Studio professionale e immobili a uso promiscuo: deduzione 50%

In sintesi

L'immobile che il professionista usa sia per l'attività sia come abitazione è deducibile al 50% della rendita catastale, o al 50% del canone se detenuto in locazione anche finanziaria, a condizione che nel medesimo comune non disponga di un altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'arte o professione (art. 54-quinquies, comma 3, D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917). Nella stessa misura del 50% si deducono le spese per i servizi e la manutenzione ordinaria, mentre l'ammodernamento, la ristrutturazione e la manutenzione straordinaria si deducono al 50% ripartiti in sei quote costanti. L'immobile strumentale acquistato in proprietà non è ammortizzabile; se acquisito in leasing i canoni sono deducibili solo con contratto di durata non inferiore a dodici anni.

Quando si applica

• Esercenti arti e professioni che determinano il reddito ai sensi dell'art. 54 D.P.R. 917/1986 (TUIR), in forma individuale o associata.
• Periodi d'imposta dal 2024: la disciplina è quella riscritta dall'art. 5 del D.Lgs. 13 dicembre 2024 n. 192, entrato in vigore il 31 dicembre 2024 e applicabile ai redditi di lavoro autonomo prodotti dal periodo d'imposta in corso a quella data — quindi già dal 2024 per chi ha il periodo d'imposta coincidente con l'anno solare (art. 6, comma 1).
• Immobile a uso promiscuo: abitazione in cui è ricavato lo studio, o studio in cui il professionista risiede.
• Immobile esclusivamente strumentale: locato, detenuto in leasing o acquistato in proprietà.
• Studi condivisi e riaddebito delle spese comuni tra più professionisti (art. 54, comma 2, lettera c), e art. 54-ter, comma 1, TUIR).
• Non si applica ai contribuenti forfettari (L. 27 dicembre 2014 n. 190), che non deducono analiticamente alcun costo dell'immobile.

Come si applica nella pratica

1. Verificare la condizione dell'altro immobile nel comune

La deduzione del 50% per l'immobile a uso promiscuo spetta solo se il contribuente non dispone, nel medesimo comune, di altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'arte o professione (art. 54-quinquies, comma 3). Se il professionista ha già uno studio dedicato nello stesso comune, l'immobile promiscuo non genera alcuna deduzione: né sulla rendita, né sul canone, né sulle spese.

La condizione è più restrittiva di quella prevista per l'imprenditore individuale, dove l'art. 64, comma 2, TUIR richiede semplicemente che il contribuente non disponga di altro immobile adibito esclusivamente all'esercizio dell'impresa, senza il vincolo territoriale del medesimo comune.

2. Determinare la base deducibile dell'immobile promiscuo

Per la determinazione delle quote di ammortamento e dei canoni di locazione finanziaria deducibili si applicano, in quanto compatibili, le regole del comma 1 dell'art. 54-quinquies: per gli immobili il contratto di leasing deve avere durata non inferiore a dodici anni.

3. Immobile esclusivamente strumentale

La quota di canone di leasing riferibile al terreno resta indeducibile: è lo stesso meccanismo previsto per il reddito d'impresa, richiamato espressamente dall'art. 54-quinquies, comma 2.

4. Studi condivisi: il riaddebito delle spese comuni

Le somme percepite a titolo di riaddebito ad altri soggetti delle spese sostenute per l'uso comune degli immobili, anche utilizzati promiscuamente, e per i servizi a essi connessi non concorrono a formare il reddito di chi le incassa (art. 54, comma 2, lettera c). Simmetricamente, quelle stesse spese non sono deducibili dal reddito di chi le sostiene, salvo quanto previsto dall'art. 54-ter (art. 54-ter, comma 1).

Il meccanismo è dunque neutro: il professionista intestatario del contratto e delle utenze non deduce la parte riaddebitata e non tassa il rimborso; il collega che rimborsa deduce la propria quota secondo le regole ordinarie. L'errore da evitare è dedurre l'intera spesa e insieme non tassare il riaddebito, oppure tassare il rimborso come compenso.

Esempi pratici

Esempio 1 — Studio ricavato nell'abitazione di proprietà

Un architetto è proprietario dell'appartamento in cui abita e in cui ha ricavato lo studio. Rendita catastale 1.150,00 €. Nello stesso comune non ha altri immobili adibiti all'attività. Spese dell'anno: condominio 900,00 €, utenze 1.600,00 €, tinteggiatura interna 2.000,00 €.

• Rendita: 50% di 1.150,00 € = 575,00 € deducibili.
• Servizi e utenze: 50% di (900,00 + 1.600,00) = 1.250,00 € deducibili.
• Tinteggiatura, manutenzione ordinaria: 50% di 2.000,00 € = 1.000,00 € deducibili nell'anno.
• Totale deduzione dell'anno: 2.825,00 €.
• Nessuna quota di ammortamento dell'immobile è deducibile.

Esempio 2 — Immobile promiscuo in locazione, ma con un secondo studio nello stesso comune

Una commercialista vive in un appartamento in locazione a 900,00 € al mese, dove riceve occasionalmente i clienti, e ha inoltre uno studio in locazione nel medesimo comune, usato esclusivamente per l'attività, a 1.100,00 € al mese.

• L'immobile promiscuo non dà diritto ad alcuna deduzione: la condizione dell'art. 54-quinquies, comma 3, non è rispettata perché nello stesso comune esiste un immobile adibito esclusivamente all'attività.
• Il canone dello studio esclusivamente strumentale, 13.200,00 € l'anno, è deducibile secondo la regola generale dell'art. 54, comma 1.
• Se lo studio esclusivo fosse in un comune diverso, la deduzione del 50% sull'appartamento promiscuo tornerebbe spettante.

Esempio 3 — Ristrutturazione straordinaria dell'immobile promiscuo

Un dentista è proprietario dell'immobile a uso promiscuo in cui abita e opera. Nel 2026 sostiene 42.000,00 € di lavori di ristrutturazione straordinaria dei locali.

• Quota rilevante fiscalmente: 50% di 42.000,00 € = 21.000,00 €.
• La quota va ripartita in sei quote costanti (anno di sostenimento e cinque successivi): 3.500,00 € deducibili nel 2026 e in ciascuno degli anni dal 2027 al 2031.
• Se l'immobile fosse esclusivamente strumentale, la ripartizione in sei quote resterebbe (art. 54-quinquies, comma 2) ma l'importo rilevante sarebbe l'intero: 7.000,00 € l'anno.
• La manutenzione ordinaria degli stessi locali, invece, resta deducibile per intero nell'anno, al 50% in caso di uso promiscuo.

Errori comuni e come evitarli

• Dedurre il 50% dell'immobile promiscuo pur avendo uno studio dedicato nello stesso comune — l'art. 54-quinquies, comma 3, esclude in questo caso ogni deduzione. Verificare la mappa degli immobili per comune prima di impostare la deduzione.
• Ammortizzare l'immobile strumentale acquistato in proprietà — gli immobili sono esclusi dall'ammortamento dall'art. 54-quinquies, comma 1: la quota va ripresa a tassazione.
• Dedurre in un anno l'intera ristrutturazione straordinaria — la spesa va in sei quote costanti, e per l'immobile promiscuo si assume il 50% dell'ammontare.
• Confondere manutenzione ordinaria e straordinaria — la prima è deducibile nell'anno (al 50% se promiscuo), la seconda in sei quote: la distinzione va documentata con il contenuto tecnico dell'intervento, non con il solo importo.
• Dedurre l'intera utenza intestata e non tassare il riaddebito ai colleghi — la simmetria dell'art. 54, comma 2, lettera c), e dell'art. 54-ter, comma 1, esclude sia la deduzione della parte riaddebitata sia la tassazione del rimborso.
• Applicare la regola dell'imprenditore individuale (art. 64, comma 2, TUIR) — la condizione dell'art. 64 non contiene il vincolo del medesimo comune, che vale invece per il lavoro autonomo.

Riferimenti normativi

• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 54-quinquies, comma 3 — Deduzione al 50% di rendita, canone, servizi e manutenzione ordinaria degli immobili a uso promiscuo; ripartizione in sei quote delle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione straordinaria; condizione dell'assenza di altro immobile esclusivamente strumentale nel medesimo comune.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 54-quinquies, comma 1 — Esclusione degli immobili dall'ammortamento; durata minima dodici anni per il leasing immobiliare.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 54-quinquies, comma 2 — Canoni di leasing deducibili per maturazione; rinvio all'art. 36, commi 7 e 7-bis, D.L. 223/2006; spese straordinarie in sei quote costanti.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 54, comma 1 — Determinazione analitica del reddito di lavoro autonomo (deduzione delle spese sostenute nell'esercizio dell'attività).
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 54, comma 2, lettera c) — Irrilevanza reddituale del riaddebito delle spese per l'uso comune degli immobili.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 54-ter, comma 1 — Indeducibilità delle spese riaddebitate per chi le sostiene.
• D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917 (TUIR), art. 64, comma 2 — Beni e immobili a uso promiscuo nel reddito d'impresa (confronto).
• D.L. 4 luglio 2006 n. 223, art. 36, commi 7 e 7-bis, convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006 n. 248 — Scorporo della quota capitale del canone riferibile al terreno.
• D.Lgs. 13 dicembre 2024 n. 192, art. 5 — Revisione della disciplina dei redditi di lavoro autonomo.
• D.Lgs. 13 dicembre 2024 n. 192, art. 6, comma 1 — Decorrenza della nuova disciplina.

Risorse correlate

• Reddito di lavoro autonomo art. 54 TUIR: compensi e principio di cassa
• Beni strumentali del professionista: ammortamento e soglia 516,40 €
• Beni a uso promiscuo art. 64 TUIR: deducibilità al 50% nel reddito d'impresa
• Indetraibilità IVA sui fabbricati abitativi art. 19-bis1 D.P.R. 633/1972
• Leasing: deducibilità dei canoni e durata minima art. 102 TUIR
• Scritture contabili di arti e professioni art. 19 D.P.R. 600/1973

Disclaimer

Le informazioni in questa scheda hanno scopo informativo e divulgativo e non sostituiscono il parere di un professionista qualificato. Aggiornata al 2026-07-30.