IMU: aliquote, calcolo dell'imposta e abitazione principale
Aliquote IMU per tipologia di immobile, calcolo dell'imposta, detrazione abitazione principale e deducibilità dell'IMU strumentale: art. 1 L. 160/2019
31/05/2026
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In sintesi
L'imposta IMU si determina applicando alla base imponibile l'aliquota deliberata dal Comune entro i limiti fissati dall'art. 1, commi 748 e seguenti, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, e si rapporta alla quota e ai mesi di possesso. Per la maggior parte degli immobili (seconde case, negozi, uffici e capannoni produttivi) l'aliquota di base è lo 0,86%, elevabile dal Comune fino all'1,06%; per l'abitazione principale di lusso (categorie A/1, A/8, A/9) è lo 0,5% con detrazione di 200,00 €.
La formula è lineare:
Imposta = base imponibile × aliquota comunale, riproporzionata per quota e mesi di possesso.
La determinazione della base imponibile (rendita rivalutata e moltiplicatori catastali) è trattata nella scheda IMU: presupposto, soggetti passivi e base imponibile. Per gli immobili strumentali, l'IMU versata è poi deducibile dal reddito d'impresa ma indeducibile ai fini IRAP (comma 772): un dettaglio che incide sul costo effettivo del tributo.
Quando si applica
Le aliquote di base e i relativi limiti di manovra comunale dipendono dalla tipologia di immobile. Il Comune, con delibera del consiglio comunale, può aumentare o ridurre l'aliquota di base nei margini consentiti; le aliquote effettive vanno verificate sul portale del federalismo fiscale del MEF. Lo schema:
| Tipologia di immobile | Aliquota di base | Margine di manovra del Comune |
|---|---|---|
| Abitazione principale A/1, A/8, A/9 e pertinenze (c. 748) | 0,5% | +0,1 punti o fino all'azzeramento |
| Fabbricati rurali strumentali (c. 750) | 0,1% | solo riduzione fino a zero |
| Terreni agricoli (c. 752) | 0,76% | fino a 1,06% o azzeramento |
| Immobili produttivi gruppo D (c. 753) | 0,86% (di cui 0,76% allo Stato) | fino a 1,06% o riduzione fino al limite dello 0,76% |
| Altri immobili — seconde case, negozi, uffici (c. 754) | 0,86% | fino a 1,06% o azzeramento |
Per i beni merce (fabbricati costruiti dall'impresa per la vendita e non locati) l'IMU è cessata: dal 2022 sono esenti (comma 751). Sull'aliquota degli immobili del gruppo D va ricordato che la quota dello 0,76% è riservata allo Stato e il Comune non può scendere sotto quel limite.
Come si applica nella pratica
Il calcolo base. Si applica l'aliquota comunale alla base imponibile e si riproporziona l'imposta:
- alla quota di possesso (in comproprietà, ciascuno versa sulla propria quota);
- ai mesi di possesso (comma 761): il mese in cui il possesso si protrae per più della metà dei giorni che lo compongono è computato per intero; il giorno di trasferimento si computa in capo all'acquirente.
L'abitazione principale di lusso. Solo le categorie A/1, A/8 e A/9 pagano IMU come abitazione principale, con aliquota base dello 0,5% (comma 748) e detrazione di 200,00 € (comma 749), rapportata ai mesi di destinazione e ripartita pro quota tra i possessori che vi dimorano. La detrazione si applica anche agli alloggi regolarmente assegnati dagli IACP e dagli enti di edilizia residenziale pubblica.
Le riduzioni. Le abitazioni locate a canone concordato (L. 431/1998) beneficiano di una riduzione dell'imposta al 75%, cioè uno sconto del 25% sull'imposta determinata con l'aliquota del comma 754 (comma 760).
Il riflesso reddituale (comma 772). L'IMU relativa agli immobili strumentali è deducibile dalla determinazione del reddito d'impresa e di lavoro autonomo; è invece indeducibile ai fini IRAP. In pratica, l'IMU sul capannone riduce la base IRES/IRPEF ma non quella IRAP: il costo effettivo del tributo, al netto del risparmio sul reddito d'impresa, va valutato in sede di pianificazione (cfr. art. 56 del TUIR per la determinazione del reddito d'impresa).
Esempi pratici
Esempio 1 — Capannone produttivo D/1 e deducibilità dal reddito
Una S.r.l. possiede un capannone D/1 con base imponibile di 546.000,00 €. Il Comune ha deliberato l'aliquota massima dell'1,06% per gli immobili produttivi:
546.000,00 € × 1,06% = 5.787,60 € di IMU annua.
Trattandosi di immobile strumentale, l'imposta è deducibile dal reddito d'impresa: con aliquota IRES del 24%, il risparmio è di circa 1.389,00 €, mentre ai fini IRAP l'IMU resta indeducibile.
Esempio 2 — Negozio C/1 locato a terzi
Un negozio C/1 locato, con base imponibile di 200.000,00 €, sconta l'aliquota base degli «altri immobili» dello 0,86% (comma 754):
200.000,00 € × 0,86% = 1.720,00 € di IMU annua. Non spetta alcuna detrazione, trattandosi di immobile diverso dall'abitazione principale.
Esempio 3 — Abitazione principale di lusso A/8
Un immobile A/8 adibito ad abitazione principale ha base imponibile di 300.000,00 €. Il Comune ha fissato l'aliquota allo 0,6% (0,5% di base aumentata di 0,1 punti):
300.000,00 € × 0,6% = 1.800,00 €; al netto della detrazione di 200,00 € l'imposta dovuta è 1.600,00 €. La detrazione va rapportata ai mesi di destinazione e, se i possessori-dimoranti sono più d'uno, ripartita pro quota.
Errori comuni e come evitarli
- Applicare l'aliquota dell'abitazione principale a un immobile non di lusso: l'abitazione principale ordinaria è esente; lo 0,5% riguarda solo A/1, A/8 e A/9.
- Ridurre sotto lo 0,76% l'aliquota degli immobili produttivi D: la quota dello 0,76% è riservata allo Stato e costituisce un limite invalicabile alla riduzione comunale.
- Dimenticare la detrazione di 200,00 € o non rapportarla ai mesi: la detrazione spetta solo per i mesi di effettiva destinazione ad abitazione principale e va ripartita tra i possessori dimoranti.
- Tassare ancora i beni merce: dal 2022 i fabbricati costruiti per la vendita e non locati sono esenti, non vanno più assoggettati allo 0,1%.
- Dedurre l'IMU ai fini IRAP: l'IMU sugli strumentali è deducibile dal reddito d'impresa ma indeducibile IRAP; confondere i due ambiti genera una variazione errata in dichiarazione.
- Non riproporzionare ai mesi di possesso: in caso di acquisto o vendita in corso d'anno, il conteggio si fa per mese, con la regola dei «più della metà dei giorni».
Riferimenti normativi
- Art. 1, comma 748, L. 160/2019 — aliquota base abitazione principale A/1, A/8, A/9: 0,5%, con manovra comunale di ±0,1 punti.
- Art. 1, comma 749, L. 160/2019 — detrazione abitazione principale di 200,00 €, rapportata ai mesi e ripartita pro quota.
- Art. 1, comma 752, L. 160/2019 — terreni agricoli: aliquota base 0,76%, fino a 1,06%.
- Art. 1, comma 753, L. 160/2019 — immobili produttivi gruppo D: 0,86%, di cui 0,76% riservato allo Stato.
- Art. 1, comma 754, L. 160/2019 — altri immobili (seconde case, negozi, uffici): 0,86%, fino a 1,06%.
- Art. 1, comma 760, L. 160/2019 — abitazioni a canone concordato: imposta ridotta al 75%.
- Art. 1, comma 772, L. 160/2019 — IMU sugli strumentali deducibile dal reddito d'impresa e di lavoro autonomo, indeducibile ai fini IRAP.
Risorse correlate
- IMU: presupposto, soggetti passivi e base imponibile
- IMU: esenzioni, versamento, dichiarazione e sanzioni
- Determinazione del reddito d'impresa (art. 56 TUIR)
- Presupposto IRAP (art. 2 D.Lgs. 446/1997)
Disclaimer
Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 2026-05-31.
Disclaimer. Informazione di supporto, NON sostituisce parere professionista qualificato. Aggiornata al 31/05/2026.