contratti verbali da registrare: quali sono e da quando

In sintesi

L'assenza di un documento scritto non sottrae un accordo all'imposta di registro. L'art. 3, comma 1, del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 elenca due sole categorie di contratti verbali soggetti a registrazione: quelli di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato, con le relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite (lettera a), e quelli di trasferimento e di affitto di aziende esistenti nello Stato, di costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento sulle stesse, con le medesime vicende (lettera b). Per tutti gli altri contratti verbali il comma 2 rinvia all'art. 22, cioè alla tassazione per enunciazione: nessuna denuncia autonoma, ma l'imposta arriva se l'accordo viene richiamato in un atto registrato fra le stesse parti.

Il punto che sfugge più spesso non è quali contratti registrare, ma da quando decorre il termine: per i contratti verbali il termine di trenta giorni non parte dalla data dell'accordo, parte dall'inizio della sua esecuzione (art. 13, comma 2).

Due sole categorie, e un termine che parte dall'esecuzione, non dall'accordo

L'elenco dell'art. 3 è chiuso. Rientrano nella lettera a) tutte le locazioni e gli affitti di immobili situati in Italia — abitativi, strumentali, fondi rustici — insieme a cessioni, risoluzioni e proroghe, comprese quelle tacite, cioè i rinnovi automatici per mancata disdetta. Rientrano nella lettera b) il trasferimento e l'affitto di azienda e i diritti reali di godimento costituiti o trasferiti sulla stessa. Il presupposto territoriale è espresso: immobile o azienda devono essere «esistenti nel territorio dello Stato».

Sul termine, l'art. 13 lavora su due commi. Il comma 1 fissa la regola generale: la registrazione degli atti soggetti in termine fisso va richiesta entro trenta giorni dalla data dell'atto se formato in Italia, salvo quanto disposto dall'art. 17, comma 3-bis. Il comma 2 dice come si applica quella regola quando un atto non c'è: «per i contratti verbali il termine decorre dall'inizio della loro esecuzione». È il momento in cui il conduttore entra nell'immobile, o l'affittuario comincia a gestire l'azienda, a far partire l'orologio — non il giorno in cui le parti si sono messe d'accordo, che in un contratto verbale nessuno può documentare.

Per la liquidazione e il versamento vale poi l'art. 17, comma 1: l'imposta dovuta per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili, e per le loro cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, «è liquidata dalle parti contraenti ed assolta entro trenta giorni», con obbligo di comunicare all'ufficio, nello stesso termine, le vicende successive. Per i contratti pluriennali il comma 3 lascia la scelta fra pagare sull'intero corrispettivo pattuito e pagare annualmente sul canone di ciascun anno.

Un'eccezione riguarda i fondi rustici: per gli affitti non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata, l'art. 17, comma 3-bis, consente di assolvere l'obbligo presentando entro il mese di febbraio una denuncia cumulativa relativa ai contratti in essere nell'anno precedente, con l'aliquota applicata sulla somma dei corrispettivi dei singoli contratti e un'imposta comunque non inferiore a 67,00 €.

Gli altri contratti verbali: nessuna denuncia, ma l'enunciazione presenta il conto

Un contratto verbale che non rientri nelle due lettere dell'art. 3 non va registrato, e finché resta fuori da qualsiasi atto scritto non produce imposta. Il comma 2 rinvia però all'art. 22, che disciplina l'enunciazione: se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati, posti in essere fra le stesse parti intervenute nell'atto che contiene l'enunciazione, «l'imposta si applica anche alle disposizioni enunciate». E se l'atto enunciato era soggetto a registrazione in termine fisso, è dovuta anche la sanzione dell'art. 69.

Il comma 2 dell'art. 22 introduce l'unica via d'uscita, e va letta con attenzione perché è scritta al contrario di come la si ricorda: l'enunciazione di contratti verbali non soggetti a registrazione in termine fisso non fa scattare l'imposta quando gli effetti delle disposizioni enunciate «sono già cessati o cessano in virtù dell'atto che contiene l'enunciazione». La franchigia vale quindi soltanto per i rapporti esauriti o che si esauriscono con l'atto stesso: un accordo verbale ancora in corso di esecuzione, se enunciato, si tassa.

• Domanda: Il contratto verbale ha per oggetto la locazione o l'affitto di un bene immobile esistente nel territorio dello Stato?
  • sì → Va registrato: il termine di trenta giorni decorre dall'inizio dell'esecuzione (art. 3, c. 1, lett. a, e art. 13, c. 2)
  • no → Ha per oggetto il trasferimento o l'affitto di un'azienda esistente nello Stato, o diritti reali di godimento sulla stessa?
• Domanda: Ha per oggetto il trasferimento o l'affitto di un'azienda esistente nello Stato, o diritti reali di godimento sulla stessa?
  • sì → Va registrato allo stesso modo (art. 3, c. 1, lett. b), comprese cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite
  • no, è un altro contratto verbale → L'accordo verbale viene enunciato in un atto scritto sottoposto a registrazione fra le stesse parti?
• Domanda: L'accordo verbale viene enunciato in un atto scritto sottoposto a registrazione fra le stesse parti?
  • sì, viene enunciato → L'imposta si applica anche alla disposizione enunciata (art. 22, c. 1), salvo che i suoi effetti siano già cessati o cessino con l'atto che la enuncia (art. 22, c. 2)
  • no, resta fuori da atti scritti → Nessun obbligo autonomo di registrazione: l'art. 3 elenca due sole categorie di contratti verbali
• Esito: Va registrato: il termine di trenta giorni decorre dall'inizio dell'esecuzione (art. 3, c. 1, lett. a, e art. 13, c. 2)
• Esito: Va registrato allo stesso modo (art. 3, c. 1, lett. b), comprese cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite
• Esito: L'imposta si applica anche alla disposizione enunciata (art. 22, c. 1), salvo che i suoi effetti siano già cessati o cessino con l'atto che la enuncia (art. 22, c. 2)
• Esito: Nessun obbligo autonomo di registrazione: l'art. 3 elenca due sole categorie di contratti verbali

Da questo schema deriva anche il coordinamento con l'IVA. Le due categorie dell'art. 3 non sfuggono al principio di alternatività dell'art. 40: un affitto d'azienda o una locazione rilevanti ai fini IVA vanno valutati prima di liquidare il registro in misura proporzionale, perché la misura dell'imposta dipende da quel confronto e non dalla forma verbale del contratto.

Un canone verbale da 12.000 €: quanto costa registrare in ritardo

Due parti stipulano verbalmente la locazione di un immobile urbano non strumentale per sei anni, con canone di 12.000 € annui, e scelgono di assolvere l'imposta annualmente. La misura è quella dell'articolo 5 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico: 2% in via ordinaria per le locazioni e gli affitti di beni immobili, 1% se l'immobile è strumentale, 0,50% per i fondi rustici, con un'imposta comunque non inferiore a 67,00 € (nota II).

Voce	Importo
Imposta di registro sulla prima annualità: 2% su 12.000 € (art. 5 Tariffa, parte prima)	240,00 €
Sanzione per omessa registrazione: 120% di 240 €, superiore al minimo di 250 € (art. 69, c. 1)	288,00 €
Con ritardo non superiore a 30 giorni: 45% di 240 € pari a 108 €, elevato al minimo di legge	150,00 €
Costo complessivo nel ritardo breve, imposta della prima annualità compresa	390,00 €
Contratto assoggettato a cedolare secca: sanzione in misura fissa per l'omessa registrazione	250,00 €
Imposta e sanzione per l'omessa registrazione	528,00 €

La base su cui si commisura la sanzione non è scontata, e su questo l'Agenzia delle entrate è intervenuta con una risoluzione del 2025, «a parziale superamento» della circolare n. 26/E del 2011. Recependo l'orientamento consolidato della Cassazione — fra le altre, le pronunce n. 1981, 2357, 2585, 2606, 10504 e 17657 del 2024 — l'Agenzia ha chiarito che, per i contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani di durata pluriennale registrati tardivamente, la sanzione dell'art. 69 va commisurata all'imposta calcolata sull'ammontare del canone della prima annualità quando il contribuente ha scelto il pagamento annuale. Per le annualità successive alla prima si applica invece la sanzione per tardivo versamento dell'art. 13 del D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 471, con la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso.

Lo stesso documento chiude un dubbio pratico frequente: se il contratto è assoggettato a cedolare secca, e quindi l'imposta di registro non è dovuta, la sanzione dell'art. 69 si applica ugualmente ma in misura fissa — 250,00 € per l'omessa registrazione e 150,00 € per quella tardiva — perché le sanzioni minime «si applicano anche nell'ipotesi in cui l'imposta non sia dovuta in conseguenza dell'applicazione di regimi sostitutivi o agevolativi». Il regime sostitutivo toglie l'imposta, non l'obbligo di registrare.

Dal 1° gennaio 2027 cambia la numerazione, non la regola

Il testo unico approvato con D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123 riscrive l'imposta di registro in un corpo normativo nuovo, ma non entra in vigore subito: l'art. 205 stabilisce che le sue disposizioni «si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2027». Fino a quella data resta applicabile il D.P.R. 131/1986, che l'art. 204, comma 1, lettera f), abroga soltanto a partire dalla stessa decorrenza, e per intero nelle parti che qui interessano: gli articoli da 1 a 50, da 54 a 68, 77 e da 79 a 81, la tariffa, la tabella e il prospetto dei coefficienti.

Sui contratti verbali la disciplina è trasferita senza modifiche di sostanza, ma con numeri diversi, e chi cita la norma dopo il cambio deve saperlo.

Due dettagli non sono solo di numerazione. Il nuovo art. 3, comma 2, rinvia all'art. 26 anziché all'art. 22, e quel nuovo art. 26 non richiama più la sanzione dell'art. 69 del testo unico del registro ma quella dell'art. 41 del testo unico delle sanzioni tributarie amministrative e penali (D.Lgs. 5 novembre 2024 n. 173); allo stesso modo, il tardivo versamento sulle cessioni, risoluzioni e proroghe è sanzionato dall'art. 38 dello stesso testo unico invece che dall'art. 13 del D.Lgs. 471/1997. E la deroga dei fondi rustici, oggi all'art. 17, comma 3-bis, diventa l'art. 21, comma 4, richiamato dal nuovo art. 17 sui termini.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 3, comma 1 — Contratti verbali soggetti a registrazione: locazione o affitto di immobili (lettera a) e trasferimento o affitto di aziende e diritti reali di godimento sulle stesse (lettera b), con cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 3, comma 2 — Per gli altri contratti verbali si applicano le disposizioni dell'art. 22.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 13, comma 1 — Termine di trenta giorni per la richiesta di registrazione degli atti soggetti in termine fisso.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 13, comma 2 — Per i contratti verbali il termine decorre dall'inizio della loro esecuzione.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 17, comma 1 — Imposta liquidata dalle parti e assolta entro trenta giorni; comunicazione di cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite nello stesso termine.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 17, comma 3 — Contratti pluriennali: imposta sull'intera durata o annuale sul canone di ciascun anno, con rimborso in caso di risoluzione anticipata.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 17, comma 3-bis — Affitti di fondi rustici non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata: denuncia cumulativa entro il mese di febbraio.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 22, commi 1 e 2 — Enunciazione di atti non registrati e franchigia per i contratti verbali i cui effetti sono già cessati.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa parte prima, art. 5 — Locazioni e affitti di beni immobili: 2% in via ordinaria, 1% sugli immobili strumentali, 0,50% sui fondi rustici, con imposta non inferiore a 67,00 €.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 69, comma 1 — Sanzione per omessa richiesta di registrazione: 120% dell'imposta dovuta con minimo di 250,00 €, ridotta al 45% con minimo di 150,00 € se il ritardo non supera trenta giorni.
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, art. 3 — Contratti verbali nel nuovo testo unico dell'imposta di registro, con rinvio all'art. 26 per gli altri contratti verbali.
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, art. 204, comma 1 — Abrogazione, dalla data dell'art. 205, degli articoli da 1 a 50, da 54 a 68, 77 e da 79 a 81 del D.P.R. 131/1986, della tariffa, della tabella e del prospetto dei coefficienti.
• D.Lgs. 1° agosto 2025 n. 123, art. 205, comma 1 — Le disposizioni del testo unico si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2027.
• Agenzia delle entrate, risoluzione del 2025 — Tardiva registrazione dei contratti di locazione pluriennali: la sanzione dell'art. 69 si commisura all'imposta della prima annualità in caso di pagamento annuale, e si applica in misura fissa quando il contratto è assoggettato a un regime sostitutivo.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 5 settembre 2026.