DL 66/2026 Piano Casa: il decreto dopo la conversione

In sintesi

Il decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 («disposizioni urgenti per il Piano Casa») non è decaduto: è stato convertito con modificazioni dalla legge 2 luglio 2026, n. 116, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026, quattro giorni prima della scadenza del sessantesimo giorno prevista dall'art. 77 della Costituzione. Vale quindi il testo coordinato, e non è un dettaglio formale: la conversione ha aggiunto sei articoli che nel decreto del 7 maggio non esistevano (4-bis, 4-ter, 9-bis, 9-ter, 11-bis, 11-ter), fra cui le due misure che toccano più da vicino le persone fisiche — le nuove priorità nel Fondo di garanzia per la prima casa e l'incremento del fondo per gli affitti degli studenti fuori sede. Il decreto costruisce una cornice per l'edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata, con un programma straordinario di recupero, un commissario, tre fondi e un pacchetto di semplificazioni procedimentali.

Quando si applica

Il perimetro è ampio e va letto per destinatario, perché le misure hanno decorrenze diverse.

• Imprese di costruzione e operatori immobiliari — il programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e sociale (art. 2) eroga contributi agli enti territoriali competenti e agli enti da questi costituiti o partecipati, ex Istituti autonomi case popolari compresi. L'edilizia residenziale sociale dell'art. 6 riguarda progetti di recupero e riqualificazione del patrimonio pubblico esistente, demolizione e ricostruzione senza consumo di suolo, oppure acquisto e trasformazione di edifici di proprietà unitaria composti da almeno 25 unità immobiliari.
• Famiglie con disabilità — l'art. 4-bis, nato in conversione, ridefinisce le categorie prioritarie ammesse in via esclusiva al Fondo di garanzia per la prima casa (art. 1, comma 48, lettera c), della L. 147/2013): le persone con disabilità permanente accertata ai sensi dell'art. 3, comma 3, della L. 104/1992 e i componenti di un nucleo familiare cui appartenga da almeno due anni un figlio, un fratello o una sorella convivente con la stessa disabilità. Per loro la garanzia è del 50% della quota capitale, che sale all'80% se l'ISEE non supera 40.000,00 € annui.
• Studenti universitari fuori sede e lavoratori trasferiti — l'art. 4-ter incrementa di 8,5 milioni di euro per il 2026 il fondo per il contributo alle spese di locazione degli studenti fuori sede; l'art. 9, comma 2, ammette ai programmi infrastrutturali di edilizia integrata anche gli studenti fuori sede e i lavoratori del settore privato con esigenze abitative a carico del datore di lavoro, lavoratori stagionali compresi.
• Conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica — l'art. 4 istituisce un Fondo di garanzia per la morosità incolpevole, con dotazione di 22 milioni di euro per il 2026 e 2 milioni per il 2027, a copertura del rischio di morosità incolpevole e del deposito cauzionale.

Come si applica nella pratica

Il punto operativo è che il Piano Casa è in larga parte una cornice che passa da decreti attuativi: chi programma deve distinguere ciò che è già efficace da ciò che aspetta il provvedimento ministeriale, e soprattutto da quale data decorrono i sessanta giorni, perché il decreto usa due agganci diversi.

• Il decreto attuativo del Fondo morosità incolpevole (art. 4, comma 2) va adottato dal MIT di concerto con il MEF entro sessanta giorni dall'entrata in vigore del decreto-legge, e definisce l'entità della quota di canone destinata al Fondo, i criteri e le condizioni di accesso, le modalità di erogazione e di surrogazione.
• Il decreto sulle procedure di riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica (art. 5, comma 1) si aggancia invece all'entrata in vigore della legge di conversione, con intesa in Conferenza unificata: un termine che nel decreto del 7 maggio non poteva ancora decorrere.
• L'art. 4-bis decorre a sua volta dal trentesimo giorno successivo all'entrata in vigore della legge di conversione: le nuove priorità sul Fondo prima casa non coprono le domande presentate prima.
• L'attuazione degli interventi dell'art. 2 è affidata a un Commissario straordinario nominato con DPCM, in carica fino al 31 dicembre 2027, con facoltà di nominare un sub-commissario di durata non superiore alla propria (art. 3).

Sul fronte procedurale il decreto interviene per accorciare i tempi: agli interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia e a quelli di demolizione e ricostruzione del capo si applicano le disposizioni dell'art. 10, comma 7-ter, del DL 76/2020, e l'approvazione degli atti passa da una conferenza di servizi semplificata ex art. 14-bis della L. 241/1990, alla quale partecipano tutte le amministrazioni interessate — comprese quelle preposte alla tutela ambientale, del patrimonio culturale, del paesaggio e della salute — che si conclude entro trenta giorni dalla convocazione.

Chi valuta un'operazione di edilizia residenziale sociale deve poi mettere in conto i vincoli dell'art. 6: le unità immobiliari sono assoggettate ad atto d'obbligo da trascrivere a favore del comune, con impegno a mantenere la destinazione a locazione di lunga durata secondo la convenzione sottoscritta; ed è la convenzione stessa a fissare i vincoli sul prezzo di cessione in caso di vendita da parte dell'originario locatario dopo il riscatto. Gli immobili devono inoltre rispondere a standard di elevata sostenibilità ambientale ed efficienza energetica e tecnologica. Sul lato finanziario, l'art. 7 istituisce il Fondo housing coesione, strumento finanziario il cui regolamento di gestione è predisposto da INVIMIT SGR S.p.A. e sottoscritto dal Dipartimento per le politiche di coesione, con comparti contabilmente separati per ciascuna regione, provincia autonoma o amministrazione centrale che vi aderisca.

Esempi pratici

Esempio 1 — Riqualificazione di un complesso di trenta appartamenti

Un operatore acquista un edificio di proprietà unitaria con trenta unità immobiliari per trasformarlo in edilizia residenziale sociale destinata a locazione di lunga durata con riscatto. Il requisito dimensionale c'è (almeno venticinque unità), ma il piano economico deve incorporare due elementi che non sono facoltativi: l'atto d'obbligo da trascrivere a favore del comune e la convenzione che vincola il prezzo di cessione quando l'inquilino, dopo il riscatto, rivenderà. Ignorarli significa costruire il business plan su un prezzo di uscita che non sarà libero.

Esempio 2 — Mutuo prima casa e disabilità grave in famiglia

Una famiglia con un figlio convivente da tre anni, con disabilità permanente accertata ai sensi dell'art. 3, comma 3, della L. 104/1992, chiede un mutuo per l'abitazione principale. Rientra fra le categorie prioritarie dell'art. 4-bis: la garanzia del Fondo prima casa è del 50% della quota capitale e sale all'80% se l'ISEE del nucleo non supera 40.000,00 € annui. Attenzione alla data: la disciplina decorre dal trentesimo giorno successivo all'entrata in vigore della legge di conversione, quindi una domanda presentata prima segue le regole precedenti.

Esempio 3 — Alloggi per lavoratori stagionali a carico dell'impresa

Un'azienda agroalimentare deve alloggiare lavoratori stagionali che si trasferiscono da un'altra provincia. L'art. 9, comma 2, ammette espressamente ai programmi infrastrutturali di edilizia integrata i lavoratori del settore privato con esigenze abitative a carico del datore di lavoro, stagionali inclusi. È una via alternativa alla locazione sul libero mercato, da valutare insieme al trattamento fiscale e contributivo dell'alloggio concesso al dipendente, che il decreto non modifica.

Errori comuni e come evitarli

• Dare il decreto per decaduto perché sono passati sessanta giorni: la conversione è avvenuta il 2 luglio 2026, dentro il termine; il testo è pienamente in vigore e non c'è alcuna caducazione retroattiva da gestire.
• Leggere il decreto nella versione del 7 maggio 2026: sei articoli sono nati in conversione, fra cui il 4-bis sul Fondo prima casa e il 4-ter sugli studenti fuori sede; nel testo originario non si trovano.
• Confondere i due agganci temporali: il decreto attuativo dell'art. 4 decorre dall'entrata in vigore del decreto-legge, quello dell'art. 5 e la decorrenza dell'art. 4-bis dall'entrata in vigore della legge di conversione. Sono date diverse.
• Trattare come già operative misure che attendono il provvedimento attuativo: criteri di accesso, entità delle quote e procedure di riscatto sono rinviati a decreti ministeriali e a un DPCM.
• Scambiare i due fondi: quello dell'art. 4 garantisce la morosità incolpevole dei conduttori di alloggi pubblici, quello dell'art. 4-bis è il Fondo di garanzia per i mutui prima casa. Destinatari, presupposti e importi non hanno nulla in comune.
• Sottovalutare i vincoli dell'edilizia residenziale sociale: atto d'obbligo trascritto, convenzione comunale sul prezzo di rivendita e standard di sostenibilità ed efficienza energetica sono condizioni, non raccomandazioni.

Riferimenti normativi

• Decreto-legge 7 maggio 2026, n. 66 — «disposizioni urgenti per il Piano Casa», convertito con modificazioni dalla legge 2 luglio 2026, n. 116 (Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026).
• Art. 1 del DL 66/2026 — finalità: edilizia residenziale pubblica, sociale e integrata destinata a vendita o locazione a prezzo calmierato, con priorità per giovani, studenti universitari, lavoratori fuori sede, giovani coppie, genitori separati e modelli di coabitazione solidale e intergenerazionale.
• Artt. 2 e 3 del DL 66/2026 — programma straordinario nazionale di recupero e manutenzione e Commissario straordinario in carica fino al 31 dicembre 2027.
• Art. 4 del DL 66/2026 — Fondo di garanzia per la morosità incolpevole nei contratti di edilizia residenziale pubblica (22 milioni per il 2026, 2 milioni per il 2027) e relativo decreto attuativo.
• Art. 4-bis del DL 66/2026, introdotto dalla legge di conversione — categorie prioritarie del Fondo di garanzia per la prima casa di cui all'art. 1, comma 48, lettera c), della L. 147/2013 e misura della garanzia (50%, elevata all'80% con ISEE non superiore a 40.000,00 € annui).
• Art. 4-ter del DL 66/2026, introdotto dalla legge di conversione — incremento di 8,5 milioni di euro per il 2026 del fondo per il contributo alle spese di locazione degli studenti fuori sede (art. 1, comma 526, della L. 178/2020).
• Art. 5 del DL 66/2026 — riscatto degli alloggi di edilizia residenziale pubblica esistenti; decreto attuativo entro sessanta giorni dall'entrata in vigore della legge di conversione, previa intesa in Conferenza unificata.
• Art. 6 del DL 66/2026 — edilizia residenziale sociale destinata a locazione di lunga durata con facoltà di riscatto predefinita: soglia di venticinque unità immobiliari, atto d'obbligo trascritto, convenzione comunale sul prezzo di cessione e standard di sostenibilità.
• Art. 7 del DL 66/2026 — Fondo housing coesione, regolamento di gestione predisposto da INVIMIT SGR S.p.A.
• Art. 8 del DL 66/2026 — semplificazioni: rinvio all'art. 10, comma 7-ter, del DL 76/2020 e conferenza di servizi semplificata ex art. 14-bis della L. 241/1990, con conclusione entro trenta giorni.
• Art. 9 del DL 66/2026 — programmi infrastrutturali di edilizia integrata, aperti anche a studenti fuori sede e lavoratori del settore privato, stagionali compresi.
• Art. 11 del DL 66/2026 — DPCM attuativo degli interventi di edilizia residenziale pubblica del capo II.
• Art. 77 della Costituzione — decretazione d'urgenza e conversione in legge entro sessanta giorni.

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Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato né la consultazione del testo coordinato in Gazzetta Ufficiale e su Normattiva. Aggiornata al 2026-08-06.