IVA sui fabbricati abitativi: indetraibilità ed eccezioni

In sintesi

Per la lettera i) del primo comma dell'articolo 19-bis1 del DPR 633/1972 non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, né quella su locazione, manutenzione, recupero o gestione degli stessi. È un'indetraibilità oggettiva: opera a prescindere dall'inerenza, e la sua ragione sta nel rischio che quei beni servano anche a scopi estranei all'impresa. L'unica eccezione scritta nella norma riguarda le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale la costruzione di quei fabbricati. La prassi ne ha aggiunta una seconda, per gli immobili impiegati in un'attività ricettiva imponibile.

La categoria catastale decide, l'uso di fatto no

Voce	Fabbricato abitativo (A/1-A/11, escluso A/10)	Fabbricato strumentale (A/10, B, C, D, E)
IVA sull'acquisto	Indetraibile per espressa previsione di legge	Detraibile secondo l'inerenza dell'articolo 19
IVA sui canoni di locazione passiva	Indetraibile	Detraibile secondo l'inerenza
IVA su manutenzione, recupero e gestione	Indetraibile	Detraibile secondo l'inerenza
Impresa con oggetto esclusivo o principale la costruzione di quei fabbricati	Detraibile: è l'eccezione scritta nella lettera i)	Detraibile
Immobile impiegato in un'attività ricettiva con prestazioni imponibili	Detraibile: si tratta come strumentale (risposta n. 392 del 2023)	Detraibile
Periodo di rettifica della detrazione	Dieci anni dall'acquisto o dall'ultimazione	Dieci anni dall'acquisto o dall'ultimazione

La distinzione fra immobile abitativo e immobile strumentale si opera sulla classificazione catastale, a prescindere dall'utilizzo concreto: rientrano fra gli abitativi tutte le unità classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle in A/10. È il criterio che l'Agenzia delle entrate ripete dalla circolare n. 182/E del 1° luglio 1996 e che ha confermato nella risposta a interpello n. 844 del 21 dicembre 2021.

Il caso deciso in quella risposta è istruttivo perché smentisce una scorciatoia frequente. Una società acquistava complessi immobiliari con unità abitative per demolirli o ristrutturarli e ricavarne solo uffici, e riteneva di poter detrarre l'IVA già dal momento della demolizione, o dal passaggio catastale alla categoria F che segnala le unità in corso di definizione. L'Agenzia ha risposto che quella categoria attesta una fase di trasformazione, non un cambio di destinazione già avvenuto: la detrazione non spetta finché il complesso non è ultimato e le unità non sono accatastate nelle categorie strumentali. Fa eccezione l'acquisto di un fabbricato già strumentale, per esempio in categoria D, destinato a essere demolito: lì l'imposta è detraibile fin dall'acquisizione.

Una precisazione sul testo della norma, perché circola in due versioni. Il testo vigente al 6 settembre 2026 riserva l'eccezione alle imprese che hanno per oggetto «la costruzione» dei predetti fabbricati; la parola «rivendita» compare in alcune citazioni di prassi ma non nella lettera i) come pubblicata su Normattiva. Chi commercia immobili abitativi senza costruirli non può quindi appoggiarsi alla lettera del testo.

Le due porte che riaprono la detrazione

La prima è nella norma. La seconda parte della lettera i) esclude l'applicazione del divieto per i soggetti che svolgono attività da cui derivano operazioni esenti del numero 8) dell'articolo 10, cioè le locazioni di fabbricati abitativi, quando queste comportano la riduzione della percentuale di detrazione secondo l'articolo 19, comma 5, e l'articolo 19-bis. Per chi loca abitazioni in esenzione, insomma, il conto lo fa il pro-rata, non l'indetraibilità oggettiva: le due regole non si sommano.

La seconda porta viene dalla prassi. Quando un immobile abitativo è utilizzato nell'ambito di un'attività di tipo ricettivo che genera prestazioni imponibili, va trattato alla stregua di un fabbricato strumentale per natura, e l'IVA su acquisto e manutenzione non risente del divieto della lettera i): il principio è della risoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2012 e l'Agenzia lo ha applicato nella risposta a interpello n. 392 del 2023 all'acquisto di una villa in categoria A/7 destinata a locazione turistica. La condizione non è formale: serve un'attività effettivamente para-alberghiera secondo la normativa regionale di settore, con servizi alla persona come pulizia, riassetto e cambio della biancheria, non la semplice locazione di un immobile abitativo.

Recuperare l'imposta non detratta: la rettifica decennale

Voce	Importo
Prezzo di acquisto dell'appartamento censito in categoria A/2, nel 2026	300.000,00 €
IVA al 10 per cento addebitata dall'impresa costruttrice, indetraibile per l'acquirente	30.000,00 €
Sette decimi dell'imposta, recuperabili se nel 2029 l'unità è riaccatastata come strumentale	21.000,00 €
Imposta recuperata con la rettifica dell'articolo 19-bis2	21.000,00 €

Un'impresa di consulenza acquista nel 2026 un appartamento censito in A/2 per 300.000 €, con IVA al 10 per cento addebitata dall'impresa costruttrice, pari a 30.000 €: l'imposta è indetraibile e si somma al costo del bene. Ai fini della rettifica i fabbricati sono sempre considerati beni ammortizzabili e il periodo di osservazione è di dieci anni, decorrenti da quello di acquisto o di ultimazione. Il decennio va quindi dal 2026 al 2035.

Se nel 2029 l'unità viene trasformata e riaccatastata in una categoria strumentale, il mutamento di destinazione apre la rettifica per gli anni mancanti al compimento del decennio, compreso quello dell'evento: dal 2029 al 2035 sono sette anni, e la rettifica vale sette decimi dell'imposta, cioè 21.000 €. La rettifica si espone nella dichiarazione relativa all'anno in cui l'evento si verifica, sulla base delle risultanze delle scritture contabili obbligatorie.

Le domande di chi ci arriva

La mia azienda non si occupa di costruzioni: posso detrarre l'IVA sull'acquisto di un immobile abitativo?

No. La lettera i) esclude la detrazione a prescindere dall'inerenza, e l'eccezione riguarda solo le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale la costruzione di quei fabbricati. L'imposta non detratta si somma al costo del bene e segue il regime di deduzione del costo, come mostra la sezione «Recuperare l'imposta non detratta».

L'indetraibilità vale anche sui canoni di locazione e sulle manutenzioni?

Sì. La norma nomina espressamente la locazione, la manutenzione, il recupero e la gestione dei fabbricati abitativi, oltre all'acquisto. È un errore ricorrente detrarre l'IVA sui canoni passivi di un appartamento perché il contratto è intestato alla società: il prospetto della sezione «La categoria catastale decide» riepiloga voce per voce.

Se affitto l'appartamento come casa vacanze posso detrarre l'IVA?

Se l'attività è effettivamente di tipo ricettivo o para-alberghiero secondo la normativa regionale, con servizi alla persona e prestazioni imponibili, sì: l'immobile si tratta come strumentale per natura. È la strada della risoluzione n. 18/E del 2012, confermata nella risposta a interpello n. 392 del 2023, e la sezione «Le due porte che riaprono la detrazione» ne descrive le condizioni.

Come faccio a capire se un immobile è abitativo ai fini di questa regola?

Guardando la classificazione catastale: sono abitative le unità classificate o classificabili da A/1 ad A/11, escluse quelle in A/10, quale che sia l'impiego concreto. Il passaggio provvisorio alla categoria F durante i lavori lascia il bene abitativo, come chiarito nella risposta a interpello n. 844 del 21 dicembre 2021.

Riferimenti normativi

• DPR 26 ottobre 1972 n. 633, art. 19-bis1, comma 1, lettera i): indetraibilità dell'imposta su acquisto, locazione, manutenzione, recupero e gestione dei fabbricati a destinazione abitativa, ed eccezione per le imprese di costruzione.
• DPR 26 ottobre 1972 n. 633, art. 19, comma 1: detrazione secondo l'inerenza per gli immobili strumentali.
• DPR 26 ottobre 1972 n. 633, art. 19-bis2, commi 2, 8 e 9: rettifica della detrazione, periodo decennale per i fabbricati e dichiarazione in cui la rettifica si espone.
• DPR 26 ottobre 1972 n. 633, art. 10, n. 8: locazioni di fabbricati abitativi esenti, richiamate dalla seconda parte della lettera i).
• Agenzia delle entrate, circolare n. 182/E del 1° luglio 1996: criterio catastale per distinguere immobili abitativi e strumentali (documento non fra le fonti collegate a questa scheda, citato per estremi).
• Agenzia delle entrate, risoluzione n. 18/E del 22 febbraio 2012: immobili abitativi in attività ricettiva trattati come strumentali (documento non fra le fonti collegate a questa scheda, citato per estremi).
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 844 del 21 dicembre 2021: categoria catastale, categoria F durante i lavori e momento della rettifica.
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 392 del 2023: detrazione sull'acquisto di un immobile abitativo destinato ad attività ricettiva.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 6 settembre 2026.