Imposta registro locazioni società atti Tariffa DPR 131/1986

In sintesi

La Tariffa allegata al DPR 26 aprile 1986 n. 131 fissa le aliquote dell'imposta di registro per le fattispecie diverse dai trasferimenti immobiliari: locazioni (art. 5 — 0,50% fondi rustici, 1% immobili strumentali ex art. 10 n. 8 DPR 633/1972, 2% ogni altro caso), atti propri delle società (art. 4 — misura fissa 200,00 € per gli atti ordinari, aliquote dei trasferimenti per i conferimenti immobiliari), atti diversi a contenuto patrimoniale (art. 9 — 3%) e atti senza contenuto patrimoniale (art. 11 — misura fissa 200,00 €). La Parte Seconda raccoglie gli atti soggetti a registrazione solo in caso d'uso.

Quando si applica

Le aliquote della Tariffa, Parte Prima, operano per gli atti soggetti a registrazione in termine fisso. Le casistiche più frequenti per le PMI:

• Contratti di locazione e affitto di immobili (art. 5), con aliquota differenziata per tipo di bene: fondi rustici, immobili strumentali, abitazioni e altri immobili.
• Atti societari (art. 4): costituzione, aumento di capitale, fusioni, scissioni, conferimenti, modifiche statutarie, trasformazioni.
• Atti diversi a contenuto patrimoniale non altrove disciplinati (art. 9), inclusi i contratti che trasferiscono diritti edificatori.
• Atti senza contenuto patrimoniale (art. 11): atti pubblici e scritture private autenticate prive di prestazioni patrimoniali, soggetti a misura fissa.

Gli atti elencati nella Parte Seconda (art. 1) si registrano invece solo in caso d'uso: tipicamente le scritture private non autenticate formate per corrispondenza e i contratti relativi a operazioni soggette a IVA. Il regime del caso d'uso è approfondito nella scheda dedicata Caso d'uso nell'imposta di registro (art. 6 DPR 131/1986).

Come si applica nella pratica

Per le locazioni la base imponibile è il corrispettivo pattuito (canone annuo, o l'intero canone per la durata se si versa in unica soluzione); sull'imponibile si applica l'aliquota di categoria. L'imposta non può essere inferiore alla misura fissa di 67,00 € (nota II all'art. 5 della Tariffa).

Locazioni abitative e cedolare secca. Per le locazioni di immobili a uso abitativo l'art. 5 della Tariffa prevede l'aliquota del 2%, ma il locatore persona fisica può optare per il regime sostitutivo della cedolare secca, che assorbe l'imposta di registro e di bollo sul contratto. L'alternativa è descritta nella scheda Cedolare secca sugli affitti (art. 3 D.Lgs. 23/2011).

Atti societari. Per gli atti propri delle società (art. 4) la regola generale è la misura fissa: le modifiche statutarie, le trasformazioni e le proroghe scontano 200,00 €. Fanno eccezione i conferimenti di proprietà o diritti reali su beni immobili, che seguono le aliquote dei trasferimenti dell'art. 1 della Tariffa; le fusioni e scissioni sono in misura fissa. La misura fissa generale è di 200,00 € (art. 41, comma 2, DPR 131/1986, che rinvia all'art. 11 della Tariffa, Parte Prima): il testo storico della Tariffa riporta ancora l'importo in lire ("L. 50.000"), ma quello vigente è 200,00 €.

Esempi pratici

Esempio 1 — Locazione di capannone strumentale

Una S.r.l. stipula la locazione di un capannone (immobile strumentale ex art. 10 n. 8 DPR 633/1972), canone annuo 24.000,00 €. Registro all'1% = 240,00 € annui, superiore al minimo di 67,00 €. L'imposta è dovuta nella misura dell'1% del canone.

Esempio 2 — Locazione abitativa con cedolare

Un locatore persona fisica affitta un appartamento a canone annuo 9.600,00 €. Senza opzione, registro al 2% = 192,00 € annui; con l'opzione per la cedolare secca l'imposta di registro non è dovuta e il reddito sconta l'imposta sostitutiva, secondo l'art. 3 D.Lgs. 23/2011.

Esempio 3 — Aumento di capitale in denaro di una S.r.l.

Una S.r.l. delibera un aumento di capitale con conferimento di denaro per 50.000,00 €. Essendo un atto proprio della società senza conferimento immobiliare, l'imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200,00 €, indipendentemente dall'importo dell'aumento.

Errori comuni e come evitarli

• Applicare l'aliquota proporzionale agli aumenti di capitale in denaro: gli atti societari ordinari, inclusi gli aumenti in denaro, scontano la misura fissa di 200,00 €, non un'aliquota sul valore conferito.
• Trascurare l'1% sui contratti su immobili strumentali: la locazione di strumentali ex art. 10 n. 8 sconta l'1%, distinto dal 2% generale; va individuata la natura catastale del bene.
• Dimenticare la misura minima di 67,00 € sulle locazioni: su canoni bassi l'imposta calcolata può risultare inferiore al minimo di legge, comunque dovuto.
• Confondere "termine fisso" e "caso d'uso": gli atti della Parte Seconda si registrano solo in caso d'uso; registrarli spontaneamente come se fossero a termine fisso anticipa un onere non ancora dovuto.
• Riportare le misure fisse in lire: il testo storico cita "L. 50.000"; la misura fissa vigente dell'imposta di registro è 200,00 €.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte Prima, art. 4 — Atti propri delle società (misura fissa 200 €; conferimenti immobiliari con aliquote dell'art. 1).
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte Prima, art. 5 — Locazioni e affitti di immobili (0,50% fondi rustici, 1% strumentali, 2% altri casi; comodato in misura fissa; minimo 67 €).
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte Prima, art. 9 — Atti diversi a contenuto patrimoniale (3%).
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte Prima, art. 11 — Atti senza contenuto patrimoniale e atti in misura fissa (200,00 €).
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa Parte Seconda, art. 1 — Atti soggetti a registrazione solo in caso d'uso.

Risorse correlate

• Contratti verbali nell'imposta di registro (art. 3 DPR 131/1986)
• Termini di registrazione degli atti (art. 13 DPR 131/1986)
• Cedolare secca sugli affitti (art. 3 D.Lgs. 23/2011)
• Caso d'uso nell'imposta di registro (art. 6 DPR 131/1986)
• Aliquote registro sui trasferimenti immobiliari (Tariffa DPR 131/1986)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 30 maggio 2026.