Agevolazioni ETS: bollo esente, registro fisso, IMU non dovuta

In sintesi

L'art. 82 del D.Lgs. 3 luglio 2017 n. 117 raccoglie in un solo articolo tutte le agevolazioni degli enti del Terzo settore su imposte indirette e tributi locali: esenzione da successioni e donazioni e da ipotecaria e catastale sui trasferimenti gratuiti, imposta di registro in misura fissa sugli atti costitutivi e sugli acquisti immobiliari destinati agli scopi istituzionali, esenzione piena dall'imposta di bollo, esenzione IMU per gli immobili degli ETS non commerciali usati con modalità non commerciali. Le agevolazioni non hanno tutte la stessa forza: alcune operano di diritto, altre dipendono da una condizione da rispettare in atto, altre ancora esistono solo se l'ente impositore le delibera. Il beneficiario è l'ente del Terzo settore iscritto al RUNTS, cooperative sociali comprese; restano fuori le imprese sociali costituite in forma di società, salvo quanto previsto dai commi 3, 4 e 6.

Undici tributi, un solo articolo: dove l'esenzione è piena e dove è facoltativa

La distinzione che conta, davanti all'art. 82, non è fra tributi erariali e tributi locali: è fra le agevolazioni che l'ente può applicare da sé e quelle che dipendono da un atto altrui. Le prime — registro, bollo, ipo-catastali, successioni e donazioni, IVAFE, concessioni governative, IMU — operano di diritto al ricorrere dei presupposti, senza istanza né autorizzazione. Le seconde — la riduzione sui tributi locali diversi dall'IMU (comma 7) e quella sull'IRAP (comma 8) — sono mere facoltà rimesse al comune, alla provincia, alla città metropolitana o alla regione: se la delibera non c'è, il tributo si paga per intero.

Voce	Regime ordinario	Regime dell'art. 82 del Codice del Terzo settore
Successioni e donazioni, ipotecaria e catastale sui trasferimenti gratuiti	Dovute secondo aliquote e franchigie ordinarie	Non dovute, se il bene è utilizzato ai sensi dell'art. 8, comma 1 (comma 2)
Registro su atti costitutivi, modifiche statutarie, fusioni, scissioni, trasformazioni	Imposta proporzionale o fissa secondo la natura dell'atto	Registro, ipotecaria e catastale in misura fissa; esenzione da registro per le modifiche di mero adeguamento normativo e per gli atti delle ODV (comma 3)
Registro su atti e convenzioni con la pubblica amministrazione per attività di interesse generale	Tassazione ordinaria secondo il DPR 131/1986	Misura fissa per tutti gli ETS, imprese sociali comprese (comma 3)
Registro, ipotecaria e catastale su acquisti onerosi di immobili	Registro del 9% sul corrispettivo, oltre a ipotecaria e catastale	Misura fissa di 200 € ciascuna, con dichiarazione in atto e uso diretto entro cinque anni (comma 4)
Imposta di bollo	Dovuta su atti, istanze, copie e certificazioni secondo la Tariffa del DPR 642/1972	Esenzione su ogni documento cartaceo o informatico posto in essere o richiesto dall'ente (comma 5)
Imposta sul valore dei prodotti finanziari detenuti all'estero	Dovuta ai sensi dell'art. 19, comma 18, del D.L. 201/2011	Esenzione per prodotti finanziari, conti correnti e libretti esteri (comma 5-bis)
IMU	Dovuta al comune secondo aliquota e rendita catastale	Esenzione per immobili posseduti e utilizzati da ETS non commerciali per attività svolte con modalità non commerciali (comma 6)
Altri tributi locali (TARI, pubblicità, canone unico)	Dovuti secondo i regolamenti dell'ente impositore	Riduzione o esenzione soltanto se deliberata da comune, provincia, città metropolitana o regione (comma 7)
IRAP	Dovuta con l'aliquota fissata dalla regione	Riduzione o esenzione soltanto se disposta dalla regione o dalla provincia autonoma (comma 8)
Imposta sugli intrattenimenti	Dovuta sulle attività della tariffa allegata al DPR 640/1972	Non dovuta per attività occasionali o legate a celebrazioni, previa comunicazione al concessionario prima di ogni manifestazione (comma 9)
Tasse sulle concessioni governative	Dovute secondo il DPR 641/1972	Esenzione per atti e provvedimenti relativi all'ente (comma 10)

Due precisazioni che il testo dell'articolo lascia implicite. L'esenzione dall'imposta sugli intrattenimenti del comma 9 non è automatica: spetta a condizione che dell'attività sia data comunicazione al concessionario, prima dell'inizio di ciascuna manifestazione. E il comma 6 nomina ancora, accanto all'IMU, il tributo per i servizi indivisibili: la TASI è però abolita dal 2020, insieme al resto dell'imposta unica comunale a eccezione della TARI (art. 1, comma 738, della legge 27 dicembre 2019 n. 160), sicché oggi l'esenzione ha per oggetto la sola IMU. Sul perimetro delle attività che possono giustificare l'uso non commerciale dell'immobile si veda la scheda sulle attività di interesse generale.

L'acquisto della sede: 200 € di registro invece di 18.000 €

Un'APS iscritta al RUNTS acquista un immobile da adibire a sede e a sala corsi per un corrispettivo di 200.000,00 €. Nel regime ordinario l'atto sconterebbe l'imposta di registro proporzionale del 9 per cento prevista dalla Tariffa, parte prima, art. 1, del DPR 26 aprile 1986 n. 131, pari a 18.000,00 €. Applicando l'art. 82, comma 4, l'imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200,00 €, come ha confermato l'Agenzia delle entrate nella risposta a interpello n. 135 del 2024; nella stessa misura fissa si applicano l'ipotecaria e la catastale.

Voce	Importo
Corrispettivo dell'atto di compravendita dell'immobile	200.000,00 €
Imposta di registro ordinaria: 9% del corrispettivo (Tariffa parte prima, art. 1, DPR 131/1986)	18.000,00 €
Imposta di registro in misura fissa ex art. 82, comma 4, D.Lgs. 117/2017	-200,00 €
Minore imposta di registro dovuta grazie all'art. 82, comma 4	17.800,00 €

Il beneficio non è però acquisito alla stipula. La misura fissa spetta a due condizioni cumulative: che l'ente renda, contestualmente alla stipula dell'atto, apposita dichiarazione di voler destinare il bene agli scopi istituzionali, e che il bene sia effettivamente utilizzato entro cinque anni dal trasferimento in diretta attuazione degli scopi istituzionali o dell'oggetto sociale. Se la dichiarazione manca, l'agevolazione non spetta e non è recuperabile dopo; se la dichiarazione c'è ma l'utilizzo non segue, o se la dichiarazione è mendace, è dovuta l'imposta in misura ordinaria, con la sanzione amministrativa pari al 30 per cento dell'imposta e gli interessi di mora dalla data in cui l'imposta avrebbe dovuto essere versata. Sui presupposti generali dell'imposta si veda la scheda sull'oggetto dell'imposta di registro.

Che cosa ha già detto l'Agenzia sull'agevolazione immobiliare

Due risposte a interpello delimitano il perimetro del comma 4 meglio di qualsiasi lettura astratta della norma, e vanno nella stessa direzione: conta l'oggetto giuridico dell'atto, non il fatto che nel prezzo ci sia un immobile.

Nella risposta n. 277 del 2020 una fondazione acquistava un'azienda comprendente anche beni immobili e chiedeva di applicare la misura fissa almeno alla quota di corrispettivo riferita alla componente immobiliare. L'Agenzia ha negato: l'azienda è una universitas di beni e rapporti caratterizzata da un'unità funzionale, e l'atto trasferisce quella, non i singoli beni che la compongono. Il comma 4 parla di atti traslativi della proprietà di beni immobili, quindi non copre la cessione d'azienda nemmeno pro quota.

Nella risposta n. 135 del 2024 un'APS acquistava tre locali con patto di riservato dominio ai sensi dell'art. 1523 del codice civile, con trasferimento della proprietà differito al pagamento dell'ultima rata. L'Agenzia ha ammesso l'agevolazione: ai fini dell'imposta di registro la vendita con riserva di proprietà non è considerata sottoposta a condizione sospensiva (art. 27, comma 3, del DPR 131/1986), quindi è tassata come se il trasferimento fosse immediato, e il quinquennio di utilizzo decorre dalla stipula.

Il criterio comune è che l'agevolazione segue la qualificazione dell'atto ai fini del registro. Resta poi il limite soggettivo del comma 1: le imprese sociali costituite in forma di società ne sono escluse in via generale, e vi rientrano soltanto per il registro in misura fissa sugli atti relativi alle attività di interesse generale svolte in convenzione con la pubblica amministrazione (comma 3) e per gli acquisti immobiliari del comma 4.

Un regime che non ha mai atteso Bruxelles

L'art. 82 non è mai stato fra le disposizioni la cui efficacia era subordinata all'autorizzazione della Commissione europea: l'art. 101, comma 10, del Codice riguardava gli artt. 77, 79, comma 2-bis, 80 e 86, e dopo la comfort letter ricevuta dal Ministero del lavoro nel marzo 2025 è stato modificato per riferirsi al solo art. 77 sui titoli di solidarietà. Anche per le imposte dirette, quindi, l'attesa di Bruxelles è finita.

Quanto alla decorrenza, l'art. 82 è fra le poche norme del Titolo X che l'art. 104, comma 1, ha reso applicabili in via transitoria già dal periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2017, cioè dal 1° gennaio 2018, alle ONLUS, alle organizzazioni di volontariato e alle associazioni di promozione sociale iscritte nei rispettivi registri, e — dall'operatività del RUNTS — agli enti del Terzo settore iscritti nel Registro. Con l'entrata in vigore del Titolo X, dal periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2025, l'articolo opera a pieno titolo per tutti gli ETS iscritti (Agenzia delle entrate, circolare n. 1/E del 19 febbraio 2026, paragrafo 1.5). In pratica: chi era ONLUS, ODV o APS ha potuto usare l'art. 82 per otto anni prima che il resto del regime fiscale entrasse in vigore, e le agevolazioni sulle erogazioni ricevute seguivano lo stesso calendario, come descritto nella scheda sulle erogazioni liberali agli ETS.

Riferimenti normativi

• D.Lgs. 3 luglio 2017 n. 117, art. 82 — Imposte indirette e tributi locali: ambito soggettivo (comma 1), trasferimenti gratuiti (comma 2), atti costitutivi e convenzioni (comma 3), acquisti immobiliari onerosi in misura fissa (comma 4), bollo (comma 5), IVAFE (comma 5-bis), IMU (comma 6), tributi locali su delibera (comma 7), IRAP (comma 8), intrattenimenti (comma 9), concessioni governative (comma 10).
• D.Lgs. 3 luglio 2017 n. 117, art. 8, comma 1 — Destinazione del patrimonio allo svolgimento dell'attività statutaria, condizione dell'esenzione sui trasferimenti gratuiti.
• D.Lgs. 3 luglio 2017 n. 117, art. 104, comma 1 — Applicazione transitoria dell'art. 82 dal periodo d'imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2017.
• DPR 26 aprile 1986 n. 131, Tariffa, parte prima, art. 1 — Imposta di registro del 9 per cento sui trasferimenti onerosi di immobili in genere.
• Legge 27 dicembre 2019 n. 160, art. 1, comma 738 — Abolizione dell'imposta unica comunale, e con essa della TASI, dall'anno 2020, salva la TARI.
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 277 del 2020 — L'agevolazione dell'art. 82, comma 4, non si applica alla componente immobiliare di una cessione d'azienda.
• Agenzia delle entrate, risposta a interpello n. 135 del 2024 — Misura fissa di 200 euro e applicabilità dell'art. 82, comma 4, alla vendita con riserva di proprietà.
• Agenzia delle entrate, circolare n. 1/E del 19 febbraio 2026, paragrafo 1.5 — Decorrenza del Titolo X e periodo transitorio dell'art. 104, comma 1.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 5 settembre 2026.