Cedolare secca: aliquote 21%, 10%, 26% e chi può optare

In sintesi

La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che il locatore può scegliere, contratto per contratto, al posto della tassazione ordinaria del reddito fondiario: si calcola sul canone annuo pattuito senza alcuna riduzione forfetaria e sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionale e comunale, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto, sulle risoluzioni e sulle proroghe (art. 3, commi 1 e 2, D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23). Le aliquote vigenti sono quattro e dipendono dal tipo di contratto: 21% in via ordinaria, 10% sul canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, 26% sulle locazioni brevi e nuovamente 21% su una sola unità immobiliare a locazione breve, scelta dal contribuente in dichiarazione (art. 4, commi 1 e 2, D.L. 24 aprile 2017 n. 50). L'opzione spetta a chi possiede il reddito fondiario dell'immobile, non a chi ne ha la disponibilità materiale, ed è preclusa a chi loca nell'esercizio di impresa, arti o professioni.

Gli adempimenti che seguono la scelta — versamento, acconti, effetti sul canone e sull'ISEE — sono trattati nella scheda Cedolare secca: quando si versa, quanto si versa e cosa cambia nel contratto.

Quattro aliquote per un solo regime, e quale scatta su ciascun contratto

L'art. 3, comma 2, del D.Lgs. 23/2011 fissa l'aliquota ordinaria al 21 per cento del canone di locazione annuo stabilito dalle parti. La stessa disposizione la riduce al 10 per cento per i contratti stipulati secondo gli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 — i cosiddetti contratti a canone concordato — relativi ad abitazioni ubicate nei comuni indicati dall'articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del D.L. 30 dicembre 1988 n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989 n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.

Le altre due aliquote non stanno nel decreto sul federalismo municipale, ma nella disciplina delle locazioni brevi: l'art. 4, comma 2, del D.L. 50/2017 rinvia all'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 «con l'aliquota del 26 per cento in caso di opzione per l'imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca», e la riporta al 21 per cento per i redditi «relativi a una unità immobiliare individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi». Chi affitta per periodi brevi due o più appartamenti sconta quindi il 21% su quello che indica in dichiarazione e il 26% su tutti gli altri: la scelta dell'unità agevolata non si fa al momento del contratto, si fa a consuntivo, ed è l'unica leva disponibile per ridurre il prelievo.

Le due misure valgono dal periodo d'imposta 2024: l'art. 1, comma 63, lettera a), della L. 30 dicembre 2023 n. 213 ha sostituito il comma 2 dell'art. 4 del D.L. 50/2017 con il testo che oggi si legge, e la legge di bilancio è entrata in vigore il 1° gennaio 2024 senza dettare una decorrenza diversa. L'Agenzia delle entrate lo conferma nella scheda «Le locazioni brevi e la cedolare secca»: dal 1° gennaio 2024 l'aliquota è del 26 per cento, «ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d'imposta, a scelta del contribuente», e «l'individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta interessato». Fino ai redditi del 2023 l'aliquota era unica, il 21 per cento.

Esiste però un tetto oltre il quale il regime non si applica affatto, e dal 2026 si è abbassato. L'art. 1, comma 595, della L. 30 dicembre 2020 n. 178 riconosce il regime fiscale delle locazioni brevi, «con effetto dal periodo d'imposta relativo all'anno 2026, solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta» — erano quattro fino al 2025. Oltre quel numero l'attività «si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell'articolo 2082 del codice civile», e la cedolare secca sulle locazioni brevi non è più praticabile.

Il perimetro della locazione breve lo definisce l'art. 4, comma 1, dello stesso decreto: contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o portali telematici. La stessa regola vale, per espressa previsione del comma 3, sui corrispettivi lordi di sublocazione e dei contratti onerosi conclusi dal comodatario.

La base di calcolo è sempre il canone pieno. La riduzione forfetaria del 5% prevista per il regime ordinario dall'art. 37, comma 4-bis, del TUIR non si applica alla cedolare, e le pertinenze — box, cantina, posto auto — rientrano nel perimetro solo se locate congiuntamente all'abitazione (art. 3, comma 2).

Chi può optare: conta chi possiede il reddito fondiario, non chi ha la disponibilità

Il comma 1 riserva l'opzione al «proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo». Il criterio non è la disponibilità di fatto dell'immobile: è la titolarità del reddito fondiario, che l'art. 26, comma 1, del TUIR imputa a chi possiede l'immobile a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale.

La conseguenza è meno intuitiva di quanto sembri. Nella risposta a interpello n. 216 del 2023 l'Agenzia delle entrate ha negato l'accesso al regime al nudo proprietario che, pur avendo la disponibilità materiale di una porzione dell'immobile gravato di usufrutto, intendeva locarla a terzi: la costituzione dell'usufrutto sposta la soggettività passiva sull'usufruttuario, e senza reddito fondiario imputato non c'è regime ordinario rispetto al quale la cedolare possa porsi «in alternativa facoltativa». Chi loca da nudo proprietario dichiara il canone secondo le regole ordinarie, ma non può optare.

Il comma 6 esclude poi dal regime le locazioni di unità abitative «effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni»: l'esclusione riguarda il locatore. Se sia rilevante anche l'attività del conduttore — il caso tipico è il contratto a uso foresteria stipulato da una società per i propri dipendenti — è oggi una questione aperta: con l'ordinanza interlocutoria n. 30016 del 2025 la Sezione Tributaria della Cassazione ha disposto la trasmissione del ricorso al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, qualificando la questione come «di particolare importanza». Finché le Sezioni Unite non si pronunciano, l'opzione su un contratto a uso foresteria resta una scelta con un rischio di contestazione dichiarato, non una prassi consolidata.

Resta infine ammessa, per espressa previsione del comma 6-bis, l'opzione sulle unità abitative locate a cooperative edilizie per la locazione o a enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all'aggiornamento del canone.

Il conto su un canone di 12.000 €: regime ordinario contro cedolare

Un locatore possiede un appartamento affittato a canone libero per 12.000 € annui (1.000 € al mese) e dichiara altri redditi per 30.000 €, che lo collocano nello scaglione con aliquota marginale del 33% (art. 11, comma 1, lettera b, del TUIR). In regime ordinario il reddito fondiario imponibile è il canone ridotto del 5%, cioè 11.400 €; a questo si aggiunge l'imposta di registro annuale, dovuta nella misura del 2% del canone secondo l'articolo 5 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 26 aprile 1986 n. 131, con un minimo di 67,00 €.

Voce	Importo annuo
IRPEF sul reddito fondiario: 33% su 11.400 € (canone ridotto del 5% ex art. 37, c. 4-bis, TUIR)	3.762,00 €
Addizionali regionale e comunale: 2,00% su 11.400 € (aliquote deliberate da regione e comune, valore d'esempio)	228,00 €
Imposta di registro annuale: 2% su 12.000 €, dovuta in solido dalle parti	240,00 €
In alternativa: cedolare secca 21% su 12.000 €, che assorbe addizionali, registro e bollo	2.520,00 €
Differenza annua a favore della cedolare secca	1.710,00 €
Costo annuo del regime ordinario	4.230,00 €

Il confronto va letto con due avvertenze. La prima: l'aliquota delle addizionali regionale e comunale è deliberata dalla regione e dal comune di residenza, quindi il 2,00% complessivo usato qui è un'ipotesi dell'esempio e non una misura di legge. L'ipotesi non è però arbitraria, e conviene sapere entro quali estremi si muove. Per l'addizionale regionale l'art. 6, comma 1, del D.Lgs. 6 maggio 2011 n. 68 fissa l'aliquota di base all'1,23 per cento e consente a ciascuna regione a statuto ordinario di aumentarla o diminuirla fino ad azzerarla, con una maggiorazione non superiore a 2,1 punti percentuali a decorrere dall'anno 2015: il massimo è quindi il 3,33 per cento, e il comma 3 aggiunge che la maggiorazione oltre 0,5 punti non si applica ai redditi del primo scaglione dell'art. 11 del TUIR. Per l'addizionale comunale l'art. 1, comma 3, del D.Lgs. 28 settembre 1998 n. 360 dispone che la variazione deliberata dal comune «non può eccedere complessivamente 0,8 punti percentuali», e il comma 3-bis consente di stabilire una soglia di esenzione per requisiti reddituali. Il 2,00 per cento dell'esempio sta dunque nella parte alta ma non estrema di un intervallo che va da zero — regione che azzera e comune che non delibera — a un massimo di 4,13 punti; il vantaggio della cedolare cresce dove le addizionali sono più alte. La seconda: l'imposta di registro grava sulle parti in solido (art. 57, comma 1, DPR 131/1986), e la ripartizione a metà fra locatore e conduttore è una prassi contrattuale, non una regola tributaria — chi opta per la cedolare toglie il costo a entrambi, non solo a sé.

Il risparmio in imposta, però, non esaurisce la scelta: la cedolare porta con sé vincoli che il regime ordinario non ha.

Voce	Regime ordinario del reddito fondiario	Cedolare secca (art. 3 D.Lgs. 23/2011)
Base imponibile	Canone ridotto forfetariamente del 5%; la riduzione sale al 25% per i fabbricati di Venezia centro, Giudecca, Murano e Burano e al 35% per gli immobili di interesse storico o artistico (art. 37, c. 4-bis, TUIR)	Canone annuo stabilito dalle parti, senza alcuna riduzione forfetaria (art. 3, c. 2)
Aliquota applicata	Aliquote progressive per scaglioni: 23% fino a 28.000 €, 33% oltre 28.000 € e fino a 50.000 €, 43% oltre 50.000 € (art. 11, c. 1, TUIR)	21% ordinario, 10% sul canone concordato in comune ad alta tensione abitativa, 26% sulle locazioni brevi salvo l'unità indicata in dichiarazione
Addizionale regionale e comunale IRPEF	Dovute sul reddito fondiario, con aliquote deliberate da regione e comune	Non dovute: la cedolare le sostituisce insieme all'IRPEF
Imposta di registro e di bollo sul contratto	Dovute: registro nella misura del 2% del canone, minimo 67,00 €, con obbligazione solidale delle parti	Non dovute sul contratto, sulle risoluzioni e sulle proroghe; escluse anche sulla fideiussione prestata per il conduttore
Aggiornamento del canone in corso di contratto	Il locatore può chiedere l'adeguamento pattuito, inclusa la variazione ISTAT	Sospeso per tutta la durata dell'opzione, previa rinuncia comunicata al conduttore (art. 3, c. 11)
Reddito minimo garantito all'Erario	Il reddito medio ordinario da rendita catastale, quando supera il canone ridotto (art. 37, c. 1 e 4-bis, TUIR)	Il reddito non può comunque essere inferiore a quello determinato ai sensi dell'art. 37, c. 1, TUIR (art. 3, c. 6)
Rilevanza per requisiti reddituali e ISEE	Il reddito fondiario concorre al reddito complessivo e quindi a ogni parametro che vi si basa	Il reddito non concorre al reddito complessivo, ma se ne tiene comunque conto per deduzioni, detrazioni, benefici anche non tributari e ISEE (art. 3, c. 7)

Due voci meritano attenzione perché lavorano in direzione opposta al risparmio. Il comma 6 stabilisce che il reddito assoggettato a cedolare non può comunque essere inferiore a quello determinato ai sensi dell'art. 37, comma 1, del TUIR, cioè alla rendita catastale rivalutata: su canoni molto bassi la base minima azzera parte del vantaggio. E il comma 7 impone di tenere conto di quel reddito per il possesso di requisiti reddituali e per l'ISEE, quindi l'imposta sostitutiva non sottrae il canone al calcolo dei benefici.

Il capitolo dei negozi C/1 è chiuso, e la proroga non lo riapre

Fra il 2019 e oggi molte schede continuano a presentare la cedolare come accessibile ai locali commerciali. Non lo è più, e la chiusura è stata confermata con precisione dall'Agenzia delle entrate nella risposta a interpello n. 34 del 2026.

L'art. 1, comma 59, della legge 30 dicembre 2018 n. 145 aveva esteso il regime, con l'aliquota del 21%, ai canoni dei soli contratti stipulati nell'anno 2019 aventi a oggetto immobili di categoria catastale C/1 (negozi e botteghe) e relative pertinenze, escludendo i contratti conclusi nel 2019 quando al 15 ottobre 2018 risultasse già in corso, fra gli stessi soggetti e sullo stesso immobile, un contratto interrotto anticipatamente. Era una finestra annuale, e si è chiusa.

L'Agenzia ha chiarito che l'assimilazione fra contratti stipulati nel 2019 e contratti prorogati nel 2019 valeva solo dentro quella finestra: un contratto commerciale stipulato nel 2013, prorogato nel 2019 con opzione per la cedolare, non può esercitare l'opzione sull'ulteriore proroga del 2025, perché gli effetti temporali della norma si sono esauriti. Per un locale commerciale, oggi, il regime ordinario è l'unica strada — e la registrazione del contratto sconta l'imposta di registro con le regole ordinarie della Tariffa.

Riferimenti normativi

• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 1 — Opzione per la cedolare secca in alternativa facoltativa al regime ordinario del reddito fondiario, riservata al proprietario o al titolare di diritto reale di godimento.
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 2 — Aliquota ordinaria del 21% sul canone annuo pattuito e aliquota ridotta del 10% sui contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa; sostituzione di IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo.
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 6 — Esclusione delle locazioni effettuate nell'esercizio di impresa, arti o professioni; reddito non inferiore a quello determinato ai sensi dell'art. 37, comma 1, del TUIR.
• D.L. 24 aprile 2017 n. 50, art. 4, comma 1 — Definizione di locazione breve: contratti di durata non superiore a 30 giorni stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio di impresa.
• D.L. 24 aprile 2017 n. 50, art. 4, comma 2 — Aliquota del 26% sui redditi da locazione breve, ridotta al 21% per una unità immobiliare individuata dal contribuente in dichiarazione.
• L. 30 dicembre 2023 n. 213, art. 1, comma 63, lettera a) — Sostituzione del comma 2 dell'art. 4 del D.L. 50/2017: aliquota del 26% dal periodo d'imposta 2024, ridotta al 21% su una unità immobiliare individuata in dichiarazione.
• L. 30 dicembre 2020 n. 178, art. 1, comma 595 — Regime delle locazioni brevi riconosciuto, dal periodo d'imposta 2026, per non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta; oltre, presunzione di attività imprenditoriale.
• D.Lgs. 6 maggio 2011 n. 68, art. 6, commi 1 e 3 — Addizionale regionale all'IRPEF: aliquota di base dell'1,23% e maggiorazione massima di 2,1 punti dal 2015.
• D.Lgs. 28 settembre 1998 n. 360, art. 1, commi 3 e 3-bis — Addizionale comunale all'IRPEF: variazione non eccedente 0,8 punti percentuali e soglia di esenzione.
• Agenzia delle entrate, scheda «Le locazioni brevi e la cedolare secca» — Aliquote del 26% e del 21% dal 1° gennaio 2024 e individuazione dell'unità immobiliare in dichiarazione.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 26, comma 1 — Imputazione dei redditi fondiari al titolare del diritto reale sull'immobile.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 37, comma 4-bis — Riduzione forfetaria del canone nel regime ordinario.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 11, comma 1 — Aliquote IRPEF per scaglioni di reddito.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa parte prima, art. 5 — Imposta di registro sulle locazioni e sugli affitti di beni immobili.
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 216 del 2023 — Esclusione del nudo proprietario dal regime della cedolare secca.
• Corte di cassazione, Sezione Tributaria, ordinanza interlocutoria n. 30016 del 2025 — Rimessione al Primo Presidente della questione sull'applicabilità della cedolare secca al contratto a uso foresteria con conduttore imprenditore o professionista.
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 34 del 2026 — Esaurimento del regime transitorio della cedolare secca sui contratti C/1 stipulati nel 2019.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 5 settembre 2026.