Cedolare secca affitti: opzione e aliquote (D.Lgs. 23/2011)

In sintesi

L'art. 3 del D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 disciplina la cedolare secca sugli affitti: un'imposta sostitutiva opzionale che il locatore può applicare sul canone annuo di locazione di immobili abitativi in luogo del regime ordinario IRPEF. L'aliquota è del 21% in via ordinaria e si riduce al 10% per i contratti a canone concordato in comuni ad alta tensione abitativa (art. 3 c. 2). La cedolare sostituisce IRPEF e relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo sul contratto, sulle risoluzioni e sulle proroghe. L'opzione è facoltativa e spetta al proprietario o al titolare di diritto reale di godimento (art. 3 c. 1).

Quando si applica

La cedolare secca è un regime alternativo facoltativo alla tassazione ordinaria del reddito fondiario. Può optarvi, ai sensi del comma 1, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, cantina, posto auto) quando locate congiuntamente all'abitazione (comma 2).

Sul piano soggettivo, l'opzione spetta solo a chi loca al di fuori dell'esercizio di impresa, arti o professioni: il comma 6 esclude infatti dalla cedolare le locazioni di immobili abitativi effettuate nell'esercizio di un'attività d'impresa o di arti e professioni. Restano fuori dal regime gli immobili locati da società o nell'ambito di attività professionale.

Sul piano oggettivo, il regime riguarda i fabbricati abitativi (gruppo catastale A, esclusa A/10): per gli immobili strumentali o non abitativi la cedolare ordinaria non opera. È applicabile anche ai contratti per i quali non sussiste l'obbligo di registrazione (comma 2). Una disciplina speciale (comma 6-bis) ammette l'opzione anche per unità abitative locate a cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari con rinuncia all'aggiornamento del canone.

Come si applica nella pratica

L'imposta si calcola applicando l'aliquota al canone di locazione annuo stabilito dalle parti, senza alcuna riduzione forfetaria (a differenza della tassazione ordinaria del reddito da fabbricati locati ex art. 37 TUIR, che prevede l'abbattimento del 5%). La base imponibile è quindi l'intero canone pattuito.

L'aliquota ridotta del 10% si applica ai contratti stipulati secondo gli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 (canone concordato), relativi ad abitazioni ubicate nei comuni ad alta tensione abitativa. In tutti gli altri casi opera l'aliquota ordinaria del 21%.

La cedolare secca è sostitutiva, oltre che dell'IRPEF e delle relative addizionali (art. 11 TUIR), anche delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione e sulle relative risoluzioni e proroghe (comma 2). Anche alla fideiussione eventualmente prestata per il conduttore non si applicano registro e bollo.

Il reddito da locazione assoggettato a cedolare, ai sensi del comma 6, non può comunque essere inferiore al reddito determinato ai sensi dell'art. 37, comma 1, del TUIR (rendita catastale rivalutata): un parametro minimo che opera come soglia di garanzia per l'Erario.

Esempi pratici

Esempio 1 — Locazione a canone libero con aliquota ordinaria

Un proprietario loca un appartamento a canone libero per 9.600,00 € annui (800,00 € mensili). Optando per la cedolare secca ordinaria, l'imposta dovuta è 9.600,00 € × 21% = 2.016,00 €. In regime ordinario il reddito imponibile sarebbe stato 9.600,00 € × 95% = 9.120,00 €, assoggettato a IRPEF progressiva e addizionali: la convenienza della cedolare cresce al crescere dell'aliquota marginale del contribuente.

Esempio 2 — Canone concordato con aliquota ridotta al 10%

Un locatore stipula un contratto a canone concordato (ex art. 2 c. 3 L. 431/1998) per un'abitazione in un comune ad alta tensione abitativa, con canone annuo di 6.000,00 €. L'aliquota ridotta porta l'imposta a 6.000,00 € × 10% = 600,00 €, contro i 1.260,00 € che si pagherebbero con l'aliquota ordinaria del 21% sullo stesso canone.

Esempio 3 — Pertinenze locate congiuntamente

Un'abitazione viene locata a 7.200,00 € annui insieme a un box auto (pertinenza) per ulteriori 1.200,00 € annui, con un unico contratto. Poiché la pertinenza è locata congiuntamente all'abitazione, l'intero canone di 8.400,00 € rientra nel perimetro della cedolare: l'imposta ordinaria è 8.400,00 € × 21% = 1.764,00 €.

Errori comuni e come evitarli

• Applicare la cedolare a immobili non abitativi: il regime ordinario riguarda solo i fabbricati abitativi e relative pertinenze; un negozio o un ufficio (categoria A/10) non vi rientra. Verificare la categoria catastale prima di optare.
• Usare l'aliquota del 10% su un contratto a canone libero: l'aliquota ridotta spetta solo ai contratti a canone concordato ex artt. 2 c. 3 e 8 della L. 431/1998 in comuni ad alta tensione abitativa. Su un contratto a canone libero opera sempre il 21%.
• Optare quando si loca nell'esercizio d'impresa o professione: il comma 6 esclude le locazioni effettuate da società o nell'ambito di attività d'impresa, arti e professioni. L'opzione in questi casi è invalida.
• Applicare la riduzione forfetaria del 5% sul canone: la base imponibile della cedolare è il canone pieno, senza l'abbattimento previsto per la tassazione ordinaria ex art. 37 TUIR. Tassare un importo ridotto comporta un versamento insufficiente.
• Dimenticare il reddito minimo del comma 6: il reddito assoggettato a cedolare non può essere inferiore alla rendita catastale rivalutata ex art. 37 c. 1 TUIR. Per canoni molto bassi va verificato il parametro minimo.

Riferimenti normativi

• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 1 — Cedolare secca sugli affitti (opzione del proprietario o titolare di diritto reale).
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 2 — Aliquota ordinaria 21% e aliquota ridotta 10% sui contratti a canone concordato; natura sostitutiva rispetto a IRPEF, addizionali, imposta di registro e di bollo.
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 6 — Esclusione delle locazioni in esercizio d'impresa, arti e professioni; reddito non inferiore a quello ex art. 37 c. 1 TUIR.
• Legge 9 dicembre 1998 n. 431, artt. 2 c. 3 e 8 — Contratti a canone concordato (presupposto dell'aliquota ridotta del 10%).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 37 — Determinazione del reddito dei fabbricati locati (regime ordinario alternativo).

Risorse correlate

• Cedolare secca: versamento, adempimenti ed effetti (art. 3 D.Lgs. 23/2011)
• Determinazione del reddito dei fabbricati (art. 37 TUIR)
• Reddito dei fabbricati (art. 36 TUIR)
• Aliquote e scaglioni IRPEF (art. 11 TUIR)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 2026-05-30.