Cedolare secca: acconto, saldo e scadenze di versamento

In sintesi

Chi ha esercitato l'opzione per la cedolare secca versa l'imposta sostitutiva con lo stesso calendario dell'IRPEF (art. 3, comma 4, D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23): un acconto pari al 100 per cento dell'imposta a partire dal 2021, ripartito in due rate del 40 e del 60 per cento, e un saldo l'anno successivo. Liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso seguono le disposizioni previste per le imposte sui redditi, quindi anche il ravvedimento operoso opera con le regole ordinarie.

Sul contratto la scelta produce tre effetti che non riguardano l'imposta sul reddito: imposta di registro e imposta di bollo non sono dovute per tutta la durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone resta sospesa e va rinunciata per iscritto prima di esercitare l'opzione (art. 3, comma 11), e il reddito assoggettato a cedolare continua a contare per i requisiti reddituali e per l'ISEE (art. 3, comma 7).

Il perimetro dell'opzione, le aliquote e il confronto quantitativo con la tassazione ordinaria sono nella scheda Cedolare secca: aliquote 21%, 10%, 26% e chi può optare.

Il calendario dei versamenti: due rate di acconto, un saldo e una deroga a 103 €

L'art. 3, comma 4, non fissa scadenze proprie: dispone che la cedolare «è versata entro il termine stabilito per il versamento dell'imposta sul reddito delle persone fisiche», e demanda a un provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle entrate le modalità di versamento in acconto — misura fissata dallo stesso comma all'85% per il 2011, al 95% dal 2012 al 2020 e al 100% dal 2021 — e a saldo. Il calendario concreto è quindi quello dell'articolo 17 del DPR 7 dicembre 2001 n. 435.

1. Entro il 30 giugno: Saldo della cedolare dovuta per l'anno precedente — Art. 17, comma 1, DPR 435/2001: termine del versamento a saldo delle imposte sui redditi per le persone fisiche, richiamato dall'art. 3, comma 4, del D.Lgs. 23/2011
2. Entro il 30 giugno: Prima rata di acconto per l'anno in corso, pari al 40% dell'acconto dovuto — Art. 17, comma 3, lettera a), DPR 435/2001: la prima rata scade nel termine previsto per il saldo dell'anno d'imposta precedente
3. Entro il trentesimo giorno successivo: Stessi versamenti con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo — Art. 17, comma 2, DPR 435/2001: facoltà, non sanzione; la maggiorazione si applica sulle somme da versare
4. Nel mese di novembre: Seconda rata di acconto, pari al residuo 60% — Art. 17, comma 3, lettera b), DPR 435/2001
5. Deroga alle due rate: Acconto in unica soluzione alla scadenza di novembre se la prima rata non supera 103 € — Art. 17, comma 3, DPR 435/2001. Con acconto pari al 100% dell'imposta (art. 3, comma 4, D.Lgs. 23/2011) la soglia scatta quando la cedolare dell'anno precedente non supera 257,50 €

La deroga dell'ultima riga è quella che in pratica si dimentica più spesso: l'acconto si versa in due rate «salvo che il versamento da effettuare alla scadenza della prima rata non superi euro 103». Poiché la prima rata è il 40% dell'acconto, e l'acconto è il 100% dell'imposta, la soglia scatta quando la cedolare dell'anno precedente non supera 257,50 € — nel qual caso si versa tutto in un'unica soluzione a novembre.

Per le locazioni brevi una parte dell'imposta può essere già stata trattenuta: l'art. 4, comma 5, del D.L. 24 aprile 2017 n. 50 obbliga gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici residenti che incassano i canoni, o che intervengono nel pagamento, a operare in qualità di sostituti d'imposta una ritenuta a titolo d'acconto del 21 per cento sull'ammontare dei canoni e corrispettivi, all'atto del pagamento al beneficiario. Chi affitta tramite portale non deve quindi versare due volte: la ritenuta subita si scomputa dall'imposta dovuta.

Un'imposta da 2.520 €: perché il secondo anno costa il doppio

L'effetto meno intuitivo del meccanismo acconto-saldo non è quanto si paga, ma quando. Nel primo anno di applicazione non esiste un acconto da versare, perché non c'è un'imposta dell'anno precedente su cui commisurarlo: si paga solo il saldo, l'anno dopo. Nello stesso mese, però, scade anche la prima rata di acconto per l'anno in corso. Il risultato è che il secondo anno concentra due annualità di imposta.

L'esempio riprende il canone di 12.000 € della scheda sulle aliquote, con cedolare ordinaria al 21% pari a 2.520 € annui e canone che resta invariato.

Versamento	Importo
Giugno del secondo anno: saldo della cedolare dovuta per il primo anno	2.520,00 €
Giugno del secondo anno: prima rata di acconto per il secondo anno (40% di 2.520 €)	1.008,00 €
Novembre del secondo anno: seconda rata di acconto (60% di 2.520 €)	1.512,00 €
Primo anno di applicazione: nessun acconto dovuto, non esiste imposta dell'anno precedente	0,00 €
Dal terzo anno, a canone invariato: solo l'acconto, con saldo di giugno pari a zero	2.520,00 €
Uscita di cassa del secondo anno	5.040,00 €

Dal terzo anno in poi la situazione si stabilizza: l'acconto versato copre per intero l'imposta dell'anno, il saldo di giugno è pari a zero e l'uscita di cassa torna a 2.520 €. Se invece il canone cala — per una risoluzione anticipata, per una riduzione concordata o perché l'immobile resta sfitto per qualche mese — l'acconto commisurato all'anno precedente risulta eccedente, e il recupero avviene a saldo o con i rimborsi previsti per le imposte sui redditi, ai quali il comma 4 rinvia espressamente.

Registro e bollo non dovuti, e l'aggiornamento del canone a cui si rinuncia

Per tutta la durata dell'opzione la cedolare sostituisce l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto di locazione, sulle risoluzioni e sulle proroghe, e la stessa esclusione si estende alla fideiussione eventualmente prestata per il conduttore (art. 3, comma 2). Nella risposta a interpello n. 146 del 2025 l'Agenzia delle entrate quantifica ciò che viene meno: l'imposta di registro sul contratto di locazione, «generalmente prevista nella misura del 2 per cento del canone pattuito», e l'imposta di bollo «dovuta nella misura di euro 16 per ogni foglio».

Lo stesso documento risolve un caso ricorrente nella redazione dei contratti. Una clausola penale volontaria — per esempio 10,00 € al giorno per il ritardo nella riconsegna dell'immobile — sconterebbe di regola l'imposta di registro in misura fissa, pari a 200,00 €, secondo la disciplina degli atti sottoposti a condizione sospensiva dell'art. 27 del DPR 131/1986. Poiché però la clausola penale ha natura puramente accessoria rispetto al contratto che la prevede, e per quel contratto l'imposta di registro non è dovuta per effetto dell'opzione, l'Agenzia conclude che neppure la clausola sconta autonomamente l'imposta fissa.

Il contrappeso sta nel comma 11. Esercitata l'opzione, è sospesa — per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione — la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone «anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati». E non si tratta di una conseguenza automatica: l'opzione non ha effetto se il locatore non ne ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di aggiornamento. Il comma chiude dichiarando le proprie disposizioni inderogabili, quindi una clausola contrattuale di segno contrario non produce effetti.

Un'ultima avvertenza di cassa: il comma 4 stabilisce che «non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate». Chi opta in corso di contratto smette di pagarle per il futuro, ma non recupera quanto versato in precedenza.

Il reddito esce dall'IRPEF, non dall'ISEE

L'imposta sostitutiva toglie il canone dalla base imponibile IRPEF: i redditi soggetti a imposta sostitutiva sono in ogni caso esclusi dal reddito complessivo ai sensi dell'art. 3, comma 3, lettera a), del TUIR. Il comma 7 dell'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 riporta però quello stesso reddito dentro un secondo perimetro: quando le disposizioni vigenti fanno riferimento «al possesso di requisiti reddituali» per il riconoscimento o la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, «anche di natura non tributaria», si tiene comunque conto del reddito assoggettato a cedolare, che rileva inoltre ai fini dell'indicatore della situazione economica equivalente.

La conseguenza pratica è che la cedolare riduce l'imposta ma non migliora la posizione del contribuente rispetto a soglie, bonus e prestazioni sociali agevolate: chi la sceglie contando di rientrare in una fascia ISEE più bassa sta facendo un calcolo sbagliato.

Uscire dal regime: revoca, comportamento concludente e remissione in bonis

L'opzione non è irreversibile, ma la revoca segue una procedura formale e chi la manca resta nel regime fino all'annualità successiva. Il comma 3 attenua l'esito in un caso specifico: la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto «non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione» quando il contribuente ha mantenuto un comportamento coerente con la volontà di restare nel regime, cioè ha effettuato i relativi versamenti e ha dichiarato i redditi da cedolare secca nel quadro corrispondente.

Nella direzione opposta — chi vuole uscire e comunica in ritardo — l'Agenzia delle entrate, con la risposta a interpello n. 530 del 2022, ha ammesso il ricorso alla remissione in bonis. La revoca tardiva si sana a quattro condizioni cumulative: presentare la comunicazione entro il termine di presentazione della prima dichiarazione utile; versare contestualmente 250,00 €, misura minima della sanzione prevista dall'art. 11, comma 1, del D.Lgs. 18 dicembre 1997 n. 471, senza possibilità di compensazione; versare tardivamente l'imposta di registro non corrisposta, maggiorata di interessi e sanzioni, riducibili con il ravvedimento operoso; assoggettare il canone a tassazione ordinaria e compilare la dichiarazione in modo coerente con la scelta. In mancanza anche di una sola di queste condizioni, la revoca decorre soltanto dall'annualità successiva.

Resta fermo che la cedolare non esonera dalla registrazione del contratto quando è obbligatoria: in caso di omessa richiesta di registrazione il comma 3 rinvia all'art. 69 del DPR 26 aprile 1986 n. 131, che punisce l'omissione con la sanzione amministrativa del 120% dell'imposta dovuta, con un minimo di 250,00 €, ridotta al 45% con un minimo di 150,00 € se il ritardo non supera i trenta giorni.

Riferimenti normativi

• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 2 — Sostituzione dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo sul contratto, sulle risoluzioni, sulle proroghe e sulla fideiussione prestata per il conduttore.
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 3 — Omessa richiesta di registrazione: rinvio all'art. 69 del DPR 131/1986; irrilevanza della mancata comunicazione della proroga in presenza di comportamento coerente.
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 4 — Versamento entro il termine previsto per l'IRPEF; acconto al 100% dal 2021; applicazione delle disposizioni sulle imposte sui redditi a liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso; nessun rimborso di bollo e registro già pagati.
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 7 — Rilevanza del reddito assoggettato a cedolare per i requisiti reddituali, per deduzioni, detrazioni e benefici anche non tributari e per l'ISEE.
• D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23, art. 3, comma 11 — Sospensione della facoltà di aggiornamento del canone e comunicazione preventiva al conduttore come condizione di efficacia dell'opzione; inderogabilità.
• D.P.R. 7 dicembre 2001 n. 435, art. 17, comma 1 — Termine del 30 giugno per il versamento del saldo delle imposte sui redditi.
• D.P.R. 7 dicembre 2001 n. 435, art. 17, comma 2 — Versamento entro il trentesimo giorno successivo con maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo.
• D.P.R. 7 dicembre 2001 n. 435, art. 17, comma 3 — Acconto in due rate, 40% alla prima e residuo alla seconda; deroga quando la prima rata non supera 103 €.
• D.L. 24 aprile 2017 n. 50, art. 4, comma 5 — Ritenuta a titolo d'acconto del 21% operata dagli intermediari e dai gestori di portali telematici sulle locazioni brevi.
• D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, art. 69, comma 1 — Sanzione per omessa richiesta di registrazione: 120% dell'imposta con minimo di 250,00 €, ridotta al 45% con minimo di 150,00 € se il ritardo non supera trenta giorni.
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 146 del 2025 — Misura dell'imposta di registro e di bollo sostituite dalla cedolare e trattamento della clausola penale accessoria.
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 530 del 2022 — Remissione in bonis per la comunicazione tardiva della revoca dell'opzione.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 5 settembre 2026.