Ipoteca esattoriale ed espropriazione: le tre soglie che contano

In sintesi

Gli artt. 76 e 77 del DPR 29 settembre 1973 n. 602 disciplinano due cose diverse che spesso vengono confuse. L'ipoteca è una garanzia: vincola l'immobile senza toglierlo al debitore, e il ruolo ne costituisce titolo per un importo pari al doppio del credito. L'espropriazione è la vendita coattiva, e ha condizioni molto più strette. Presupposto comune è il decorso inutile dei sessanta giorni dalla notifica della cartella (art. 50, comma 1).

Le soglie che governano i due istituti sono tre, e non sono intercambiabili: 20.000 € di credito complessivo perché l'ipoteca sia iscrivibile a sola tutela del credito, 120.000 € perché l'espropriazione sia avviabile nei casi diversi dall'unica abitazione di residenza, e un 5% che non è un importo ma un rapporto — fra il credito e il valore dell'immobile determinato a norma dell'art. 79. Le prime due si leggono sul ruolo; la terza va calcolata, e il valore su cui si calcola non è quello di mercato.

Dal 1° gennaio 2027 le stesse regole si leggeranno negli artt. 177 (espropriazione immobiliare) e 178 (iscrizione di ipoteca) del testo unico dei versamenti e della riscossione approvato con il D.Lgs. 24 marzo 2025, n. 33, che a quella data abroga il DPR n. 602 del 1973 (artt. 241, comma 1, lettera c, e 243): cambia la numerazione, non il contenuto, e i rinvii alle norme abrogate si intendono fatti alle corrispondenti disposizioni del testo unico (art. 241, comma 2).

Le tre soglie, e su quale valore si misura ciascuna

Le due soglie in euro si misurano entrambe sull'«importo complessivo del credito per cui si procede»: non sulla singola cartella e non sul solo tributo, ma sul totale affidato, sanzioni, interessi di mora e oneri di riscossione inclusi. È una somma che decide quale porta si apre.

Componente del carico affidato	Importo
Imposte iscritte a ruolo	74.000,00 €
Sanzioni	22.500,00 €
Interessi di mora e oneri di riscossione	9.800,00 €
Soglia dell'art. 77, comma 1-bis, per l'iscrizione di ipoteca (raffronto, non sommata)	20.000,00 €
Soglia dell'art. 76, comma 1, lettera b, per l'espropriazione (raffronto, non sommata)	120.000,00 €
Importo complessivo del credito per cui si procede	106.300,00 €

Con un carico complessivo di 106.300 € l'agente della riscossione supera abbondantemente i 20.000 € del comma 1-bis dell'art. 77 e può quindi iscrivere ipoteca, per un importo pari al doppio del credito: 212.600 €. Non supera però i 120.000 € dell'art. 76, comma 1, lettera b), e l'espropriazione dell'immobile resta preclusa anche se non si tratta della casa di residenza. È la situazione più frequente per una PMI: il vincolo ipotecario c'è, la vendita no.

La terza soglia lavora diversamente. Se il credito non supera il cinque per cento del valore dell'immobile da sottoporre a espropriazione, l'agente della riscossione, prima di procedere all'esecuzione, deve iscrivere ipoteca, e solo trascorsi sei mesi dall'iscrizione senza estinzione del debito può procedere (art. 77, comma 2). Il valore non è quello di mercato né quello di una perizia: l'art. 79, comma 1, lo determina come l'importo stabilito a norma dell'art. 52, comma 4, del DPR 26 aprile 1986 n. 131 — il valore catastale — moltiplicato per tre. Su un immobile il cui valore catastale è 90.000 €, il valore di riferimento è quindi 270.000 € e il cinque per cento vale 13.500 €.

Voce	20.000 € (art. 77, comma 1-bis)	120.000 € (art. 76, comma 1, lettera b)	5% (art. 77, comma 2)
Che cosa consente o impedisce	Sotto la soglia l'ipoteca a sola tutela del credito non è iscrivibile	Sotto la soglia l'espropriazione non è avviabile nei casi diversi dall'unica abitazione di residenza	Sotto la soglia l'agente deve iscrivere ipoteca prima di procedere all'esecuzione
Su che cosa si misura	Importo complessivo del credito per cui si procede	Importo complessivo del credito per cui si procede	Rapporto fra il credito e il valore dell'immobile da sottoporre a espropriazione
Come si determina il termine di paragone	È il totale a ruolo: nessun calcolo ulteriore	È il totale a ruolo: nessun calcolo ulteriore	Valore ex art. 79: importo determinato a norma dell'art. 52, comma 4, DPR 131/1986, moltiplicato per tre
Effetto quando la condizione è integrata	Ipoteca iscrivibile per un importo pari al doppio del credito	Espropriazione avviabile dopo l'iscrizione dell'ipoteca e sei mesi senza estinzione	Ipoteca obbligatoria e poi, decorsi sei mesi senza estinzione, espropriazione
Quando entra davvero in gioco	Nella grande maggioranza dei carichi di una PMI	Solo sui carichi rilevanti, e mai sull'unica casa di residenza	Solo su immobili di valore superiore a 2.400.000 €, perché il credito deve comunque superare i 120.000 €

Da qui una conseguenza aritmetica che vale la pena esplicitare, perché restringe molto il campo del comma 2: l'espropriazione nei casi diversi dall'unica abitazione richiede un credito superiore a 120.000 €, e perché quello stesso credito resti entro il cinque per cento il valore determinato a norma dell'art. 79 deve superare 2.400.000 €. La regola dell'ipoteca obbligatoria preventiva, insomma, riguarda immobili di valore molto alto rispetto al debito, non il caso ordinario.

Prima di iscrivere l'ipoteca l'agente è comunque tenuto a notificare al proprietario una comunicazione preventiva, con l'avviso che in mancanza di pagamento entro trenta giorni l'ipoteca sarà iscritta (art. 77, comma 2-bis): è una finestra reale per pagare o chiedere la rateizzazione, non una formalità.

L'unica casa di residenza: quando la tutela opera e quando no

L'art. 76, comma 1, lettera a), impedisce all'agente della riscossione di dare corso all'espropriazione quando l'unico immobile di proprietà del debitore è adibito a uso abitativo e il debitore vi risiede anagraficamente. La tutela è cumulativa — unicità, destinazione abitativa e residenza anagrafica devono ricorrere insieme — e conosce due esclusioni espresse: le abitazioni di lusso individuate dal decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 agosto 1969 e, in ogni caso, i fabbricati classificati nelle categorie catastali A/8 e A/9. La lettera a-bis) aggiunge la non espropriabilità del paniere di beni essenziali individuato ai sensi dell'art. 514 del codice di procedura civile.

• Domanda: È l'unico immobile del debitore, adibito a uso abitativo, con residenza anagrafica del debitore?
  • sì, è l'unica casa di residenza → È un'abitazione di lusso secondo il DM 2 agosto 1969, o è classata nelle categorie catastali A/8 o A/9?
  • no → L'importo complessivo del credito per cui si procede supera 120.000 €?
• Domanda: È un'abitazione di lusso secondo il DM 2 agosto 1969, o è classata nelle categorie catastali A/8 o A/9?
  • sì, è di lusso oppure A/8 o A/9 → L'importo complessivo del credito per cui si procede supera 120.000 €?
  • no → Nessuna espropriazione su quell'immobile (art. 76, comma 1, lettera a). L'ipoteca resta comunque iscrivibile
• Domanda: L'importo complessivo del credito per cui si procede supera 120.000 €?
  • sì → È già stata iscritta l'ipoteca dell'art. 77 e sono decorsi almeno sei mesi senza che il debito sia stato estinto?
  • no → Espropriazione non ammessa: restano l'ipoteca e gli altri strumenti, dal fermo dei veicoli al pignoramento presso terzi
• Domanda: È già stata iscritta l'ipoteca dell'art. 77 e sono decorsi almeno sei mesi senza che il debito sia stato estinto?
  • sì → Espropriazione ammessa, salvo che il valore dei beni al netto delle ipoteche prioritarie sia inferiore a 120.000 € (art. 76, comma 2)
  • no → Espropriazione non ancora avviabile: prima l'iscrizione dell'ipoteca, poi sei mesi senza estinzione del debito
• Esito: Nessuna espropriazione su quell'immobile (art. 76, comma 1, lettera a). L'ipoteca resta comunque iscrivibile
• Esito: Espropriazione non ammessa: restano l'ipoteca e gli altri strumenti, dal fermo dei veicoli al pignoramento presso terzi
• Esito: Espropriazione non ancora avviabile: prima l'iscrizione dell'ipoteca, poi sei mesi senza estinzione del debito
• Esito: Espropriazione ammessa, salvo che il valore dei beni al netto delle ipoteche prioritarie sia inferiore a 120.000 € (art. 76, comma 2)

Due precisazioni che cambiano l'esito pratico. La prima: la tutela riguarda l'espropriazione, non l'ipoteca — sull'unica casa di residenza l'ipoteca resta iscrivibile, e resterà a gravare sull'immobile anche in caso di vendita volontaria. La seconda: anche quando tutte le condizioni dell'art. 76, comma 1, lettera b), sono soddisfatte, l'art. 76, comma 2, impedisce comunque di procedere se il valore dei beni determinato a norma dell'art. 79, diminuito delle passività ipotecarie che hanno priorità sul credito per cui si procede, risulta inferiore a quell'importo. Un immobile già gravato da un mutuo capiente è, di fatto, fuori portata.

Se l'espropriazione parte, il pignoramento immobiliare si esegue mediante trascrizione di un avviso che contiene, fra l'altro, il giorno, l'ora e il luogo del primo, del secondo e del terzo incanto, con intervallo minimo di venti giorni, e l'importo complessivo del credito distinto per imposta, periodo d'imposta, interessi di mora e spese di esecuzione già maturate (art. 78, comma 1). L'avviso va notificato al debitore entro cinque giorni dalla trascrizione, e senza quella notifica non si può procedere alla vendita (art. 78, comma 2). La cauzione a carico di chi partecipa è pari al dieci per cento del prezzo base, per ogni incanto (art. 79, comma 3). Quando l'immobile non c'è o è escluso, l'agente si rivolge ad altri strumenti: il fermo amministrativo dei veicoli o il pignoramento presso terzi.

Dilazione e definizione agevolata: cosa fermano davvero

Chiedere la rateizzazione produce un effetto immediato e preciso: dalla presentazione della richiesta e fino all'eventuale rigetto o alla decadenza, sono sospesi i termini di prescrizione e decadenza, non possono essere iscritti nuovi fermi amministrativi e nuove ipoteche — fatti salvi quelli già iscritti — e non possono essere avviate nuove procedure esecutive (art. 19, comma 1-quater). Il pagamento della prima rata va oltre: estingue le procedure esecutive già avviate, a condizione che non si sia ancora tenuto l'incanto con esito positivo, non sia stata presentata istanza di assegnazione, il terzo non abbia reso dichiarazione positiva e non sia già stato emesso il provvedimento di assegnazione dei crediti pignorati (art. 19, comma 1-quater.2).

La definizione agevolata dei carichi affidati agli agenti della riscossione segue lo stesso schema, e l'Agenzia delle entrate lo ha messo per iscritto in modo che non lascia margini: con la circolare n. 2/E del 27 gennaio 2023 ha chiarito che la definizione «non comporta una sospensione generalizzata della riscossione dei carichi definibili» e che solo dalla presentazione della dichiarazione di adesione non possono essere iscritti nuovi fermi e nuove ipoteche, «fatti salvi i fermi amministrativi e le ipoteche già iscritte alla data di presentazione», né avviate o proseguite procedure esecutive, sempre che non si sia ancora tenuto il primo incanto con esito positivo.

Il punto operativo è sempre lo stesso, e vale per entrambi gli istituti: né la dilazione né la rottamazione cancellano un'ipoteca già iscritta, e nessuna delle due ferma un'espropriazione arrivata a un incanto andato a buon fine. La finestra utile è prima, non dopo. Va infine ricordato che se l'espropriazione non è iniziata entro un anno dalla notifica della cartella, deve essere preceduta dalla notifica di un avviso contenente l'intimazione ad adempiere entro cinque giorni, e che quell'avviso perde efficacia trascorso un anno dalla notifica (art. 50, commi 2 e 3): un'esecuzione avviata su un'intimazione scaduta è un vizio da eccepire.

Riferimenti normativi

• Art. 76, commi 1 e 2, D.P.R. 29 settembre 1973 n. 602 — espropriazione immobiliare: esclusione dell'unica abitazione di residenza salvo lusso e categorie A/8 e A/9, beni essenziali ex art. 514 c.p.c., soglia di 120.000 € con ipoteca e sei mesi, valore minimo dei beni al netto delle passività ipotecarie prioritarie.
• Art. 77, commi 1, 1-bis, 2 e 2-bis, D.P.R. 29 settembre 1973 n. 602 — iscrizione di ipoteca per il doppio del credito, soglia di 20.000 €, ipoteca obbligatoria se il credito non supera il 5% del valore dell'immobile, comunicazione preventiva con termine di trenta giorni.
• Art. 50, commi 1, 2 e 3, D.P.R. 29 settembre 1973 n. 602 — termine di sessanta giorni dalla notifica della cartella, intimazione ad adempiere se l'espropriazione non inizia entro un anno, efficacia annuale dell'avviso.
• Art. 78, commi 1 e 2, D.P.R. 29 settembre 1973 n. 602 — avviso di vendita: contenuto, tre incanti a intervallo minimo di venti giorni, notifica entro cinque giorni dalla trascrizione a pena di improcedibilità della vendita.
• D.Lgs. 24 marzo 2025, n. 33, artt. 177, 178, 241 e 243 — testo unico dei versamenti e della riscossione, applicabile dal 1° gennaio 2027: espropriazione immobiliare nell'art. 177, iscrizione di ipoteca nell'art. 178
• Art. 79, commi 1 e 3, D.P.R. 29 settembre 1973 n. 602 — prezzo base dell'incanto pari al valore ex art. 52, comma 4, DPR 131/1986 moltiplicato per tre; cauzione del dieci per cento.
• Art. 19, commi 1-quater e 1-quater.2, D.P.R. 29 settembre 1973 n. 602 — effetti della richiesta di dilazione sulle nuove ipoteche e sulle procedure esecutive già avviate.
• Art. 52, comma 4, D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 — determinazione del valore catastale degli immobili iscritti in catasto con attribuzione di rendita.
• Circolare Agenzia delle entrate n. 2/E del 27 gennaio 2023 — «Tregua fiscale»: la definizione agevolata non sospende in via generalizzata la riscossione; restano ferme le ipoteche già iscritte e le esecuzioni giunte al primo incanto con esito positivo.

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 5 settembre 2026.