Redditi diversi: plusvalenze da immobili, quote e cripto-attività

In sintesi

I redditi diversi sono la categoria residuale dell'IRPEF: vi rientrano i guadagni che una persona fisica realizza fuori dall'impresa, dall'arte o professione e dal lavoro dipendente, e che non sono redditi di capitale. L'elenco dell'articolo 67 del TUIR va dalle plusvalenze immobiliari alla cessione di partecipazioni, dalle attività commerciali e di lavoro autonomo occasionali alle cripto-attività, fino alle vincite e ai redditi degli immobili situati all'estero. Ogni lettera ha una propria condizione di imponibilità, una propria regola di calcolo negli articoli 68 e 71 e, spesso, un'aliquota sostitutiva diversa dall'IRPEF progressiva. Dal 1° gennaio 2026 le plusvalenze da cripto-attività sono tassate al 33 per cento, con l'eccezione dei token di moneta elettronica denominati in euro.

Quattro incassi, quattro modi di determinare il reddito

L'apertura del comma 1 pone la condizione comune: si tratta di redditi diversi solo se non costituiscono redditi di capitale e se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni, di imprese commerciali, di una società in nome collettivo o in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente. Lo stesso incasso, in mani diverse, cambia categoria: la vendita di un immobile che appartiene all'impresa produce una plusvalenza di reddito d'impresa, non un reddito diverso.

Voce	Casa venduta entro cinque anni (lett. b)	Attività commerciale occasionale (lett. i)	Cripto-attività (lett. c-sexies)
Quando il reddito è imponibile	Se l'immobile è stato acquistato o costruito da non più di cinque anni, non è stato abitazione principale per la maggior parte del periodo e non proviene da successione	Sempre, senza soglie di esenzione, purché l'attività non sia esercitata abitualmente	Al rimborso, alla cessione a titolo oneroso, all'impiego o alla permuta con cripto-attività di caratteristiche e funzioni diverse
Che cosa si sottrae all'incasso	Prezzo di acquisto o costo di costruzione, aumentato di ogni altro costo inerente (art. 68, c. 1)	Le spese specificamente inerenti alla produzione del reddito (art. 71, c. 2)	Il costo o il valore di acquisto documentato, con le minusvalenze sommate algebricamente (art. 68, c. 9-bis)
Con quale aliquota si tassa	IRPEF progressiva, oppure imposta sostitutiva del 26% chiesta al notaio nell'atto	IRPEF progressiva, dentro il reddito complessivo dell'anno	Imposta sostitutiva del 26% fino al 2025 e del 33% sulle plusvalenze realizzate dal 1° gennaio 2026

Fuori dalle tre colonne del confronto restano altre fattispecie: le vincite delle lotterie, dei concorsi a premio, dei giochi e delle scommesse organizzati per il pubblico (lettera d), le plusvalenze da cessione di metalli preziosi allo stato grezzo o monetato e da valute estere (lettera c-ter), la differenza fra valore di mercato e corrispettivo per i beni dell'impresa concessi in godimento a soci o familiari (lettera h-ter), i redditi degli immobili situati all'estero (lettera f) e le indennità di trasferta, i rimborsi forfetari di spesa, i premi e i compensi erogati ai direttori artistici e ai collaboratori tecnici di cori, bande musicali e filodrammatiche con finalità dilettantistiche (lettera m). Il criterio di individuazione dei titoli ceduti, quando ne sono stati acquistati a date diverse, è quello del comma 1-bis: si considerano cedute per prime le partecipazioni acquisite in data più recente.

Casa venduta entro cinque anni, e l'usufrutto che non è una vendita

Una persona fisica vende per 260.000 € un appartamento acquistato quattro anni prima a 195.000 €, mai adibito ad abitazione principale, sul quale ha sostenuto 18.000 € di costi inerenti documentati fra imposte d'atto, onorari e opere.

Voce	Importo
Corrispettivo percepito con la cessione	260.000,00 €
Prezzo di acquisto dell'immobile	-195.000,00 €
Altri costi inerenti al bene, documentati (imposte d'atto, onorari, opere)	-18.000,00 €
Plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 68, c. 1	47.000,00 €

Sui 47.000 € di plusvalenza il venditore può chiedere al notaio, nell'atto, l'applicazione dell'imposta sostitutiva del 26 per cento prevista dall'articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005 n. 266: 12.220 €, versati dal notaio con provvista ricevuta dal cedente. In assenza di richiesta la plusvalenza confluisce nel reddito complessivo e sconta l'IRPEF progressiva. Non è imponibile nulla se l'immobile è stato acquisito per successione o se è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo fra acquisto e cessione. Per gli immobili ricevuti in donazione i cinque anni si contano dall'acquisto del donante, non dalla donazione.

La lettera b-bis allunga a dieci anni il periodo rilevante per gli immobili sui quali sono stati eseguiti gli interventi del superbonus, contati dalla conclusione dei lavori. Anche a queste plusvalenze si applica, con le stesse modalità, l'imposta sostitutiva del comma 496, come ha chiarito l'Agenzia delle entrate nella circolare n. 13/E del 13 giugno 2024.

Il calcolo, però, non è quello della lettera b). Per gli immobili della lettera b-bis il comma 1 dell'articolo 68 esclude dai costi inerenti le spese degli interventi agevolati quando i lavori si sono conclusi da non più di cinque anni, se si è fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e sono state esercitate le opzioni di sconto in fattura o di cessione del credito; se i lavori si sono conclusi da più di cinque anni quelle stesse spese si computano al 50 per cento. Per gli immobili acquistati o costruiti da oltre cinque anni alla data della cessione, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione così determinato si rivaluta in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

L'usufrutto segue una regola sua. Il decreto-legge 17 giugno 2025 n. 84, convertito dalla legge 30 luglio 2025 n. 108, ha stabilito in via di interpretazione autentica che la concessione di usufrutto o la costituzione di altri diritti reali di godimento su un immobile produce un reddito diverso della lettera h) quando chi dispone del bene mantiene su di esso un diritto reale, mentre si qualifica come plusvalenza delle lettere b) e b-bis), con le relative condizioni temporali, se il disponente si spoglia contestualmente e integralmente di ogni diritto reale. La differenza non è formale: nel primo caso il reddito è pari all'incasso al netto delle spese specificamente inerenti, nel secondo si applicano le regole delle plusvalenze e può non esserci imponibile.

Cripto-attività: soglia sparita nel 2025, aliquota al 33 per cento dal 2026

1. Fino al 31 dicembre 2024: Imponibili solo le plusvalenze complessivamente non inferiori a 2.000 € nel periodo d'imposta — soglia prevista dal testo originario della lett. c-sexies) e, per le minusvalenze, dall'art. 68, c. 9-bis
2. Dal 1° gennaio 2025: La soglia di 2.000 € è soppressa: ogni plusvalenza concorre a formare il reddito — L. 30 dicembre 2024 n. 207, art. 1, c. 25, che interviene sia sulla lett. c-sexies) sia sull'art. 68, c. 9-bis
3. Con riferimento al valore al 1° gennaio 2025: Si può assumere il valore a quella data in luogo del costo di acquisto, pagando un'imposta sostitutiva del 18 per cento — L. 207/2024, art. 1, c. 26; il valore si determina ai sensi dell'art. 9 del TUIR
4. Dal 1° gennaio 2026: L'imposta sostitutiva sulle plusvalenze da cripto-attività sale al 33 per cento — L. 207/2024, art. 1, c. 24; resta al 26 per cento per i token di moneta elettronica denominati in euro

La lettera c-sexies considera imponibili le plusvalenze e gli altri proventi realizzati mediante rimborso, cessione a titolo oneroso, permuta o detenzione di cripto-attività. La norma esclude espressamente la permuta fra cripto-attività aventi eguali caratteristiche e funzioni: nella circolare n. 30/E del 27 ottobre 2023 l'Agenzia delle entrate ha chiarito che lo scambio fra cripto-attività con la medesima funzionalità economica non è realizzativo, e ha portato come esempio proprio lo scambio fra bitcoin ed ether, in cui il valore di carico della cripto-attività ceduta si trasferisce su quella acquisita. La distinzione conta soprattutto per le stablecoin, che il regolamento europeo separa in token di moneta elettronica e token collegati ad attività: sui redditi che derivano da detenzione, cessione o impiego di token di moneta elettronica denominati in euro l'imposta sostitutiva resta al 26 per cento invece del 33, e la mera conversione fra euro e questi token, come il rimborso in euro del loro valore nominale, non realizza né plusvalenze né minusvalenze (legge di bilancio 2025, articolo 1, comma 24).

Il calcolo sta nel comma 9-bis dell'articolo 68: differenza fra corrispettivo percepito o valore normale delle cripto-attività permutate e costo o valore di acquisto, con le minusvalenze sommate algebricamente e l'eccedenza riportabile ai quattro periodi d'imposta successivi, purché indicata nella dichiarazione dell'anno in cui è stata realizzata. Dal 2025 la soglia di 2.000 € è scomparsa sia dalla lettera c-sexies sia dal comma 9-bis: non esiste più un importo sotto il quale non si dichiara.

Le domande di chi ci arriva

Se vendo casa a meno di cinque anni dall'acquisto pago la plusvalenza al 26 per cento?

Il 26 per cento non è automatico: è un'imposta sostitutiva che si chiede al notaio nell'atto di cessione. Senza quella richiesta la plusvalenza entra nel reddito complessivo e sconta l'IRPEF progressiva. E se l'immobile è stato abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo, o è arrivato per successione, non c'è alcuna plusvalenza imponibile.

Ho fatto il superbonus e vendo casa dopo otto anni: pago la plusvalenza?

Sì, se i lavori agevolati si sono conclusi da non più di dieci anni al momento della cessione (lettera b-bis), salvo le case ricevute per successione o adibite ad abitazione principale per la maggior parte dei dieci anni precedenti. Il calcolo non è quello ordinario: le spese del superbonus al 110 per cento con sconto o cessione non entrano fra i costi inerenti entro i cinque anni dalla fine dei lavori e vi entrano al 50 per cento oltre.

Ho scambiato bitcoin con ether senza passare da euro: devo dichiarare qualcosa?

No. La permuta fra cripto-attività aventi eguali caratteristiche e funzioni non è una fattispecie fiscalmente rilevante, e la circolare n. 30/E del 2023 usa proprio questo scambio come esempio: il valore di carico dei bitcoin ceduti si trasferisce sugli ether ricevuti. La plusvalenza emergerà quando gli ether saranno convertiti in euro o in una cripto-attività di diversa natura.

Ho comprato oro fisico e l'ho rivenduto a un prezzo più alto: devo pagare qualcosa?

Sì. La lettera c-ter include le plusvalenze da cessione a titolo oneroso di metalli preziosi, purché allo stato grezzo o monetato, fra i redditi diversi di natura finanziaria, con imposta sostitutiva del 26 per cento. Il costo di acquisto va documentato: in mancanza della documentazione la plusvalenza è determinata in misura pari all'intero corrispettivo della cessione (articolo 68, comma 7, lettera d).

I compensi per un lavoro autonomo occasionale rientrano nei redditi diversi?

Sì, nella lettera l), insieme ai corrispettivi per l'assunzione di obblighi di fare, non fare o permettere. Il reddito è la differenza fra quanto percepito nel periodo d'imposta e le spese specificamente inerenti alla sua produzione (articolo 71, comma 2), e concorre al reddito complessivo con l'IRPEF progressiva.

Riferimenti normativi

• Articolo 67, c. 1, TUIR (DPR 22 dicembre 1986 n. 917) — elenco dei redditi diversi: plusvalenze immobiliari (lett. b), immobili con interventi superbonus (lett. b-bis), partecipazioni (lett. c e c-bis), metalli preziosi e valute (lett. c-ter), cripto-attività (lett. c-sexies), attività commerciali (lett. i) e di lavoro autonomo (lett. l) non abituali
• Articolo 67, c. 1-bis, TUIR — criterio di individuazione dei titoli ceduti
• Articolo 68, c. 1, TUIR — calcolo delle plusvalenze immobiliari
• Articolo 68, c. 9-bis, TUIR — calcolo delle plusvalenze da cripto-attività e riporto delle minusvalenze
• Articolo 71, c. 2, TUIR — redditi delle lett. h), i) e l) al netto delle spese specificamente inerenti
• Articolo 68, c. 7, lett. d), TUIR — in mancanza di documentazione del costo, la plusvalenza sui metalli preziosi è pari al corrispettivo della cessione
• DL 17 giugno 2025 n. 84, art. 1, c. 1-bis, convertito dalla L. 30 luglio 2025 n. 108 — interpretazione autentica su usufrutto e altri diritti reali di godimento
• L. 23 dicembre 2005 n. 266, art. 1, c. 496 — imposta sostitutiva del 26% sulle plusvalenze immobiliari, su richiesta resa al notaio
• L. 30 dicembre 2024 n. 207, art. 1, c. 23 — aliquota del 26% sull'imposta sostitutiva dei redditi diversi di natura finanziaria
• L. 30 dicembre 2024 n. 207, art. 1, c. 24 — aliquota del 33% sulle plusvalenze da cripto-attività realizzate dal 1° gennaio 2026 e deroga per i token di moneta elettronica in euro
• L. 30 dicembre 2024 n. 207, art. 1, c. 25 — soppressione della soglia di 2.000 €
• L. 30 dicembre 2024 n. 207, art. 1, c. 26 — rideterminazione del valore delle cripto-attività al 1° gennaio 2025 con imposta sostitutiva del 18%
• Circolare Agenzia delle entrate n. 30/E del 27 ottobre 2023 — trattamento fiscale delle cripto-attività
• Circolare Agenzia delle entrate n. 13/E del 13 giugno 2024 — plusvalenze da cessione di immobili interessati dal superbonus

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata all'8 settembre 2026. Aggiornata al 8 settembre 2026.