Plusvalenze art. 68 TUIR: immobili, partecipazioni, cripto

In sintesi

L'art. 68 del DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) detta i criteri di determinazione delle plusvalenze che costituiscono redditi diversi ai sensi dell'art. 67: cessioni di immobili e terreni, cessioni di partecipazioni e strumenti finanziari, contratti derivati, crediti e, dal 2023, cripto-attività. In linea generale la plusvalenza è data dalla differenza tra il corrispettivo percepito e il costo o valore di acquisto del bene, aumentato degli oneri inerenti (comma 1 e comma 6). Per le plusvalenze di natura finanziaria (partecipazioni, titoli, derivati) vale il principio della somma algebrica tra plusvalenze e minusvalenze, con riporto dell'eventuale eccedenza di minusvalenze nei quattro periodi d'imposta successivi (commi 5 e 9-bis). Sulle plusvalenze finanziarie realizzate da persone fisiche non imprenditori si applica, di regola, l'imposta sostitutiva del 26%.

Quando si applica

L'art. 68 si applica alla determinazione delle plusvalenze indicate nell'art. 67 (redditi diversi), in particolare:

• plusvalenze immobiliari: cessione di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni (art. 67, lett. b) e cessione di immobili oggetto di interventi superbonus (lett. b-bis);
• plusvalenze su terreni edificabili e lottizzati (art. 67, lett. a e b);
• plusvalenze finanziarie: cessione di partecipazioni, titoli, strumenti finanziari e contratti (art. 67, lett. c e c-bis);
• redditi da contratti derivati (lett. c-quater) e da cessione di crediti/valute (lett. c-quinquies);
• plusvalenze su cripto-attività (lett. c-sexies), introdotte dalla Legge di Bilancio 2023.

Non sono imponibili le plusvalenze su immobili ceduti dopo cinque anni dall'acquisto o costruzione (salvo i terreni edificabili) e quelle sugli immobili pervenuti per successione.

Come si applica nella pratica

Plusvalenze immobiliari (comma 1)

La plusvalenza è la differenza tra corrispettivo e prezzo di acquisto/costo di costruzione, aumentato degli oneri inerenti. Per gli immobili da donazione si assume il costo sostenuto dal donante. Per gli immobili oggetto di superbonus 110% (lett. b-bis), se gli interventi si sono conclusi da non più di cinque anni e si è fruito dell'aliquota del 110% con cessione del credito o sconto in fattura, le relative spese non si computano nel costo; se conclusi da più di cinque anni, si computano al 50%. Per gli immobili posseduti da oltre cinque anni il costo è rivalutato in base all'indice ISTAT.

Plusvalenze finanziarie (commi 5 e 6)

Per le cessioni di partecipazioni la plusvalenza è la differenza tra corrispettivo e costo di acquisto (per successione: valore dichiarato; per donazione: costo del donante). Le plusvalenze si sommano algebricamente alle minusvalenze della stessa categoria; se le minusvalenze eccedono, l'eccedenza è riportabile in deduzione nei quattro periodi successivi, purché indicata in dichiarazione (comma 5). Dal 2019 è venuta meno la distinzione tra partecipazioni qualificate e non qualificate: sulle plusvalenze finanziarie delle persone fisiche non imprenditori si applica l'imposta sostitutiva del 26%.

Esenzione per reinvestimento in start-up (commi 6-bis e 6-ter)

Le plusvalenze su partecipazioni in società costituite da non più di sette anni, possedute da almeno tre anni, non concorrono al reddito se reinvestite entro due anni in società che svolgono la medesima attività, costituite da non più di tre anni, entro i limiti del comma 6-ter.

Cripto-attività (comma 9-bis)

La plusvalenza su cripto-attività è la differenza tra corrispettivo (o valore normale in caso di permuta) e costo di acquisto, documentato con elementi certi (in mancanza, costo pari a zero). Vale la somma algebrica con le minusvalenze e il riporto nei quattro periodi successivi.

Esempi pratici

Esempio 1 — Plusvalenza immobiliare infraquinquennale

Un contribuente acquista un appartamento a 200.000,00 € e lo rivende dopo tre anni a 250.000,00 €, con 10.000,00 € di oneri inerenti documentati.

• Plusvalenza: 250.000,00 − (200.000,00 + 10.000,00) = 40.000,00 € (comma 1).
• Essendo l'immobile ceduto entro cinque anni, la plusvalenza è imponibile (art. 67, lett. b); è possibile optare per l'imposta sostitutiva del 26% in sede di rogito.

Esempio 2 — Plusvalenza su cessione di partecipazione

Un investitore cede una partecipazione acquistata a 30.000,00 € per 50.000,00 €.

• Plusvalenza: 50.000,00 − 30.000,00 = 20.000,00 € (comma 6).
• Sulla plusvalenza si applica l'imposta sostitutiva del 26% = 5.200,00 €.
• Se nello stesso anno avesse realizzato minusvalenze per 8.000,00 €, l'imponibile si ridurrebbe a 12.000,00 € (comma 5).

Esempio 3 — Plusvalenza su cripto-attività

Un contribuente vende cripto-attività per 15.000,00 €, acquistate a 9.000,00 € (costo documentato).

• Plusvalenza: 15.000,00 − 9.000,00 = 6.000,00 € (comma 9-bis).
• Si applica l'imposta sostitutiva del 26%; eventuali minusvalenze si sommano algebricamente e l'eccedenza è riportabile per quattro anni.

Errori comuni e come evitarli

• Ritenere sempre imponibile la cessione immobiliare: la plusvalenza è imponibile solo entro cinque anni dall'acquisto/costruzione (salvo terreni edificabili); oltre tale termine, o per immobili ereditati, non c'è plusvalenza tassabile.
• Applicare la vecchia distinzione qualificate/non qualificate: dal 2019 tutte le plusvalenze finanziarie delle persone fisiche scontano l'imposta sostitutiva del 26%, senza differenze tra partecipazioni qualificate e non.
• Dimenticare la somma algebrica e il riporto delle minusvalenze: le minusvalenze si compensano con le plusvalenze e l'eccedenza è riportabile per quattro anni, solo se indicata in dichiarazione (comma 5).
• Trascurare l'effetto del superbonus sul costo: per gli immobili agevolati al 110% le spese non rilevano (o rilevano al 50%) nel calcolo del costo, secondo il tempo trascorso dagli interventi (comma 1).
• Non documentare il costo delle cripto-attività: in mancanza di documentazione certa il costo è pari a zero e l'intera somma diventa plusvalenza (comma 9-bis).
• Calcolare la plusvalenza da donazione sul valore di mercato: per i beni ricevuti in donazione si assume il costo del donante, non il valore al momento della donazione (commi 1 e 6).

Riferimenti normativi

• Art. 68, DPR 22 dicembre 1986, n. 917 (TUIR) — determinazione delle plusvalenze costituenti redditi diversi (immobili, terreni, partecipazioni, derivati, crediti, cripto-attività)
• Art. 67, DPR 917/1986 — elenco dei redditi diversi cui si applicano i criteri dell'art. 68
• Art. 68, comma 1, TUIR — plusvalenze immobiliari e disciplina degli immobili oggetto di superbonus
• Art. 68, commi 5 e 6, TUIR — determinazione delle plusvalenze finanziarie, somma algebrica e riporto delle minusvalenze
• Art. 68, commi 6-bis e 6-ter, TUIR — esenzione per reinvestimento delle plusvalenze in start-up
• Art. 68, comma 9-bis, TUIR — plusvalenze su cripto-attività (lett. c-sexies dell'art. 67)
• D.Lgs. 21 novembre 1997, n. 461 — imposta sostitutiva del 26% sui redditi diversi di natura finanziaria

Risorse correlate

• Detrazione spese di recupero del patrimonio edilizio art. 16-bis TUIR: le spese agevolate incidono sulla determinazione del costo degli immobili ai fini della plusvalenza.
• Utili da partecipazione art. 47 TUIR: regime dei dividendi, distinto dal regime delle plusvalenze su partecipazioni.
• Detrazioni IRPEF per oneri art. 15 TUIR: altre componenti che incidono sulla determinazione dell'IRPEF dovuta dalla persona fisica.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 28 maggio 2026.