Imputazione dei redditi fondiari art. 26 TUIR

In sintesi

L'art. 26 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR) stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo, indipendentemente dalla percezione, in capo ai soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo d'imposta in cui si è verificato il possesso. Fa eccezione il reddito da locazione di immobili ad uso abitativo non percepito: se la mancata percezione è comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento, il canone non concorre a formare il reddito. In caso di contitolarità, il reddito si ripartisce in proporzione alla quota di ciascun titolare.

Quando si applica

La norma individua il soggetto passivo del reddito fondiario e il momento di imputazione. Si applica:

• al possessore qualificato: titolare di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale di godimento sull'immobile. Il semplice detentore (es. inquilino, comodatario) non è imputatario del reddito fondiario;
• per competenza, non per cassa: il reddito concorre per il periodo d'imposta in cui si verifica il possesso, indipendentemente dall'effettivo incasso;
• in caso di contitolarità o coesistenza di più diritti reali: il reddito concorre per ciascun soggetto in misura corrispondente al suo diritto (comma 2);
• in caso di trasferimento del possesso in corso d'anno: il reddito si ripartisce proporzionalmente alla durata del possesso di ciascun soggetto (comma 3).

La deroga al principio di imputazione per competenza riguarda esclusivamente i canoni di locazione abitativa non percepiti, non i canoni di locazione di immobili strumentali o commerciali.

Come si applica nella pratica

Il principio cardine è l'imputazione a prescindere dalla percezione: chi possiede l'immobile a titolo di diritto reale dichiara il reddito fondiario anche se non lo incassa. La tabella sintetizza chi è l'imputatario.

Per i canoni di locazione abitativa non percepiti la disciplina prevede un meccanismo a tutela del locatore:

• il canone non percepito non concorre a formare il reddito, purché la morosità sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento;
• i canoni non riscossi e poi percepiti in periodi d'imposta successivi sono assoggettati a tassazione separata (rinvio all'art. 21 in relazione ai redditi dell'art. 17, comma 1, lettera n-bis);
• per le imposte già versate su canoni scaduti e non percepiti, accertati nel procedimento di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d'imposta di pari ammontare.

In assenza di locazione, l'immobile concorre comunque con la rendita catastale (o con la maggiorazione di un terzo per le seconde case a disposizione, ex art. 41).

Esempi pratici

Esempio 1 — Usufrutto e nuda proprietà

Un genitore dona la nuda proprietà di un appartamento al figlio, riservandosi l'usufrutto. Il reddito dei fabbricati è imputato all'usufruttuario (il genitore), perché titolare del diritto reale di godimento; il nudo proprietario non dichiara alcun reddito fondiario per quell'immobile finché dura l'usufrutto.

Esempio 2 — Comproprietà al 50%

Due coniugi possiedono in comproprietà paritaria un'abitazione locata, con reddito fondiario imponibile annuo di 7.200,00 €. Ciascun coniuge dichiara la propria quota, pari a 3.600,00 €, in proporzione al diritto di proprietà (50%), secondo il comma 2.

Esempio 3 — Canone abitativo non percepito per morosità

Un locatore ha un canone abitativo annuo contrattuale di 9.600,00 € ma l'inquilino è moroso. Avviata e notificata l'intimazione di sfratto per morosità, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito del locatore; resta comunque tassata la rendita catastale dell'immobile. Se i canoni arretrati saranno incassati in seguito, concorreranno a tassazione separata.

Errori comuni e come evitarli

• Imputare il reddito al nudo proprietario: in presenza di usufrutto l'imputatario è l'usufruttuario; il nudo proprietario non dichiara nulla per quell'immobile.
• Omettere la rendita pur in presenza di morosità: la deroga neutralizza i canoni non percepiti, ma l'immobile resta tassato sulla rendita catastale; non è un'esenzione totale.
• Estendere la deroga alle locazioni commerciali: l'esclusione dei canoni non percepiti vale solo per le locazioni ad uso abitativo, non per quelle di immobili strumentali.
• Non ripartire pro quota in comproprietà: ciascun contitolare dichiara la sola quota corrispondente al proprio diritto, non l'intero reddito.
• Dimenticare la tassazione separata sugli arretrati: i canoni arretrati incassati dopo la morosità rientrano a tassazione, con il regime della tassazione separata.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 26 — Imputazione dei redditi fondiari (possesso, contitolarità, canoni non percepiti).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 25 — Redditi fondiari (nozione).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 30 — Denuncia e decorrenza delle variazioni del reddito dominicale.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 33 — Imputazione del reddito agrario.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 41 — Maggiorazione di un terzo per le unità immobiliari tenute a disposizione.

Risorse correlate

• Redditi fondiari: terreni e fabbricati (art. 25 TUIR)
• Imputazione del reddito agrario (art. 33 TUIR)
• Determinazione del reddito dei fabbricati (art. 37 TUIR)
• Tassazione separata (art. 17 TUIR)

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 2026-05-30.